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李宇嘉:楼市短期内主要特征是销售量在高位平衡

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近日,国家统计局发布了今年一季度全国房地产供需数据,开发投资、新开工、土地购置等上游指标均向好,下游销售面积和金额增速尽管有所回落,但仍旧处于2014年“9·30”新政开启的新一轮回升周期的高点。一季度,开发投资同比增长9.1%,增速创下近两年新高,延续自2015年底以来持续回升的态势。按照开发投资滞后于销售12~18个月的规律看,在2014年四季度以来销售持续回升的拉动下,开发投资在一年后触底反弹,增速从2015年底的1%上升到9.1%。

另外,2012~2016年,全国土地购置整体负增长,年均降幅为12%。2012~2015年的4年中,新开工有3年是负增长,特别是2014和2015年连续2年负增长,这在过去从未出现过。因此,经过2015~ 2016年下游销售端的快速消化,特别是2016年商品房销售面积达到15.7亿平方米,击穿此前公认的历史顶部后,各大城市在售库存消化周期多数降至10个月左右。同时,需求端激励去库存政策叠加紧缩用地供应,以过去5年累计开工减累计销售作为在售库存计算,三四线楼市整体去化周期明显下降。

因此,从2016年起,全国楼市进入主动“补库存”阶段,土地购置面积增速从2016年8月最低点开启反弹,一直到今年以来增速转正。“补库存”对新开工的带动最直接,连续2年负增长后,新开工面积增速在2016年转正,今年一季度达到11.6%,累计增速创2016年9月以来的新高。在新开工和土地购置强劲推动下,一季度开发投资创下2年来的新高。随着近期40多个热点城市调控政策落地,加上央行紧缩信贷,业内预测,开发投资增速将在今年四季度掉头回落。

笔者认为,尽管一季度销售面积和金额增速均放缓,但由于此前土地购置和新开工连续几年负增长,2014年四季度以来楼市持续回暖,开发商手上的土地储备和在建库存被大量消耗,主动“补库存”进程远没有结束。同时,2015年以来,土地购置和新开工增速远慢于销售增速,而房价却快速回升。这意味着,开发商包括土地储备、在建未售在内的库存溢价增长,现金流也将随销售量价提升而极大改善。2016年以来,开发商到位资金一直保持15%左右的增长,今年一季度为11.5%,场外多渠道融资蔚然成风。因此,即便资金面收紧,也不会对“补库存”造成冲击。

此外,住建部和国土部近日联合发文,要求各大城市要编制宅地供应中期规划和三年滚动计划,并向社会公布。同时,按照在售库存消化周期,管理层将督导供地计划编制和实施,这一举措意在倒逼热点城市增加供地。随后,北京、成都、苏州等城市公布中长期土地供应计划,本年度北京供地翻了一倍,多数城市积极响应,提出要增加宅地供应。这标志着,调控将从需求侧转向供给侧,也将为开发投资继续回升提供动力。

今年一季度,商品房销售面积和金额同比分别增长19.5%和25.1%,较1~2月份分别回落5.6和0.9个百分点,增速延续了2016年4月以来持续回落的态势。近期,以强化限购限贷、启动限售等为主的需求端抑制政策落地,2016年楼市火爆,加上2~3月抢政策“末班车”,需求被提前释放,3月70城房价数据显示,新房和二手住房价格加速上涨,未来调控也将继续施压。去年二季度各月成交面积也均创单月历史新高,形成高基数效应。

同时,近期资金面也出现收紧迹象,银监会近两周内密集发文,其核心目标是从严监管同业和表外业务。此外,按揭贷款也开始收紧,3月新增居民中长期贷款仅4500亿元,已低于去年平均水平,同比多增额降至零左右。截至3月末,全国个人住房贷款余额19.1万亿元,同比增长35.7%,比上年末回落1.1个百分点。另外,热点城市首套房贷优惠利率折扣从之前的基准利率0.9倍调减至0.95倍。而且,近期调控主要集中在三大都市圈内,这一区域占据全国30%左右的销售份额,且提高首付成数的限贷是核心。综上,预计二季度后的销售面积增速将持续回落。

由此可见,当前楼市处于2014年四季度以来,“短周期”回升触顶后的回落期。领先指标销售面积和金额率先回落,而且在调控政策全面落地、需求过度释放和资金面收紧的驱使下,未来销售面积和金额增速将继续明显回落。但是,由于利率仍旧在底部,加上稳增长和防风险宏观政策托底,以及去库存和都市圈建设等结构性政策支持,今明两年,销售面积将在2016年创下的历史记录左右徘徊,甚至大概率实现微幅增长。

因此,销售量在高位平衡是楼市下一个“短周期”的主要特征。按照“量在价先”的原理,特别是近期调控对未来需求明显挤出,新房和二手住房价格增速将会在二季度触顶后回落。

值得注意的是,基于近年来新房供应效率低(豪宅化、投资化、配套差),改善型需求占主体的情况下,楼市快速进入存量房时代,二手住房价格上涨还将维持一段时间。由此,新房量价回调只影响未来土地购置、新开工和开发投资,但并不影响热点楼市整体交易量。这也标志着,楼市大规模新增建设的高潮已过。

作为最滞后的指标,因受益于下游销售端在本轮“短周期”强势回升,开发投资将在今年保持增长态势。但是,2010年达到33%的增速历史记录后,开发投资长周期回调进程已开启,近年来一直保持个位数增长,未来将缓慢回落。

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