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业内:楼市进存量时代 大城市二手房交易放量增长

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楼市正在进入存量时代——今年以来,各大城市二手房交易“放量”增长,12个城市二手房交易超过或接近新房的50%。上半年,广东二手住房交易达到新房的55%,比2016年上升10个百分点。租赁市场备受倚重,但供应更多要靠盘活存量房,如工业和商办“改租赁”、存量市场秩序整顿;近年来,为实现1亿人搬离棚户区和城中村,棚改全面发力;其他旧改领域也开始提速,如盘活存量物业的长租公寓、存量房改造的家装行业,社区物业配置、智能升级等也迅速发展。

需要注意的是,楼市存量时代到来,并非意味着房地产的经济增长动能下降。楼市存量市场仍拥有较长产业链,对消费、投资、就业以及上下游带动方面,仍有巨大贡献,深圳旧改案例颇有代表性。

近期,深圳住建局发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》。

明确深圳使用年限20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不全、配套设施不完善的老旧住宅区,纳入棚户区改造范围,不再采用城市更新,这意味着深圳旧改从更新的1.0阶段迈入棚改的2.0阶段。

作为国内最早进入“高度城市化”的城市,深圳也最早开启存量土地和空间盘活。2009年,深圳发布《深圳市城市更新办法》,以综合整治和拆除重建等方式,针对“三旧”(旧工业区、旧商业区、旧住宅区)和城中村开启存量盘活。当时,由于商品住房价格较低,国家鼓励楼市发展,市场需求旺盛,深圳存量盘活的重点在市场化主导、各方共赢、谈判成本低(房企与村集体而非众多业主谈判)的城中村改造上。2009年以来近10年,城中村改造提供了深圳90%的新房。

站在当下,一方面,深圳房价上了数个“台阶”,绝对水平已从2009年的1.5万元升至目前的5.5万元。由此,城中村改造的财富效应太明显,被拆迁户越晚接受改造其受益就越大,拆迁补偿和谈判成本越来越大、周期越拖越长;另一方面,国家强化楼市调控,控制资产泡沫,推出长效机制的决心异常坚定,旷日持久、成本高企的城中村改造项目,能否在未来实现盈利,各方均无十足把握。而且,容易改造、空间腾挪大的城中村都已改造殆尽,剩下都是难啃的骨头。

最关键的是,城中村是深圳低成本和规模化租赁主体,更是非本地户籍人口租住的集中地。消灭城中村,供给高档商品房的模式不适应当前的政策大环境。因此,以城中村改造为主体存量盘活式微,深圳存量土地和空间盘活进入2.0阶段,即所谓“三旧改造”。

尽管深圳是中国最年轻的城市,但特区成立40年来,人口暴增近20倍,上世纪80~90年代的“孔雀东南飞”、全国各地赴深圳建设,让深圳成为国内人口增长最快的城市。

“房改”前的20年,深圳很多房子不得不以“短缺经济”模式下低水平方式供应。特别是,当时深圳集中为机关事业单位、基础和市政设施建设型国有企业和工程部队、驻深圳机构建设了一大批老公房(老式的公房)。本世纪以来,随着住宅在产品设计、配套(物业和停车位等)、社区绿化和智能化上快速升级,这批老公房功能和配套问题显现,存量房改造提上议事日程。

目前,深圳有超过1000个被称为“老破小”的旧住宅区,尽管这些住宅区只有20~30年的历史,远低于发达国家的建筑寿命,但深圳的城市面貌变化太快了,建筑设计、住区功能日新月异,导致“年轻住宅”不得不被改造。同时,深圳是国内产业升级最快的城市,目前4大支柱产业、7大战略性新兴产业贡献GDP80%的比例。但是,空间规划不能预判到产业迭代的速度,导致工业或产业园区、商业集中地低密度和低效利用问题很严重,旧工业区和商业区改造也亟待推进。

事实上,目前深圳存在的问题,其他大城市也都存在。这是因为,所有城市都经历过“短缺经济”的计划时期,所有城市也都经历过快速城市化和工业化时期。短缺经济意味着低水平供应,即功能和配套缺失;过快发展意味着产品更新迭代速度快,即前面的产品很快就“落后”了。“六普”数据显示,独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等成套住房仅占全国城镇存量住房的60%,25%的城镇家庭住在平房。更重要的是,农村危房改造还只是开始。

另外,目前在多数城市,不管是主城区还是新城区,一下大雨就呈现“看海景象”,折射出城市的“里子”,即地下管网、市政设施也待更新、“补欠账”。道理也一样,即规划和产品设计跟不上城市发展的步伐,跟不上材料技术、设计理念、“互联网+”的冲击。

综上,2012年全国大范围开启的棚改模式,到2020年将渐进完成、速度会降下来。但是,改善居民生活水平将是未来公共政策的主旨,“旧改”会以另外的形式体现,比如住区或社区升级、农村危房改造、农村居民点集中布局、特色小镇开发和建设、海绵城市、智慧社区、养老功能赋予等。

作为城市化程度最高、人口密度最大的城市,深圳也最早开启存量利用。不管是前期城中村改造的城市更新,或是即将开展的旧住宅改造的棚改,深圳存量盘活的模式也必将在其他城市展开。

目前,各大城市已进入存量物业和设施利用时代,针对居民改善住房环境,外来人口和新就业大学生租房,农村渴望享受城市化、工业化红利等有效需求,加上材料技术进步、设计理念更新、智能科技、互联网等发展给房地产带来的冲击,以城市功能修复、设施以旧换新、住区全面社区化、社区全面智能化、基础及市政设施完善、农村危房改造、小城镇开发和建设等等为形式的旧改才刚刚开始,其对于楼市本身、基础设施、各行各业的影响将长期存在。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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