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北京楼市调控升级:抑制需求、行业整顿、疏解人口

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北京接二连三的调控政策令房地产市场风声鹤唳,调控手段已达到史上最严。

21世纪经济报道采访了解到,因市场变化调控有新逻辑:从调控手段看,政策仍然主要从控制需求端入手;从调控领域看,本轮调控出现的新特点是对商住类产品进行了极致打压;而从调控目的看,本轮调控除了稳定房价以外,背后还有另外一层深意是人口疏解。

调控沿袭路径也大体相同。根据历史情况及政府调控的工具梳理:第一步,“认房认贷认离婚”已经实施;第二步,上浮按揭利率,已经实施;第三步,增加交易环节的税费;第四步,增加城市及周边城区的土地和住房供应,正在实施;第五步是进行预期管理,在房地产税立法2017年难以实施的背景下扩大部分城市的试点范围。上述步骤并非在每轮调控全部使用,可能选择使用。

接近北京市建委人士对21世纪经济报道记者表示:“政策还没出完,还有。”

严格抑制需求

从2006年起至今的10年,中国经历了三轮紧缩及三轮放松,目前是第七轮紧缩。北京以“3·17调控”为标志的新一轮调控是2016年“9·30”的延续,与历次调控一致。

国泰君安证券分析师罗志恒发现,历次调控均是先释放信号,“边走边看”,效果不明显则再进一步加强严厉程度。比如,2006-2007年的八次加息则是从2006年4月持续到2007年12月,在这期间房价反而不断上涨,故而到在2007年下半年7-9月份每个月都上调利率。

从历次调控的效果看,紧缩和放松均有时滞,但放松起作用的时滞短(一般3-6 个月),紧缩起作用的时滞长(一般 6-9个月)。比如 2010年1月调高二套首付比例,5个月后房价增速见顶略有回落;2013年2月发布“新国五条”,9个月后房价见顶略有回落。

从控制需求端来看,本轮调控手段也与历年调控趋同。通过抑制投资投机需求来稳定市场。同时,保留首次购房需求。比如,提高二套房首付比例和降低杠杆。从供应端来看,本轮调控以表态和实际加大土地供应为主。

北京房地产协会秘书长陈志表示:“北京一是增加土地供应。政策表示要加快、加大商品住房土地供应;二是督促 1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市 的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。这两项加起来,意味着将有不低于20万套商品房供给,这解决了未来两三年北京住房供给和预期的问题。政府向市场释放出一个信号,供给是足够的,没必要恐慌。”

另外,从历年调控手段来看,调控在控制需求端方面采取严格的“围追堵截”方式。比如,3月27日,央行营业管理部等部门发文明确,离婚一年内贷款买房,无论是商贷还是公积金贷款都算二套房。这在一定程度上,堵住了通过“假离婚”方式获取首套房贷款资格的现象。

“目前这轮调控思路还是继承以往的,但比以前要严格一些。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。胡认为,可预见的相当长时间内,交易量会下降,房价也会趋稳。市场的恐慌心理会消除,整个房地产市场会降温。

行业整顿与引导人口

不过,值得注意的是,本来调控特点除了抑制投资投机需求之外,还具有行业整顿和疏解人口特点。

3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对北京市的商业、办公类项目进行监管。该公告明确了销售对象、个人购买条件、商办类项目新建等条件。其中,对个人购买商办类项目的限制措施,在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

随后,北京市在全市范围内进行严查,并对典型项目予以通报,甚至停止了一些违规项目网签。

易居研究院副院长杨红旭认为,调控的另一面是行业整顿。商住房是房地产行业共性问题,此前被默许,但这次被严格整顿。此外,商住房的整顿还涉及到人口疏解。“因为违规的商办项目里面住了很多人,尤其是外来务工人员,有的还进行了小面积的分割。对商办商住进行管理,也是控制人口的手段之一。”他说。

3月29日,《北京城市总体规划(2016年-2030年)》草案显示,未来15年人口将控制在2300万左右。统计公报显示,截至2016年末北京常住人口2172.9万,离控制目标仅剩下127万的增长空间。

中原地产分析师张大伟认为,所有政策的根源其实都是人口的问题。从各区公布的目标看,其实最大的疏解区域是朝阳区、海淀区。整体看:朝阳、海淀是人口疏解的大区,基本是每年减少10万人的幅度,东西城每年减少5万人,丰台区5年减少37万人。

张大伟表示,除了已经看到的政策,目前北京市传闻中仍可能出台的储备政策包括:第一,效仿上海,外地单身不准购房;第二,效仿通州,核心区锁区限购,即购买本区房产需有本区纳税或者社保证明等。

不过,张大伟认为,这两项政策并没有出台的必要。他认为,北京作为一线城市,限购限贷政策已经非常严格。所以未来的调控主要体现在低端产业的转移,而从人口角度影响房屋买卖市场力度较小。

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