李宇嘉:京沪试点共有产权住房 全国性推广还远吗?

（原标题：李宇嘉：京沪试点共有产权住房 全国性推广还远吗？）

国庆期间，笔者回到老家（西北某三线城市），与业内人士交谈发现，不管是下属县市的居民，还是乡镇（村）村民，不少人非常向往城市。进城打工、进城陪读、进城养老或进城给子女带小孩等，近年来是普遍现象。

值得注意的是，这些人群刚进入城市，租房是普遍选择。但是，凡在城市居住超过3年的，都会考虑告别租房，想方设法买房。一些高收入的人群买商品房，部分低收入人群买无房本的拆迁安置房，甚至小产权房等。据笔者了解，“扎根”城市是他们买房的主要诉求，高房价、高生活成本，这是他们选择买低成本安置房、小产权房的主要原因。

像笔者老家这样的城市，人口不过200万，产业结构（以矿产资源、机械制造、农产品加工等为主）很传统，大多数老百姓收入水平相对较低，但很多人买房诉求还如此强烈，遑论东部、中部城市？由此，笔者想到，“租售并举”的住房新制度下，“先租后买”是理性的消费模式。问题是，借助政策扶持的租赁，这些新市民能稳定下来、安顿下来，但面对高房价和低支付能力，他们怎么实现买房诉求呢？购买无房本的拆迁安置房、小产权房等，貌似成为了“有产者”，但产权瑕疵将给未来产权功能带来很多障碍、社会问题。笔者认为，共有产权是一种可行的选择。

从9月30日起，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“办法”）正式开始实施。办法明确，共有产权住房申请条件是“在本市无住房”、“在本市无住房转出记录”。同时，满足在本区工作的非户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

可见，共有产权住房重点满足“夹心层”、“新北京人”的住房需求。老百姓关心的公共服务享有、转让条件上，办法做了重大创新。首先，共有产权房属于产权类住房，落户、入学与普通商品房无差异，从而以公共服务均等化，解决家庭购买共有产权房后顾之忧；其次，不动产权证满5年的，可按市场价格转让，政府代持机构优先购买，代持机构放弃优先购买权的，转让对象应为其他符合申购条件的家庭。

因此，从本质上讲，购房者拥有的共有产权住房，在权益上与商品住房无任何差异，不仅享有住房附属的基本服务，还能分享体现在房屋增值上的城市化红利、城市发展红利。与商品住房唯一的区别是，购房者以自己的支付能力，选择购买的产权部分，这才回归到了共有产权的本源。另外，产权份额划分上，既可以是5：5，也可以是6：4，还可以是3：7。这样，即便高房价，但折让地价，以项目开发成本和适当利润为基础定房价，户型限制（90平方米以下户型至少占到70%）及产权共有等多方支持下，“夹心层”、“新市民”拥有产权住房的诉求可以实现。

显然，共有产权住房的产权是非常清晰的，这样就杜绝了过去经适房、限价房等保障房模式下，因产权不清而导致的寻租行为等。产权清晰，有利于厘清保障和市场的关系。对于购房者来说，其所拥有的产权部分具有商品房的属性，购房者持有、交易、管理、处置和收益分配是自由的，这有利于房产自由流动和住房价值实现，激励“夹心层”、“新市民”为住房梦想而努力。更重要的是，土地让利、价格优惠、产权共有、份额灵活降低新市民成为“有产者”的门槛。因为，高房价的横亘下，“夹心层”、“新市民”从租房到买房的难度还是较大的。

北京住房供应结构发生重大变化，即大规模转向租赁住房、共有产权住房。未来5年北京将新建150万套住房，其中租赁住房、共有产权住房分别建设50万套和25万套，合计占到住房总供应的50%。

同时，顺应回归居住属性的住房顶层设计，土地供应也将在“价高者得”的“招拍挂”模式上转型，从“夹心层”、“新市民”等群体的住房需求、公共服务“落地”需求出发，从国有土地全民所有的公共属性出发，转向满足民生需求的供地新模式。由此，土地让利将是共有产权住房用地的重要内容，也将对“夹心层”、“新市民”等住房需求形成可持续支撑。

共有产权房是租赁与交易的中间状态，打破产权价值0和1绝对分割状态，顺利衔接起了“从租到买”，本质上是“先买小房子，再买大房子”，这不仅是理性的购房行为，也顺应需求，丰富了多层次的住房供应体系。而且，共有产权与培育租赁市场、“购租并举”本质上是相通的，即根据居民支付能力，通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”，构建住房梯次和理性消费层次。因此，住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，指出这是制度创新，希望形成可复制、可推广的试点经验，加快解决住房困难家庭的基本住房问题。

实际上，类似北京这种房价高、需求大以及“夹心层”、“新市民”住房需求亟待解决的城市还有很多；不仅东中部特大、超大城市如此，中西部（类似于笔者老家这样的三四线城市）中小城市也如此。

笔者认为，“租售并举”、共有产权等住房供给侧的制度创新，除了顺应需求，丰富住房供应体系外，最重要的意义是，它们给新市民、非户籍人群“扎根”城市一个可观的预期、一个可以实现的梦想。那就是，不仅可以通过体面的、低成本的租房，在城市顺利安顿下来，还能够通过共有产权住房，成为城市的“有产者”。

“有恒产者有恒心”，只有预期到自己未来能实现安居，并“扎根”城市，居民生活和工作才能安定，消费才会释放，个人和家庭的决策才不会“短期化”，整个社会才会更加稳定，内需社会也才能构建起来。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）