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两证齐全让农地农房“活”了起来

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两证齐全让农地农房“活”了起来

“两权”抵押贷款试点周年

李丙胜是山东省德州市武城县佳泽家庭农场的负责人,“两权”抵押贷款试点一年以来,他一共流转320亩土地,以土地经营权作抵押,从村镇银行贷款80万元,盘活了资产。

作为十八届三中全会确定的重要改革任务,“赋予农民更多财产权利”在过去的一年里,得到实实在在的体现。

去年12月27日,全国人大常委会授权232个试点县(市、区)暂时调整实施《物权法》、《担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定,授权59个试点县(市、区)暂时调整实施《物权法》、《担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。“两权”抵押贷款试点的大幕就此拉开。

试点推行一周年之际,上证报记者走访浙江海盐、福建晋江和石狮,以及山东武城等试点地区,探寻试点所带来的“从0到1”的转变。

死资产变活资本

农地农房,是农民手头最重要的资产。放行“两权”抵押贷款,意味着死资产变成了活资本,能极大地满足新型农业经营主体适度规模经营的资金需求。这也是农村土地“三权分置”改革的具体实践和重要运用。

来自央行调查统计司的数据显示,今年前三个季度,全国试点地区农村承包土地的经营权抵押贷款累计发放113亿元,同比增长56.8%。试点地区农民住房财产权抵押贷款前三季度累计发放87亿元,同比增长10.3%。

李丙胜手持一红一绿两本证对上证报记者表示:“以往只有这本红皮的证,在银行办不了贷款;现在有了这张绿皮的证,就可以用它去银行办理抵押贷款了。我一共流转了320亩土地,以土地经营权作为抵押,从村镇银行贷了80万元。”

他说的红色证书,是由农业部监制的《农村土地承包经营权证》,是对土地承包权的证明;绿色证书,是由武城县政府印制的《农村土地经营权证》,是对流转土地的经营权的证明。

以往农村家家户户种田,农村土地的承包者和经营者是合二为一的。但随着农业劳动力的转移和非农就业的增加,有的农民将承包的土地流转给他人耕种,土地的承包者和经营者已然不同。经营权需要从承包经营权中分离出来。

近期由中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》指出,将土地承包经营权分为承包权和经营权,实行所有权、承包权、经营权(三权)分置并行,着力推进农业现代化,是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。

浙江嘉兴海盐县也是农村承包土地的经营权抵押贷款试点县之一。海盐县农信联社理事长包永良表示:“以往农民只能申请小额农贷,是信用贷款,必须找人担保,利率也比较高。而有了抵押物,贷款利率自然就下来了。”

海盐县农办副主任、农经局副局长方忠明对记者表示:“通过产权制度改革,沉睡在中国农村大地上价值几百万亿元的死资产就会变成活资本。 两权 抵押贷款,我认为是农村产权制度改革中含金量最高的一项改革。”

“不是一阵风的改革”

“两权”抵押贷款试点工作指导小组的办公室设在人民银行,副行长潘功胜担任指导小组组长。而在具体的试点地区,承担主体责任的是地方政府,因为贷款的可持续发展离不开确权登记颁证、产权交易平台建设、抵押物评估处置和风险缓释及补偿机制等配套制度。

“以前金融机构也做这个业务,但产生不良贷款后,没有风险缓释措施,导致业务裹足不前,又回到了传统的小额农贷模式。”人民银行德州市中心支行行长董昕对上证报记者表示:“只有配套机制跟上了,这项业务才是可持续的。这不是一阵风式的改革。”

确权颁证,是抵押贷款业务的基础。以武城县为例,除了实现土地承包经营权100%颁证,还单独颁发了《农村土地经营权证》,即上述的“绿色证书”。

在武城县副县长杜文陆看来,这相当于使农村土地有了进入市场的“身份证”和“通行证”。

武城县的农村综合产权交易中心是由政府主导设立的,在该县的393个村都设立了村级服务点。该县农经局局长王洪胜对记者表示:“目前我们已经实现农村承包土地经营权、四荒地使用权、林权和养殖水面经营权这四类产权的规范交易。未来,我们希望实现农房所有权、农业类知识产权和农村集体经济组织股权这些产权的交易。”

福建泉州的晋江市和石狮市是全国59个农民住房财产权抵押贷款的试点县(市、区)之一。今年4月18日,晋江市启动不动产统一登记,当天晋江市不动产登记中心正式挂牌,并颁发了福建省第一本农村宅基地的不动产权证书。目前,晋江市的宅基地确权率已经超过90%。

不动产登记中心的成立,意味着晋江结束了土地、房产、林木、海域等不动产分散登记的历史。以往,办房产证和土地证要跑两个部门,至少各需3个工作日,现在只要材料齐全,2个工作日就能一次办完。确权后,农户就可以到不动产登记中心办理抵押登记。

为国家统一决策积累经验

全国人大常委会的授权,解决了“两权”抵押贷款最关键的问题——耕地、宅基地等集体所有的土地使用权能否抵押。而对于农房的确权颁证、抵押权如何实现、耕地和农房如何流转等问题,此次授权并未明确提及。

“授权相当于开了一道口子,解决了能否抵押的问题。一些相关问题,比如农房的确权、抵押物如何处置、农房的流转范围等,需要协调各方利益,目前还难以出台各地统一执行的政策。而这也正是试点的意义所在——各地摸索,发现问题,为国家统一决策积累经验。”人民银行福州中心支行货币信贷管理处副处长李睿认为。

农房的确权,就是一个棘手的问题。如前所述,晋江的宅基地确权率已超过90%,但农房的确权率却不足10%。地有证,房无证,还是办不了抵押贷款。

“这是一个历史遗留问题。”晋江市国土局副局长陈英俊解释说:“东部沿海地区地少人多,少批多占的现象比较普遍。比如批了120平方米,结果建了150平发米。同时,还有未批先建和一户多宅等现象发生。”

接下来的问题是,即便完成了确权颁证和抵押登记,银行贷给农户的抵押贷款万一成为不良贷款,如何实现抵押权?如果农户是以唯一一套农房做的抵押,法院是否可以执行?非本集体经济组织的农户是否可以竞买?

至于宅基地和农房转让给本集体经济组织外的成员的问题,虽严格来说并不违法,但由于无法登记,目前尚得不到司法实践的支持。

一些地区在探索宅基地的使用权在临近村、本乡镇甚至县域范围内流转。陈英俊认为:“这背后有一个争论:宅基地使用权,更多的是体现为农民的财产权还是生存权?如果是后者,农民就面临失地失房的风险,就应该慎重。如果财产权的权重更大,就应该鼓励农民用农房和宅基地抵押贷款。”

农房和农地是农民最重要的资产,农民“失地”和“失房”的问题需要慎重对待,因此农房和农地抵押权的实现方式在实践中还处于摸索阶段。而为了调动金融机构的积极性,各试点地区都拿出了真金白银,建立了风险补偿机制。

比如,晋江市将现有的农业贷款风险补偿专项基金延伸至“两权”抵押贷款,目前规模为500万元,明年计划扩展到1000万元,补偿抵押贷款损失的30%至50%。武城县财政出资1000万元,设立风险补偿金,对银行的损失给予单笔贷款金额30%、最高80万元的补偿。海盐县设立了规模为3000万元的“三权”(农地、农房、农村集体经济股权)风险补偿基金,发生不良后,基金与银行按三七开比例分担。

试点地区的基层央行也通过货币政策工具来鼓励金融机构。董昕介绍说:“我们将金融机构开展农村承包土地的经营权抵押贷款的工作情况,作为MPA和金融政策综合评价的加分因素。同时,对工作开展较好的法人金融机构给予扶贫再贷款的支持。扶贫再贷款是支农再贷款的子项,利率更低。我们希望通过这些政策,培育出一个成熟的 两权 抵押贷款市场。”

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