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专家:房屋规模化租赁短板亟待补齐

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(原标题:房屋规模化租赁短板亟待补齐)

深圳市房地产研究中心 李宇嘉

从全球来看,租赁市场和销售市场本应是住房供应等量齐观的“双引擎”。但是长期以来,我国住房市场呈现“租赁弱、销售强”的跛足前行态势。近期,培育和发展住房租赁市场,建立“购租并举”“先租后买”的住房消费模式,被认为是楼市长效机制和基础性制度最重要的内容,也是楼市“供给侧”改革的关键一环。其中,发展规模化、专业化的机构租赁,又被认为是重中之重。

近期,笔者调研发现,很多城市都为如何开展规模化、专业化租赁经营而伤脑筋,探索将公租房委托机构经营,新出让地规定100%自持,吸引社会资本盘活存量,鼓励长租公寓等不一而足。近期地方“两会”上,规模化租赁也是重点话题。但是,目前私人散租的回报率仅2%左右,房价上涨的深圳等超大城市,租金回报率低于2%,还不如去投资银行理财;机构租赁要承担房产税、所得税,收益更低了;加上证券化滞后,投资回收期普遍在50年以上,企业介入不划算。

德国和北欧等发达国家,机构租赁占比在30%-60%之间。机构租赁占比高,很大程度是政府公租占比高。德国57%的人选择租房,政府公租房发挥了“稳定器”的作用。“二战”以来,德国建设了1000多万套社会住房,多数为公租房,目前德国人口才8100万。同时,德国私人或机构租赁,必须在一定年限内,按接受政府补贴后的管制租金提供房屋,过了管制期才能提供市场化租赁,从而扩大了低租金房源供应。而且,市场化的租金也要受管制,不能随意涨租。

目前,我国机构租赁占市场份额的10%,其中政府公租占5%-6%,机关企事业单位面向本单位职工租赁占比2%-3%,剩下是近年来兴起的长租公寓。可见,我国机构租赁中,政府公租也占主体。事实上,租赁市场成本收益不匹配,除政府公租外,盈利性机构不愿进入。据笔者调研,近年来兴起的链家、魔方、“YOU+”等长租公寓,其盈利模式有两点:一是寻找租金低估的房子,比如中心区旧住宅区、工业宿舍、城中村;二是通过标准化装修以后将租金提高50%以上。

笔者认为,在租赁人群以中低收入者、新市民(务工人员和新就业大学生)为主的情况下,长租公寓仅仅是一个可供选择的“小众产品”。2015年,深圳常住人口人均月可支配收入为3700元,而商品房套均月租金为4700元。因此,营利性企业也好、长租公寓也好,当前都不可能成为机构经营的主体。“十三五”及未来,新市民是租赁需求的主体,适应他们住房需求的,能够在就业城市低成本“落脚”,并实现“先租后买”消费模式的,一定是政府公租。

当然,在公租房供应上,既可以大规模建设,也可以发放货币补贴。当前,“80后、90后”消费差异化明显,发放货币补贴效果更好,新市民能尽快“落脚”城市,还能拿着补贴选择适宜的房子。同时,政府应该将公租房、机关国有企事业单位租赁房、福利房等统筹起来,建立统一管理的信息平台。为了提高效率,可委托专业化的机构来经营。比如,广州市政府委托万科代建代管的广州最大公租房万惠楼。这样,政府和企业在租赁市场上的分工也更明晰。

除了政府公租外,笔者认为,一直从事租赁代理业务的大型中介机构,也可以顺延转型机构租赁经营。过去,在深圳、上海等大城市,也有中介从事所谓“房屋银行”式的机构租赁(有的也叫“二房东”),即中介机构将业主房屋长租下来,比如一次签订三年租期,无论中介能否再次租出去,均确保每月按时支付租金给业主。然后,中介再以散租的形式出租出去。但是,“房屋银行”出现了很多问题,比如携款潜逃、私下破坏房屋结构、打隔断、抽水租金等。

笔者认为,这些问题一方面源于租赁市场监管缺失,另一方面源于中介机构长期以来门槛低、经营短期化,甚至“一锤子买卖”(因为买房租房业务基本不依赖回头客)。但是,近年来楼市区域分化和企业集中加剧,租赁市场也不例外。楼市有效空间向热点城市集中,热点城市楼市向存量房交易和租赁集中,新房开发空间和需求占比日益下降。目前,在前10大城市,前三名中介机构占存量房交易或租赁市场70%以上的份额,且认可度越来越高,资本市场融资和转型风起云涌。

目前,大型中介转型方向已明确,即向存量房中下游交易、租赁、装修、物业、融资等环节转型。根据链家研究院统计,2016年我国存量房总价值达245万亿元,包括新房、二手房、租赁、物业管理、城市更新等在内的存量房各行业收入总计1.91万亿元,这被誉为一片“蓝海”。一方面,鼓励大型中介开展租赁经营,有利于培育“租售并举”的模式,因为中介本身从事二手房“租售联动”业务。哪些人有房出租、哪些人要租房,哪些人买房、哪些人卖房,中介一清二楚。

因此,中介开展规模化租赁经营,能沟通承租出租双方、买卖双方之间信息不对称,建立“租售并举”、“先租后买”的合理消费模式。另一方面,中介开展规模化租赁经营,可以探索向下游转型,从而能够考虑全链条收益、长远收益,而不是拘泥于租赁这一环节的短期收益。一旦中介介入规模化租赁,不管是收购大宗物业后租赁,还是“房屋银行”,店大不欺客,经营短期化也就自然不存在了,行业集中度会越来越高。这样,长期被各方诟病的“黑中介”也就大为改观。当然,所有这一切,都是要建立在改变租赁市场、中介市场无人监管的前提下。

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