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李宇嘉:培育"租售并举"市场 国企须发挥引领作用

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(原标题:李宇嘉:培育“租售并举”市场 国企须发挥引领作用)

作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一,8月4日,成都市政府办公厅正式发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》(以下简称《方案》)。

《方案》明确提出,到2017年年底,通过新组建或依托现有国企改建,成都市将成立3~4家国有住房租赁公司,开展租赁住房、人才公寓的建设和运营管理,培育租赁企业成长;力争到2020年,培育和发展机构化和规模化租赁企业不低于50家。而且,未来成都将形成国有租赁住房为主导、商品房新建和配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系,满足各类人群不同的住房租赁需求,实现“租售并举”。

培育和发展住房租赁市场,构建“租售并举”的住房供应体系,要发挥国企的带头和引领作用,这是7月18日住建部等九部委联合发布的文件中明确提到的。该文件还提出,支持相关国企转型为租赁企业,鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商办用房用地按规定改建为租赁住房等。

近期,上海2宗“只租不售”用地出让引起关注。这2宗地均由区属国企以低价获得。可见,国企带头和引领已成为培育规模化租赁的突破口。

目前看,我国租赁市场“屡提不振”有两大“痛点”:

其一是秩序长期不规范。诸如“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨租、被迫搬家、不退还押金等乱象丛生,租房人群权益肆意被侵害。由此,尽管全国城镇、热点城市分别有20%和40%的常住居民长期租房居住,但租房仍是权宜之计和不得已的选择。

其二是租房无法享受教育等基本的公共服务。从国际经验看,租赁交易的是“软服务”,秩序监管的成本较高,企业租赁是市场秩序的“稳定器”。只有一大批规模化、专业化租赁企业成长起来,基于“店大不欺客”而长期经营,服务才能规范,租赁关系才能稳定。

国际上,基于租赁的公共产品属性,政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等机构租赁往往占市场30%以上的份额。2011年,德国1860万套租赁房中,政府公租房(450万套)占24%,企业机构房源(410万套)占22%;2013年,美国3200万套租赁房中,机构租赁占比达28.4%。同时,在很多国家,租房能享受当地基本公共服务,包括就近接受教育等。

但在我国,多数城市的公办基础或义务教育基于户籍人口规模配置,由于租房者多为非户籍或新市民,且租赁往往会增加区域内人口基数及对公办教育的需求,导致以教育为主的公共服务“僧多粥少”,必须靠产权住房和户籍来配给。

目前,我国各大城市私人散租占据90%以上份额,不考虑政府公租,机构租赁占比不足5%。在私人散租绝对主导的格局下,租赁市场一般集中于老城区。但是,受制于既定的教育资源分配格局或空间资源限制,老城区新增公共服务的难度很大,多数租房者难以分享到公办教育等资源。

相比私人散租,不管是增配公共资源还是协调管理部门,具有公共属性的企业租赁都有利于弥合公共资源供求鸿沟。问题是,目前一线城市商品住房租金回报率在1.5%~2%,二线城市也才2%~3%,但新房开发收益达7%~10%,这使企业参与租赁的积极性并不高。

相比新房开发和销售,REITs、MBS等不动产证券化产品在我国严重滞后,租赁经营投入产出“期限错配”严重,现金流压力大。同时,当前排名前30%的龙头开发商,60%的已进军租赁公寓,上千家长租公寓也涌现出来,但很多企业进军租赁市场,或意在圈占存量工业和商办用地,获取土地转用途(工业商办“改租赁”)的溢价;或意在套取支持规模化租赁的政策红利;或将处于价值“洼地”的旧村、旧屋“包装”后提高租金;或打着租赁的幌子,借助“以租代售”套取物业销售价值。由此,很多市场化的租赁企业并非致力于长期租赁经营,也无法攻克租赁市场“屡提不振”的两大“痛点”。

综上,当前我国租赁市场的基础秩序尚未建立起来,租赁产品供应(以大户型、高租金的商品租赁房为主)不匹配新市民的租赁需求,租赁公共配套严重缺失。

但是,租赁需求已迅速崛起,“先租后买”更是城市白领的普遍选择,他们对于租赁的需求和城市基本公共服务需求亟待满足。由此,主要解决外来人口和大学毕业生等新市民住房需求的租赁市场,在当前既是“不完全市场”,又是“公共品市场”,需要积极的公共政策介入。

假如由国企发挥引领作用,辅之以降低用地成本、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠,首先能培育全社会机构规模化租赁,稳定租赁关系和市场秩序;第二,国企有很多区位优越(往往位于中心区)但闲置低效的存量土地和房屋,国企引领和带头,能增加租赁产品有效供应,丰富租赁市场供应体系;第三,基于国企盘活存量物业、整合政府已投资或运营的租赁住房供应,能稳定或降低租金水平;第四,还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势;最后,新市民借助切合自身需求的租赁“扎根”城市、“先租后买”,这是新型城镇化的应有之义,也迈出内需社会的关键一步。

当然,在市场秩序构建和机构租赁培育上,国企需要发挥引领和带头作用,但租赁市场需求规模巨大、结构复杂,不仅需要长期投入,还要找到盈利点才能可持续发展。

因此,要发挥市场和社会在增加有效供应、创新供应模式和经营模式上的作用,需要金融、土地、财税、立法、行业管理等多个领域联动。

地方政府在降低用地和空间成本上要让市场看到盈利前景;行业监管重点要从新房转向存量房,从偏重短期GDP转向公共财政和民生建设框架下的长远增长红利;在税收优惠上,各地方要尽快让中央的政策“落地”;金融支持上,支持租赁企业发行政府担保债券、启动不动产证券化。只要土地和税收成本下降了,金融支持解决了流动性问题,盈利空间就出来了,市场参与的积极性就一定会上来。

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