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天河商圈转型路径:新商业能否助力“二次腾飞”?

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(原标题:天河商圈转型路径: 新商业能否助力“二次腾飞”?)

广州,素来有着千年商都的美誉,街头巷尾,扑面而来的店铺招牌昭示着这座城市繁华的商贸环境。

“不到南方大厦,等于没来过广州。”曾几何时,南方大厦被视为广州商业最具代表性的地标性建筑。随着时间的推移,当地核心商圈早已历经几轮迁移:以友谊商店为代表的环市东商圈、服装批发集散地的流花路商圈、集聚年轻“潮人”的中山三路商圈……时至今日,以1996年天河城百货进驻为开端,发展成为坐拥近20家商业综合体的天河路商圈已成为广州商贸中心的核心载体,甚至被誉为“华南第一商圈”。

然而,好景不长,经历了数十载“跑马圈地”式的疯狂扩张以后,商业同质化竞争越来越白热化,加之电子商务带来的巨大冲击,传统商圈一度被业内唱衰,业绩也渐渐从巅峰走向滑坡。如何运用新的营销手段、调整业态组合,使传统商圈实现二次腾飞,成为从业者迫在眉睫的问题。

“当下商圈业者亟需思考的一个问题是:到底什么才是新商业?我认为新商业文明不仅仅指新零售和新科技,还包括人的心智和心灵,未来新商业就是把智人的心灵和科技手段融合在一起。这就是新商业。”面对未来商业的发展趋势,广州正佳集团副董事长兼执行董事谢萌做出了此番预判。作为广州正佳集团的新掌门人、正佳金控与HI百货创始人,谢萌见证了过去十年天河商圈的崛起和变革,而他的另一身份正是天河路商会会长。

纵观整个零售行业,目前正经历着一场从线上到线下的伟大变革,而聚集了各种业态的传统商圈,在变革的浪潮中又该何去何从?以广州商圈为典例,记者采访了多位企业家及商业地产专家,试图从中梳理出现代商圈的转型路径。

转型与升级

十年前,零售业态还是传统商圈吸引客流、拉动业绩的制胜法宝,十年后的今天反倒成为“拖后腿”的累赘。购物中心的创新之路,成为商圈转型的一大亮点。

仲量联行近日发布的2016广州房地产市场回顾报告指出,2016年零售物业市场整体租赁需求依旧疲软,零售商扩张意愿渐趋保守。购物中心的业态调整在持续进行,需要提供优质体验类元素以吸引消费者。

作为天河商圈当前极具人气的正佳广场,谢萌对于商圈改造和创新一直很有一套自己的想法。“这两年正佳是在做破坏性创新,是一种非连续性的发展。互联网的发展使信息渠道愈加透明化,同时也导致竞争对手和原来完全不同,除了线下的竞争,更要面临线上的挑战。因此我们原来的发展思路、商业模式都要推翻重来。”

据谢萌介绍,正佳开业12年间经历了三次不同的定位变化,从开业之初的“亚洲体验之都”,到“家庭时尚体验中心”再到现在的“超级体验旅游目的地”,谢萌很清楚体验业态之于购物中心的重要性。

“为城市注入想象力是正佳的发展使命,同时我们的业务也是按照这样的原则进行。”谢萌表示,随着消费群体行为习惯发生变化,过去以零售业态为主的购物中心时代已经一去不复返了,未来商圈追求的是商业+旅游+文化的融合。

无独有偶,曾经参与天河城百货、中华百货等多个购物中心招商,现为广东流通业商会执行会长黄文杰在接受记者采访时表示,传统商圈面临着优胜劣汰的竞争环境,零售商业在不断走弱,甚至不少正经历着负增长,而新的体验业态如餐饮、娱乐、教育、体育等反而在火热增长。

“大家都在说商场要增加体验业态,实际上过去购物中心的第一功能是购物,现在这个功能在弱化,而消遣以及社交功能的比重则越来越大。所以哪些购物中心能将体验发挥到极致,把人流带动起来,哪个购物中心商业价值也会更高,租金自然也会水涨船高。”黄文杰分析道。

新商业本质

去年年初,由马云提出的“新零售”概念红极一时,一说起零售行业,似乎言必及这个关键词。事实上,不少专家指出,新零售并不“新”,线上与线下融合发展早在多年前已被反复提出。直至去年,由阿里为主导的电商巨头纷纷布局实体零售,才算真正引爆这一观点。

继去年从入股三江购物、间接持股联华超市,今年年初私有化银泰,近日又宣布与百联集团签订战略合作协议,阿里巴巴集团一直在用实际行动扩张其零售版图。那么,对于线下的实体商业而言,新零售又意味着什么?业绩的下滑能否通过拥抱互联网来挽救颓势?

在黄文杰看来,老商业体的转型困境其实并不在于硬件不足,而是由于受到传统零售思维和体制的限制。

“电商对传统零售带来冲击是无可避免的,但实际上这两者并不是水火不容的关系。我们可以看到电商在加快收购实体商业,利用互联网基因对传统零售进行改造,使之脱胎换骨。”黄文杰认为,所谓新商业,就是指通过并购和资本融合,呈现出来改造后的商业模样。

正如太古汇(广州)发展有限公司总经理隋颂伟而言,电商和商场只有学会共存才能达到共赢,“我们就应该要用比较开放、合作的态度去看怎么共同发展。”但同时他也坦言,实体商业的业绩下滑不能完全怪罪于电商的影响。

“我不觉得现在实体商场的困难完全是因为电商的问题,不要把自己做的不好的责任推到电商身上,对我们来说,最大的竞争对手永远是我们自己。怎么去突破原有的发展瓶颈,这是每个开发商都会遇到的固有的问题。”隋颂伟表示。

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