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新东家入主 飘亮购物中心大面积封闭停业装修

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飘亮购物中心转手进入实操阶段。北京商报记者6月21日走访发现,飘亮购物中心一、二楼已停业装修,整个购物中心仅一楼外围部分商户和地下超市仍在经营。华讯股份有限公司去年公告接手飘亮购物中心,此次停业装修也是华讯接手之后首次大动作调整。在采访中,华讯相关负责人回应,装修周期预计约为6-8个月,未来飘亮购物中心将兼顾时尚购物与社区生活功能。但对于仅4万余平方米的体量以及多层租赁结构而言,新东家有心重来,但发挥空间相对有限。

大面积封闭停业装修

北京商报记者6月21日在走访时注意到,位于安立路的飘亮购物中心一、二楼已经开始停业装修。二楼商户均已停业,一楼仅外围部分商户还在经营当中,北门的入口已经用蓝色铁皮围了起来。另外几个方向的入口也已经封闭或者有保安值守。地下一层的沃尔玛超市经营暂时不受影响。

周边的工作人员告诉北京商报记者,目前停业的区域商户全部撤离至今已经有大约一个星期的时间,之所以停业,是为了进行装修。记者从华讯相关负责人处确认了这一消息。上述华讯相关负责人表示,停业区域将进行装修,在具体的装修方案上会整体进行调整,对现有的格局有保留也有调整,如动线设计会调整得更为合理,但原有的商铺格局如格子铺也会有部分保留。该负责人称,预计整体装修需6-8个月时间,最快2018年装修完毕,但也不排除可能干扰因素导致整个装修周期拉长。

去年9月,华讯全资附属公司与Bonroy International(作为卖方)及顾琦(作为担保人,Bonroy International实际控制人) 订立买卖协议,拟通过收购Bonroy Limited已发行股份,获得中国资产物业北京飘亮购物中心。此次装修计划,既是华讯收购以来首次大动作落地,也是近年来命途多舛的飘亮购物中心首次大调整。

飘亮购物中心位于北京朝阳区安立路68号,为阳光广场的底商。根据华讯去年12月的相关公告,飘亮购物中心建筑面积约为4万平方米。资料显示,早年飘亮购物中心由开发商北京金马长城房产建设有限公司(以下简称“金马长城”)持有并经营,在此之后,先后经历“二房东”北京旺市百利商业有限公司和“三房东”北京亚奥闪耀商贸有限公司。2014年,飘亮购物中心被北京万恒达投资有限公司收入麾下,上述华讯与Bonroy International的相关重组后,北京万恒达投资有限公司成为BonroyLimited的全资附属公司。尽管此前飘亮购物中心产权纠纷频出,但根据华讯去年12月关于收购事项的公告,产权已经基本厘清。根据公告,截止到2016年12月20日,飘亮购物中心由北京万恒达根据24份土地使用权证及24份房屋所有权证全权拥有,中国法律顾问确认,北京万恒达已就飘亮购物中心取得土地使用权证及房屋所有权证。

时尚购物与社区功能兼顾

值得注意的是,接手飘亮购物中心的华讯或是商业地产领域当中的新玩家。根据华讯方面的公告,华讯的主要业务是生产及买卖电子产品、塑料模具、电子产品之塑料及其他原件,买卖生物柴油产品及提供节能业务解决方案。

对于飘亮购物中心后续经营,华讯公司相关负责人告诉北京商报记者,后续经营将由华讯自行组建团队进行。具体到装修调整的方向上,上述负责人表示,将兼顾时尚购物与社区生活功能。“毕竟周边小区比较多,而购物中心本身的区位优势也比较好。”去年9月华讯1美元成为飘亮购物中心新的产权方时,记者曾走访过飘亮购物中心。购物中心由一层的百货卖场和二层自主经营的小商铺构成,购物中心门口正摆放着低价售卖的婴儿服装和19元甩卖的床上用品,不知名服装的特卖会占据了购物中心一楼大厅中心。一楼只有ONLY、拉夏贝尔等4家知名服装品牌,其余均为不知名中小店铺。二层是众多个体格子铺面,一半以上门店关门,仅有的开业门店大多贴着清仓、甩卖标语,部分销售人员在公共走廊里练健美操。有工作人员坦言,商场生意一直很冷清。

在百货业低迷之时收购飘亮购物中心,意义不仅在于抄底投资,更是华讯在内地市场商业地产的起点。在采访当中,上述负责人透露,商业地产未来会成为华讯接下来继续投资的方向之一,还将有新的收购项目。但出于上市公司消息披露有严格程序规定,不便透露更多。但仅这大概的信息也与此前收购飘亮购物中心时华讯的公告如出一辙。在当时的公告中,华讯表示,通过可能收购事项,预期集团可进入中国物业投资市场及将得益于中国物业投资市场的长期投资以及来自飘亮购物中心的租金收入。

华讯发挥空间有限

从此前公告来看,区位优势令华讯看好飘亮购物中心——“位于一群住宅项目及多幢乙级办公大楼之间”、“交通亦相当便利, 往来该区的主要道路四通八达”、“接近若干大型住宅社区,包括北京物业后方的安慧北里社区、秀园社区以及对面的慧忠里社区”、“奥运区的发展带来更大的消费群”等。

北京商业经济学会常务副会长赖阳表示,飘亮购物中心周边社区较多,定位成社区服务型商场方向是对的,但社区服务型商场内部建设规划需要更仔细地分析。首先,业态引入后需要工作人员进行店面的安置,空间需要合理规划,基于对商圈消费人群进行分析;其次,除了关注业态外,更要重视业态商家的品质,要与商圈的消费水平一致,如果定位与招商偏差,会影响转型升级效果;新商场出现,还要积极进行推广、宣传,引起消费者的关心。北京工商大学经济研究所所长洪涛也表示,定位为社区服务型购物中心是个避免同质化经营的好选择,还建议在招商时关注休闲、娱乐业态的引入。

就实际运作来看,经营管理发挥空间相对有限。飘亮购物中心总体建筑面积仅4万平方米,对应着十分有限的经营面积,新调整的发挥空间相对有限。更重要的是,飘亮购物中心目前的租赁结构当中,华讯可自行探索的空间进一步压缩。根据2016年12月华讯发布的公告,于2016年飘亮购物中心与一家专业物业管理公司(以下简称“租户B”)订立新租赁协议后到2016年12月20日,飘亮购物中心只有2名租户,分别为中国一间外商独资企业拥有、在中国从事经营连锁店的一家租户(即飘亮购物中心地下一层经营的沃尔玛超市,按公告表述,以下简称“租户A”)和租户B。租户B租赁飘亮购物中心约2.5万平方米的面积,分租给不同的租户。截止到去年12月底,租户B为飘亮购物中心年度的总租金收入贡献约85%。此外,北京万恒达与租户A订立的租赁协议由2016年1月1日起至2033年4月12日止,为期17年,且附有租金上调机制。与租户B订立的租赁协议由2016年5月1日起至2026年4月30日止,为期十年。

飘亮购物中心这样的租赁结构,主要经营区域由专业物业管理公司进行管理,也就对应着,在租赁期内,华讯对飘亮购物中心的作用空间有限,辨证来看,无疑是规避了门外汉直接上手的尴尬适应期的风险,但从华讯方面提到的在商业地产方面继续投入的长期打算来看,也弱化了其深入行业的程度。

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