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北京住宅市场调控升级:商住产品大热

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北京针对住宅市场的“3·17新政”调控升级后,资金外溢,未纳入调控范围的不限购商住产品反而愈发火热。

21世纪经济报道记者在链家网上看到,一些二手商住楼小区近期带看量大涨。比如位于北京市朝阳区常营板块的北京像素小区,一个于2016年4月7日拿到钥匙的房源,在近一周显示的带看量高达19次。另外记者发现,目前该小区二手商住项目单价普遍已经涨至6万-7万元/平方米。

一手商住产品也开始火热。一个即将开盘的某项目商住项目则在海报中戏称,“原谅我的简陋,昨天客户签合同到凌晨五点,没时间做海报。”

在新一轮严厉调控升级背景下,商住限购传闻再起。目前,一手商住将被限购的预期在业界看来在加强,二手商住是否会被纳入限购范围成为关注焦点。

商住市场火热

主要集中在“认房又认贷”以及首付提高等方面的“3·17新政”并未提及的商住市场领域,反而备受关注。

西城商住项目第三区的链家销售人员告诉21世纪经济报道记者,“3·17新政出台后,二手商住房市场稳中有升。马连道这边第三区和茶贸国际中心的两个商住小区,客户的关注和咨询量有所回升,成交量也增加了一些。购买住宅受到限制以后,买商住的客户比以前多了。”

该人士明显感受到了商住项目房价的跳涨。“此前,第三区小区一套33平方米的房子,报价是235万元,在3月初直接跳涨至285万,目前也还是这个价格。两星期前,第三区一期成交了两套83平方米的户型,价格分别为575万元和580万元。3·17新政之后,第三区挂牌房源更为稀少,还未有成交,但预计现在同类型的房子售价会在600万左右。”

另一链家工作人员称,“3月17日后,我们卖了很多商住房源,包括我们代理的新房,也是商住项目卖得比较多,住宅的成交量反而降了。这周我们卖得全是商住。目前有一套66平方米的商住房源,房主之前报价520万元,今天联系我说暂时签不了,因为她自己也在买房。另一方面,看这个房的人比较多,心理价格也在往上调。”

因商住市场大热,业主违约情况也开始出现。链家天通苑片区工作人员称,“天通公园里,一业主在十天前与一家公司签订合同,以325万的价格出售一套83平方米的商住房源。但最近,业主联系我,希望能够找到合适的客户,他那边就违约。业主解释原因是,那公司是分七个月付款,他不放心。他也觉得房子价格卖低了,希望能够增加20万元。目前报价是345万。”

一些一手商住项目正在酝酿涨价。名为尚峯壹號楼盘的一名销售人员介绍称,“尚峯壹號位于顺义区京承高速旁。上一批开盘的房源还剩两套,面积在170平方米左右,目前单价大约为51000元/平方米。3·17新政后,面对商住的机遇,开发商给出的消息是下一批的价格可能会涨到56000元/平方米左右。”

商住限购预期加强

“3·17”调控威力开始在北京楼市显现,住宅成交疲软之余,商办表现亮眼。

亚豪机构统计显示,3月18-20日3天时间里,北京商办产品共签约651套,占到北京商品住宅71%的比重。而在调控之前,这一比重尚不过55%。3月18-20日,北京商办日均签约量为217套,相比此前94套的日均成交,“3·17”调控促使商办市场出现130%的销量增长。

亚豪市场总监郭毅注意到,“3·17”调控后,北京39个有销售记录的商办项目中,18个项目的成交价相比此前有所下降,其中下调幅度超过3%的项目就有10个之多。18个降价项目的平均跌幅为3.8%。降价项目大多位于五环外甚至是六环外,以房山、顺义、昌平最为集中,其中有些项目互为竞品,联手降价。

郭毅认为,当前,北京对类住宅产品的管控主要集中在前端的土地出让、规划审批和销售案场环节,比如在土地出让合同中签订不得“商改住”的条款、限定商办产品套型面积的下限、样板间和销售物料中不得引导居住功能等。但一些库存较大的商办项目也并未盲目乐观,反而在默默加速去化。她分析道,如果针对商办产品的市场管控升级,由销售前,扩展到后期的交付阶段,对市场的负面影响太过巨大,房企抢跑也成必然。

郭毅指出,关于商住限购的调控升级还可能直接作用于需求端。近期环京的三河、廊坊等县市限购加码,后又补上了购房资格认定环节个税缴纳时间的漏洞,笼罩在商办调控之上的阴云再度集结。毕竟“3·17”调控除了将购房需求赶向环京,还有重要的一部分就是商办。

北京商住限购传闻最早是从2016年年中开始。2016年11月,北京市顺义区还曾召开商住管理专题会,顺义相关领导和北京市建委相关领导均有参加。会上明确提出:商住项目销售过程中应明示用地性质、使用年限、户口、水电等信息,禁止宣传中使用LOFT、不限购不限贷、售后返租、保本等说辞;后续严查销售行为,如有乱发传单、设住宅样板间等行为,将停止网签。

2017年春节后,上海开始出手整治类住宅,即商住类产品。上海“类住宅”较为集中的闵行、嘉定两区开始试点,整治“类住宅”项目。闵行区前期共锁定27个疑似“类住宅”项目,整治方案按照建设、销售、验收、入住四个阶段加以区分。但开发商均需自行整改至规划许可核准的方案,恢复商办用途原状。而对于“入住阶段”的判定,是否应以住户拿到房产证为准,目前尚待明确。

上海对类住宅的整治令北京一手商住市场风声鹤唳,一些有此担忧的开发商已经提前将公司旗下的一手商住转为二手商住产品。

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