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萧山地价新高逼出竞拍新政:溢价达50%须现房销售

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杭州市2017年春节后首次土拍结果出炉。

3月24日,杭州萧山市北两宗相邻宅地出让,备受开发商热捧。据《钱江晚报》报道,参与此次竞买的单位达35家,最终两宗地块分别由融信、恒大以36.46亿元、36.2亿元竞得,楼面价分别达30816元/平方米、30387元/平方米,创下了钱塘江南岸的地价新高。

一边限购一边出现高价地,有业内人士担心调控将再升级。3月24日晚间,杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

业内人士:提高了开发商资金成本

此前,2016年9月26日,杭州市国土资源局出台的土地政策限定土拍超过100%(含)时,该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。溢价率超过120%(含)时,除需满足上述第一款条件外,该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售。而最高溢价率不得超过最高溢价150%。

针对3月24日晚间颁布的土地新政,汉嘉地产顾问副总经理陈焕春向《每日经济新闻》记者,很多开发商很难承受50%溢价率的土拍条件;开发商须取得不动产登记证后方可销售这个条件,意味着开发商需要现房销售。

“50%-70%的溢价率,对房企而言,拼的是实力、资金成本,对很多中小开发商来说,压力会很大。因为取得不动产登记证后方可销售的要求,拉长了开发商资金回笼的时间,提高了开发商资金成本、投入和开发风险,以往快进快出、高周转的模式很难维系,给通过销售房产变现滚动开发的房企带来了很多的挑战。”世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢说道。

马英枢称,超过70%溢价率,需要有自持比例,是一种釜底抽薪的做法,对住宅开发商有绝对的杀伤力。对商办开发商来说,要求自持对他们影响不大,但如果商办用地的溢价率超过了70%,就意味着土地成本非常高,开发风险较大。

回溯2016年9月,当时为了给房地产市场降温,杭州市出台的土地政策加大了土地供应量,遏制市场恐慌式购房,不过土地市场依然热情不减,很多房企依然愿意高溢价拿地,甚至有土地的楼面价接近同区域的现房的价格。

马英枢表示,此前开发商为了生存必须拿地,有一个刚性需求,另外目前开发商往往会寄希望在房地产市场在进入下行周期前能把竞买的高价土地变成房子回笼资金,而此次土地政策是政府从供给方层面进行调控。

2月二手房市场“井喷”

上海易居房地产研究院总监严跃进表示,杭州萧山在3月24日的两个拍地情况,充分说明了杭州市区土地市场争夺的激烈,尤其是楼板价的数据充分说明了后续房价上涨的空间会比较大。而此类地块出让也会影响预期,所以杭州市国土资源局出台此类政策,也是为了防范当前土地市场过热的现象,进而有利于稳定市场预期。

此外,从杭州市2月份的市场行情来看,虽然此前政府出台了限购限贷等一系列政策,但难以阻挡购房者热情。

根据透明售房网数据显示,2017年2月,杭州全市共成交新建商品房0.88万套,而经过前期房价上涨,大多数刚需在新房市场已经难觅低价房源,购房者纷纷转向二手房市场,2月份,杭州市区二手房市场迎来了“井喷”,市区二手房成交8868套,高于新房。

截至2017年2月末,杭州全市新建商品住宅可售套数6.1万套,可售面积804.5万平方米,较1月末分别下降了4.3%、4.2%,为连续第二个月下滑,可售套数、可售面积均创下近1年来新低。按最近12个月的成交面积计算,去化周期为5个月,较1月末增加了0.3个月,供应偏紧的局面较为明显。

针对当前的杭州楼市行情,陈焕春表示,目前购房者购房心态基于把手头的资产变成房子,资产保值。按照正常的市场规律,市场的购房需求量大,应该是一个价升量跌的过程,但现在受政府限价影响,众多新开盘的价格上涨不大,很多购房者竞相抢购,反而使得楼市走量很活跃。

陈焕春认为,“从长期来看,受政策影响,限购还有加码的可能性,需求在减少,供应量会增加,供需关系会慢慢改善。”

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