聚焦第七届中国价值地产年会 业内精英热议“新存量”时代

（原标题：聚焦第七届中国价值地产年会 业内精英热议“新存量”时代）

每经记者 唐 洁 每经实习编辑 魏文艺

9月22日~23日，楼市再迎一波强调控。短短两天时间内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施，从一二线城市到2017年上半年涨幅明显的三四线城市，调控仍在路上。

另一方面，“租售并举”、“租购同权”成为近期高频词，包括杭州在内的12个城市成为国家租售并举试点城市，多地纷纷出台住房租赁试点方案，备受关注。

房地产行业正在迎来前所未有的变局。变革之下，行业分化进入新周期，而面对已经到来的新存量时代，如何让租购同权真正落地？房企如何转变发展思路，顺势而为？

立潮头，观未来。9月26日，上海，由《每日经济新闻》主办的“第七届中国价值地产年会”正式举行，以发展的眼光阐释当下房地产市场，并吸引众多地产精英加入这场头脑风暴。年会召开前夕，不少地产精英在接受《每日经济新闻》记者专访时，各抒己见，共同探讨楼市去库存、存量时代新未来等热门行业话题。

去库存与限售政策升级

自2015年11月楼市提出房地产行业要去库存，近两年来去库存已取得了明显成效。易居研究院最新发布的《80城住宅库存报告》显示，截至2017年8月，全国80城库存量总和为3.98亿平方米，同比下降11%，其中4个一线城市库存量之和同比下降21%；32个二线城市同比下降10.2%；44个三四线城市同比下降10.6%。

与此同时，调控仍在继续，9月22日~23日从一二线到2017年上半年涨幅明显的三四线城市，对于调控下的“去库存”，各位地产精英表达了各自的看法。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，按照中央政治局和中央经济工作会议的精神，三四线城市还是要继续去库存，不能把一些房价上涨过快的地区采取的短期策略也用到三四线城市，要因城施策。如果一方面自己存量房大，还要限购限贷，那样不利于自身房地产市场的发展。

孟晓苏称，针对剩下这部分库存房要怎么去管理，首先还是要学懂中央文件的精神，包括去年就讲的房地产要去库存，尤其是三四线城市要加快去库存；第二是今年7月份，中央会议精神又明确提出，要稳定房地产市场，坚持政策的连续性、稳定性，加快建立长效机制，同时要从供给侧加大房屋供应，包括像推出“共有产权房”这样的创新方式来稳定房地产的价格。

星河湾集团常务副总裁宁仁岐认为，从去年下半年到今年上半年，除了一线城市，其他城市都在去库存。他认为，未来难度最大的是商业，因为商业这些年的开发量太大了。

链家研究院院长杨现领则表示，去库存取决于库存是怎么定义的，如果是可售库存，就是已有了预售证，在售的这些库存可以说这项任务已结束，全国并不存在显著的去库存问题。比如今年长三角这些城市，库存是很短缺的，个别二线城市、一线城市都一样，今年重点城市的库存都很紧张。

寻求多元化发展道路

在限购限售政策趋严，部分城市土地竞拍政策调整的背景下，不少房企已经脱离了原来单一的开发模式，寻求多元化的发展道路，特色小镇和长租公寓可谓是今年房地产行业的主流发展选项之一。

融侨集团首席营销执行官张岩认为，中国的城镇化速度相比发达国家要慢，中国有660个城市，城镇化的速度只达到了将近56%，离发达国家的70%还是有很大的差距。

龙湖集团副总裁袁春谈到，对于长租公寓，第一是行业占有率问题；第二是成本问题。开发商做长租公寓有着自己天然的优势，拿下资产，然后再去设计、装修、出租、推广，房地产的供应链是非常全的。

星河湾常务副总裁宁仁岐则称，目前最难的就是在金融方面，因为现在所有的金融机构对行业龙头企业会投入更大，他们有自己的优势。为什么星河湾也去做一些规模，这也是希望在这方面能够得到一些支持。

“掘金”新存量时代

高速发展了二十年的中国房地产市场，到现在形成了一个规模高达200万亿元以上的存量市场，而这些资产的运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产未来最值得关注的大市场，房企发展思路在悄然转变。

阳光壹佰置业集团有限公司副董事长范小冲表示，发展模式跟以往是完全不一样的，这要求开发商把眼光要重新收回到市中心，在物业的基础上，通过对现在消费升级的理解给运营注入新的内容，让其重新散发活力，增加原本的物业价值。范小冲说，“中国已经进入存量时代，房地产的下半场来临了，实际上，在这个存量时代有很多的掘金机会。”

蓝润地产集团总裁杨晓初同时认为，时间是资产最好的酵母，通过时间的孕育把存量资产变成企业最重要基石的时代已经来临。

中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明谈到，存量市场和增量市场的盈利模式和商业模式，核心能力是完全不一样的，这一点对开发商而言意味着转型，所以国内的主流开发商都避免不了这个问题。存量市场的核心是经营不是销售，经营是一个非常细致的一个活，坦白来说很多开发商不是很擅长。“现在很多产业地产也是切小了卖，卖给个人投资者，这实际上还是销售。但更多的产业一定是需要持有运营的，要去掉销售思维，我理解这是一个痛苦的过程。”刘爱明如是说。

新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，开发商必须转变商业模式，新存量时代，对开发商来讲必须改变商业模式，从快开发、快销售的模式转向慢运营、慢经营的模式，要从赚大钱、赚快钱转向收小钱、收慢钱的模式。开发商必须转变心态，沉下心来，慢慢做好经营，由开发商转向运营商。

绿城房地产建设管理集团董事总经理李军认为，存量房需要改善型产品，因为随着居民收入的增长，每个人都渴望更换更好的居住环境，但这个过程中只有有高品质的有叠加服务能力的开发商才会有这个市场的话语权。

碧桂园集团副总裁兼集团新闻发言人朱剑敏谈到，房地产进入存量房时代后，从开发商的角度出发，第一，要响应国家供给侧改革的战略方向，更好的为市场提供改善型居住产品；第二，国家现在在积极鼓励振兴实体经济发展，创新驱动战略。要用房地产行业的经验服务实体经济；第三，就是围绕业主的生命健康周期来不断地挖掘社区价值，如做教育配套等。

金科集团董事长兼总裁蒋思海说，金科目前也在打造平台做存量运营，大力强化产品线建设，加强产品的研发和储备。服务平台方面，推动产品创新、模式创新，从地产商转型升级为生活服务商。

中原集团主席兼总裁施永青表示，原来其也是在香港做存量房开始的，但是来到内地之后，发现当时内地很多城市还没有存量房市场，所以只能帮开发商做，但是做了之后就没有紧跟了。“另外，承认我们犯了一个很大的错误，就是对移动互联网在中国普及的速度低估了，所以没有做好准备，现在我们准备追上去。”中国

房地产开发集团理事长孟晓苏：三四线城市还是要继续去库存，不能把一些房价上涨过快的地区采取的短期策略也用到三四线城市，要因城施策。

中原集团主席兼总裁施永青：我们犯了一个很大的错误，就是对移动互联网在中国普及的速度低估了，所以没有做好准备，现在我们准备追上去。

链家研究院院长杨现领：如果是可售库存，就是已有了预售证，在售的这些库存可以说这项任务已结束，全国并不存在显著的去库存问题。