李宇嘉：房地产开发投资会大幅度下滑吗？

（原标题：房地产开发投资会大幅度下滑吗？）

尽管2016年商品房销售面积和金额创历史新高，但年末冲高回落的趋势很明显。2016年1月-11月，商品房销售面积同比增速（24.3%）创年内新低，较高点下降12.2个百分点。2016年12月份，一线城市和二、三线城市商品房销售面积同比分别下降42%和19%。在调控重回楼市主题，抑制房地产泡沫上升到防范系统性风险的高度下，市场分析人士对2017年的房地产市场不看涨。

按销售领先开发投资6个月-12个月的规律，当前市场普遍认为，2017年开发投资增速会明显下调，甚至出现负增长。事实上，开发投资增速在2016年4月触及短期顶部（7.2%）后，便呈现下降趋势。值得注意的是，2012年以来，驱动开发投资增长的先行指标——土地购置和新开工一直比较弱势，这两个指标2012年以来的累计同比平均增速分别为-13.61%和-3.59%。2015年，开发投资全年仅增长1%。

可见，即便楼市上游供给端持续数年紧缩，2014年以来去库存也相对充分（待售面积连续9个月下滑），但开发商补库存的意愿依然低迷。因此，市场普遍认为，楼市增量空间的顶部已经来临，考虑到适龄购房人群开始减少，加上2016年10月份开启楼市“去杠杆”和挤出投机需求，2017年增量需求更加不乐观。或许，这就是为何开发投资增速仅回升半年就开始掉头下降的原因。

2015年开发投资仅增长1%，创下17年来的新低，这给2016年带来了低基数的效应。而且，2016年开发投资增速呈“前高后低”，累计增速在数据上也并不难看。去年4月份以后，开发投资增速尽管下滑，但基本上维持在6.5%-7.0%之间，预计2016年全年整体增速将维持在6.2%-6.5%之间。但是，进入2017年后，低基数效应消失了，开发投资增速在数据表现上可能会明显下滑。

但是，笔者认为，市场对2017年的开发投资过于悲观了。首先，从2014年“9·30”开始，本轮楼市持续两年多回升，但土地市场和新开工仍旧低迷，意味着新增供应来自开发商储备土地和项目。从2016年上市开发企业财报看，进入2017年后，开发商存量土地储备将明显下滑。2016年，之所以热点城市土地市场火爆，项目收购、企业兼并轰轰烈烈，增厚储备项目是重要原因。

其次，2017年经济工作整体基调是“稳字当头”，意味着体制改革和机制创新要在经济和就业稳定的前提下展开。对房地产来说，调控是为了抑制泡沫风险，而非抑制需求，强调防止大起大落，信贷政策要支持合理住房需求就是这个意思。而且，管理层频繁指出，热点城市要增加土地供应，增加住宅用地供应，盘活存量土地。这意味着，管理层希望以激活有效需求，对冲楼市下滑。

2016年第四季度，即便开发商推盘量下降，但热点城市在售商品房消化周期整体呈现下降态势。2016年12月份，多数城市去化周期在7个月-15个月，这印证了开发商原有储备土地消耗殆尽，已经到了补库存倒逼的境地。再次，2016年楼市最为明显的特征就是“都市圈化”，三大都市圈加上刚刚被定为国家中心城市的武汉、郑州，这几个都市圈占据了2016年全国楼市销售面积和金额的40%和50%的份额。城市化和楼市的“下半场”都在都市圈，这是未来楼市的增量主体。

目前，随着产业结构升级分化，就业条件好的几大都市圈，已成为人口流入的目的地，包括新增城市人口和存量城市人口的迁徙。在人口红利减退、城市化速度放缓的背景下，借助城市化的结构性改革，都市圈将成为未来释放人口结构性红利的途径。

从2017年开始，我国城市供地政策出现重大变化，供地要与人口流动在空间上匹配，人口流入多的城市要增加供地，这与过去大城市“一刀切”地缩减供地并以此作为人口控制工具完全相反。在供地形式上，既包括缩减耕地指标，腾出新增建设用地，比如2016年6月份调减京津沪耕地保护指标；也包括盘活存量用地，棚户区改造范围扩大、盘活存量商业用地用于租赁等已经展开。

更重要的是，轨道交通史无前例地大发展，都市圈内城市间互联互通已成趋势。2016年7月发布的新版《中长期铁路网规划》显示，到2020年，我国铁路网总规模将达到15万公里，覆盖80%以上的大城市。2015年以来，都市圈轨道交通最大进展，就是城市间的连接打通了，如深圳轨道6号、10号、14号线与东莞和惠州已经在建，上海往昆山、北京往廊坊的轨道交通也已开工建设。

楼市需求向都市圈集中，加上轨道交通的连接，楼市将开辟可观的新增空间。同时，国家在2017年更加强调基础设施建设，特别是公共服务设施，比如教育、医疗的均等化，并作为供给侧结构性改革的重点。一方面，这将会极大地降低城市化的成本，让常住人口借助置业来扎根城市，释放2.6亿城市外来人口、1.5亿“三留人群”（留守老人、留守妇女、留守儿童）的住房需求；另一方面，此举能够让投资创造未来有效产出，这与楼市发展一脉相承，让开发投资可持续增长。

（作者系中山大学银行研究中心副主任、 深圳市房地产研究中心主任助理）