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25家房企拿地近2000亿 未来主战场在热点二三线

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2017年以来,房企对土地市场的布局保持积极态度。

2月16日,北京土地市场迎来春节后首拍,当日共有两宗房山良乡镇住宅用地上拍,由于位置较佳,且地块干净,吸引了天恒+中粮、石榴集团、碧桂园等8家房企及综合体参与竞争。

亚豪机构市场总监郭毅指出,自去年“930”新政之后,北京提出将加大土地市场供应,以冲抵新房供应不足带来的价格上涨,在随后的3个月间,北京土地市场共成交8宗住宅用地,甚至超过前9个月的成交量,土地供应明显出现提速。不过在这8宗宅地当中,4宗为自住房及安置房等保障性产品,另外4宗住宅部分则全部竞为自持。进入2017年,虽然住宅部分自持设置了70%的竞争上限,但由于土地市场“狼多肉少”,仍将有大量宅地撞线,可售住宅部分大量减少,对于开发企业而言其盈利模式也将发生质的变化。

不过郭毅同时认为,虽然住宅自持比重不断加大,但是这其中30%的限价可售部分,一旦聚集也将对于所在区域房价预期产生一定制约。例如房山今年以来出让了三宗地块,最少将提供5.7万平方米住宅,按每套90平方米的上限计算,未来将可能为房山楼市增加630多套可售住宅,而这三宗地块限售价最高均仅为40944元/平方米,相比周边项目售价低出20%左右。这也将对该区域目前价格体系产生一定冲击。

总体而言,开年以来房企拿地仍然积极。

中原地产研究中心统计数据显示,截至2月16日,25家企业拿地金额超过20亿,合计耗资1951.63亿拿地;其中12家企业拿地超过50亿。因为春节土地供应减少,所以预期后续房企依然会增加拿地金额,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大后,房企补充土地的积极性明显较高,即使在调控影响下,各地供应出的土地依然未出现流标等明显降温现象。标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极。

从近半月的土拍市场表现来看,大多数热点城市依旧火热,如长沙、青岛、深圳土拍地块平均溢价率均超过了50%,厦门三幅宅地、南京五幅宅地也都触及了土拍限价“上限”。中原地产指出,对于热点城市的优质地块,即便附加条件苛刻,不少领军房企依旧志在必得。以金茂为例,在2月14-15日两天,即在南京、苏州以176亿元新增3幅地块。

CRIC监测显示,在2016年的“热点”城市中,仅郑州、武汉两市土拍平均溢价率较低。具体来看,郑州近日出让土地多为旧城区地块,房企拿地前已支付了大量旧改成本,因此成交价格也沿袭了“底价成交”的惯例,目前的低溢价率并不能反映郑州实际情况。

武汉则受到2016年四季度以来房价涨幅放缓影响,但主要还是因为供地指标充足。2016年底,武汉宣布2017-2019年拟供应住宅用地近3577万平方米,足以覆盖2500万平方米的年均交易规模。CRIC指出,充足的供地指标依旧是市场降温的最有力渠道。

中原地产分析师张大伟认为,房企拿地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,最低甚至到3%左右。这导致房企补充库存积极。

克而瑞研究员杨科伟认为,对于接下来土地市场走势,联系近期国土部发布的十五年规划纲要来看,未来新增建设用地指标下行已是大势所趋。据其保守估算,至2030年前,年均新增建设用地规模将较“十二五”期间至少下滑33%,这意味着高库存城市将在2017年进一步收紧土地供应。而北京、上海等市相继提出的建设用地“负增长”目标,也大大限制了一线城市的新增土地供应。由此来看,土地市场的“主战场”还是会在城市边界快速扩张的热点二三线城市中展开,当下热点城市的“土拍春暖”也会在更多城市出现。

不过张大伟担心,楼市开启调控,多家企业面临压力,特别是在调控城市内拿地多的企业,很可能面临市场全面限价、限购的影响。房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中,如果这些城市调控政策继续重压,将导致未来销售压力巨大。

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