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杨红旭:2017年房地产投资或不喜不悲

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(原标题:2017年房地产投资或不喜不悲)

2017年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势,预计增幅在4%左右。主要原因:一是相对于房屋销售指标,开发投资指标具有滞后性。因此,虽然2017年房市降温,但开发投资仍能保持正增长;二是预计一线及部分二线热点城市供地量不会明显增长,房企购地将主要分布于地价较低的三四线城市,因此对开发投资金额拉动不大;三是2017年新开工量继续保持正增长,对开发投资正增长形成一定支撑。因此,对2017年房地产开发投资增速持不喜不悲的态度。

春节刚过,关于楼市的各种报道便迎面扑来,诸如“成交量下降、房价下跌、购房者观望”等。对于这些报道,我们应理性看待。一方面,春节原本就是楼市淡季,成交量相比上个月下滑实属正常;另一方面,也有数据表明,今年春节相比去年春节,部分城市住宅成交量下滑,这就能说明问题了。

实际上,2017年的春节楼市正处于一个短周期中由“夏天”转为“秋天”的关键节点。过去十多年的历史表明,全国房地产运行具有短周期规律,大致三年一个轮回。最近一个轮回:2014年降温,2015年复苏,2016年繁荣,预计2017年下行。

以下是笔者对2017年全国房地产市场走势的展望。

政策面:各地将根据实际情况推出“去库存、稳发展、防风险”的相关政策

从政策演变的脉络来看,2014年开始放松限购、限贷、限价,2015年进一步放松房贷、降低税负、放松限外,四季度中央提出房地产去库存,其后各省出台去库存实施意见,总体以刺激购房为主。

2016年3月25日,上海和深圳率先出台紧缩性调控政策,从而拉开楼市过热城市的新一轮调控序幕。7月份中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”,至少部分指代局部地区出现的房地产泡沫。9月底至10月上旬,16个城市集中出台调控措施,抑制房价成为主攻目标。

关于2017年的房地产政策走势,其实去年12月召开的中央经济工作会议讲得很明白:促进房地产市场平稳健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。

根据中央经济工作会议的精神,可以预见2017年中央和地方政府均将把防范金融风险和抑制资产泡沫放到更加重要的位置。因此,楼市过热的地区将坚决执行调控政策,通过提升限制贷款、加强控制地价、增加土地出让等措施,防止房价继续上涨;楼市较冷的地区将进一步细化,落实去库存政策,并逐步将去库存和促进人口城镇化结合起来,增加政策的可操作性,促进此类地区市场活跃度。总之,在全国范围内,各地方将会在“稳”字当头的经济环境下,针对各地实际情况推出“去库存、稳发展、防风险”的相关政策,并且将加大力度进一步落实。

市场面:总体降温

在此预测一下2017年全国楼市的主要指标。

从供给侧来看,主要关注四个指标。

其一,2017年全国房地产开发企业土地购置面积预计增长5%左右。主要原因:一是近期一二线楼市热点城市在出台的调控政策中大多提到要加大土地供应;二是三四线城市从2014年开始去库存,经过两三年时间的消化,部分城市去库存效果显现,2017年开始进入补库存状态;三是由于板块轮动效应,在一二线楼市热点城市受调控抑制的影响下,少数三四线城市将成为房地产企业2017年拿地的重点区域;四是由于2015年、2016年土地购置量连续两年处于低位,基期值较低,2017年土地购置量大概率实现正增长。

其二,全国房地产开发企业房屋新开工面积将保持小幅增长态势,预计增长3%左右。主要原因:一是随着购地面积的增加,新开工量也应有所增长;二是由于2016年一线及部分二线热点城市楼市火爆,房企对已有储备土地加快了开工进度。随着2016年四季度一些楼市热点城市纷纷出台收紧型调控政策,楼市逐步降温,2017年房企会放缓开工进度,楼市降温不利于新开工;三是部分三四线城市需要补库存,因此房屋新开工量也将略有增长。总之,2017年新开工量增幅将有所收窄。

其三,2017年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势,预计增幅在4%左右。主要原因:一是相对于房屋销售指标,开发投资指标具有滞后性,虽然2017年房市降温,但开发投资仍能保持正增长;二是预计一线及部分二线热点城市供地量不会明显增长,房企购地将主要分布于地价较低的三四线城市,因此对开发投资金额拉动不大;三是2017年新开工量继续保持正增长,对开发投资正增长形成一定支撑。总之,对于2017年房地产开发投资增速不喜不悲。

其四,2017年全国35个城市楼市库存预计会缓慢上升,而去化周期会明显拉长。主要原因:一是35个城市中的约一半城市属于市场热点城市,2017年将采取补库存的导向且受到调控影响,新增住宅供应料大于成交,导致库存规模小幅上升;二是预计2017年35个城市住宅成交量下滑,库存增加而成交下滑势必导致去库存周期拉长。可以认为,此类热点城市新房市场供不应求的状态或矛盾有望改变,随之也利好对房价的抑制和房地产市场预期的稳定。

从需求侧考虑,应关注两个重要指标。

其一,2017年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势,预计下跌5%左右,在持续两年增长后出现下滑。主要原因:一是2016年商品房销售量保持了较高增速,全年成交量达到历史最高点。随着2017年楼市的降温,商品房销售量也将有所回落;二是随着一线与部分二线热点城市楼市调控政策的收紧,这些城市的市场成交量明显回落,导致2017年全国商品房成交量的下滑;三是随着市场的降温,房企出于对市场预期的不乐观,会放缓项目的供应节奏,从而导致市场新增供应不足,也制约了市场销售量的增幅;四是在继续去库存的宽松政策驱动下,2017年三四线城市成交量预计实现小幅正增长,部分对冲了一二线城市的明显下滑。总之,2017年商品房成交量将下跌,但预计跌幅不大。

其二,上海易居房地产研究院跟踪的全国35个样本城市(包括一二三线城市)2017年商品住宅成交面积将由增转跌,预计下跌10%左右。主要原因:一是2015年和2016年住房需求显著释放,存在需求透支现象,将使得2017年成交量难以继续增长;二是35个城市中约一半城市为2016年楼市热点城市,在严厉的调控政策压制下,2017年住宅成交量将下跌二三成,所以拖累了35个样本城市的成交量。总之,35个城市商品住宅成交面积变化方向与全国大势一致,但跌幅将大于全国总体跌幅。

关于房地产价格,应关注三个指标。

其一,2017年全国房企土地平均购置价格增幅将有所回落,预计全年增长10%左右。主要原因:一是2016年房市整体处于回暖态势,但四季度后逐步降温,因此2017年土地市场温度将有所下降;二是从成交结构上看,地价最高的一线城市虽然土地供应有限,价格高企,但近期地方政府已经出台政策控制地价,再加上三四线城市较低的地价已接近土地开发成本,跌无可跌,因此地价整体仍将稳中有升,但增幅不会太大;三是2016年土地购置价格基数较高,2017年涨幅也不会太高。

其二,2017年全国商品房成交均价继续上涨,预计全年增幅在5%左右。主要原因:一是从近几年房价增长趋势看,整体呈现惯性上涨态势,房价黏性较强,由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高,因此2017年全年仍然上涨;二是虽然一线及部分二线热点城市近期随着楼市政策的收紧,房价上涨放缓甚至下跌,但大部分三四线城市楼市表现滞后,且2017年上半年仍存在板块轮动现象,预计房价稳中有涨,从而推动全国商品房成交均价的上涨;三是价格变化滞后于成交量,2017年成交量回落,但价格仍将小幅上升,高于成交量增速。总之,2017年房市总体降温,全国商品房均价强势不再,但仍有望实现正增长。

其三,2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势,预计上半年在市场震荡式缓慢降温过程中,房价增幅会持续收窄。而到了2017年下半年,房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计2017年7月前后,70个大中城市房价环比增幅由正转负,也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响,预计70个大中城市房价同比增幅将在2017年第一季度见顶,预计峰值为11.4%左右,其后同比增幅将步入下行通道,预计到2017年第四季度从正增长转变为负增长。

(作者系上海易居房地产研究院副院长)

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