冯奎：住房租赁市场发育不足要补四块短板

（原标题：住房租赁市场发育不足要补四块短板）

冯奎 （国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心研究员）

上海的房地产市场何去何从，是全国重要的风向标。一个月前，上海两幅租赁住房用地在上海土地交易市场成交。8月23日，上海又推出4幅租赁住房用地，而且都处在热点区域，示范、导向意义显而易见。不仅是上海，全国各大城市都开始推出租赁住房用地。但是中国大规模、有计划地发展租赁市场，也仅刚刚起步。这项工作要行稳致远，关键是补四块短板。

第一块短板是思想认识的短板。租赁住房的意义有很多。上海这样的城市，从供地入手，发展租赁住房，最根本的还是因为这项动作对上海长远发展、战略发展的意义。世界上的发达经济体，都十分注意促进人才流动，吸引人才； 注意降低居住成本，使人才尤其是年轻人不为住房所累，更加专注于创新创业。1990年瑞士住房自有率仅31%，而1998年亚美尼亚住房自有率已达96.3%。伦敦、纽约、东京等城市的租房率为55%-77%之间，上海的租房率则只有30%多。上海一些区县的发展，也已经证明：发达的租赁市场，有利于区域活力的提升。上海是中国的一线城市，上海发展租赁市场，对于其他国家中心城市、区域中心城市来说，尤其具有启发意义。

第二块是机构租赁的短板。中国住房自有率一直维持在较高水平。一些省会城市住房自有率高达90%以上，全国城市平均数是70%，上海、北京、广州等一线城市的住房自有率较低一些，但也在65%左右。住房自有率如此之高，租赁房如何发展？目前的现状政府公租房、私人机构租赁房的比例太低。德国政府公租房与私人机构租房比例加在一起，将近租赁市场的半壁江山。按照“六普”的数据，我国八成多的可出租房来自个人出租。机构租赁不足且比例不够高，数量不够大。机构租赁本身就应该是租赁市场发育、发展最大的一个空间。机构租赁里，政府公租又居于“带头大哥”的地位。从这方面来看，上海一个多月的时间，先后推出6幅地块，发展机构租赁，尤其是发挥政府公租的作用，是有意义的。

第三块是持续运营的短板。我国租赁住房的市场空间巨大，未来将形成数万亿元的租金交易额。但具体到城市的租赁回报率，总体上低于国际标准水平。而上海、北京等一线城市，租赁回报率低于二三线城市。一份研究报告显示，国内城市平均为2.6%，一线城市在1.5-2%左右，国际静态租赁回报率为4%-6%。上海、北京等城市租赁回报率总体偏低，原因有很多。但不管是哪种原因，进一步提升租赁回报率，提高持续运营的水平，是摆在上海等城市租赁企业面前的挑战。

第四块是法律法规的短板。发达国家十分注重通过立法来推动住房租赁业发展。德国本世纪初就制定《租赁法》，日本1951年发布《公营住宅法》。这些法律法规对于租赁市场涉及到的多类主体的责任、义务进行了详细的规定。其中，最具有意义的规定是：租房与买房的权益是等同的。结合中国的实际来看，目前存在两大问题，一是租赁住房的相关法律法规还不够健全，管理十分粗放； 二是租售是否真正同权，还得不到完全的落实。这些问题的解决需要时间，需要积累经验，也需要平衡各方面的利益关系。最近少数地方原住民抵制公租房房客居住，认为损害了原住民的生活品质以及实际利益，这也说明租赁住房是一场城市空间的利益格局分配，会有大量新问题出现。中央已明确提出要加快住房租赁市场立法，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目。上海等地的试点经验，“立行”固然重要，“立规”的意义更加深远。未来一段时间，各方面协同作业，如能尽快补齐法律法规的短板，必将促进中国租赁市场的长远发展。