易宪容：重新定位房地产市场促经济“由虚转实”

（原标题：重新定位房地产市场促经济“由虚转实”）

房地产市场回归基本居住功能，意味着2017年我国房地产市场将出现重大转折：政府通过信贷、税收等政策对住房市场投资与消费在事前、事中及事后作清楚严格的界定。这种清楚严格的界定会有一个过程，但这是我国房地产市场拨乱反正的根本之策。

易宪容

2016年中央经济工作会议公告中的新提法不少，亮点在三方面。其一，重新定位我国房地产市场，并要求住房市场回归到基本居住功能，而不是成为投机炒作赚钱的工具，并要求在此原则上建立起房地产市场长效机制。其二，强调把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫。其三，让经济“由虚转实”，让实体经济成为经济增长泉源。

其实，这三个问题的核心，归结到一点，就是如何让“房地产化”的经济转型。“房地产化”经济不仅是我国金融市场风险的根源，也让房地产市场成了一个由投机炒作为主导的市场，并使房地产市场离居住功能越来越远，致使中国经济“由实转虚”。所以，只要“房地产化”经济得到调整及转型，房地产市场就能真正回归居住功能，中国经济就能真正走向持续稳定健康发展之路。

在2016年全球经济的惊涛骇浪中，中国经济总体保持了平稳运行，金融市场也较为稳定，物价水平开始在上升，生产品价格指数或PPI在经过了多年负增长后转为正增长，第四季度后，各项经济景气指数开始向好，这些都为2017年中国经济增长奠定了基础。与此同时，从已公布的数据来看，2016年我国商品房销售面积及销售总额都创了历史最高水平。从2011年开始，我国商品住房销售面积每年都保持在10亿平方米以上，到2015年达到近12.8亿平方米，而2016年1月至11月商品房销售面积就已达13.6亿平方米，全年必定超过15亿平方米。全国商品房销售总额：2011年是5.8万亿，2015年8.7万亿，2016年1至11月已达10.2万亿，估计全年将超过11万亿，同比增长37.5%，其中住宅销售额增长39.3%。

房地产业不仅对2016年GDP增长贡献最大，也带动了相关上下游的产业增长。煤炭价格上涨、钢铁业走出多年困境、国内大宗商品价格上行等都与房地产市场的繁荣有关。但2016年房地产繁荣是由房价上涨所推动。比如，全国住宅销售总额增长高于住房销售面积增长15%以上。2016年上半年一线城市及部分热点二线城市的房价上涨，更只能用“疯狂”两字来概括。到了12月，一些城市的房价上涨趋势还在继续。这又给2017年及未来的中国经济增长留下了巨大隐患。

有业内专家表示，“在市场进入下行周期之时，往往是强化制度建设的好时机，因为面临的障碍相对较少。”房地产市场要回到基本居住功能，意味着2017年我国房地产市场将出现重大转折。因为要让住房市场回归到基本的居住功能，政府就得通过信贷、税收等政策对住房市场投资与消费在事前、事中及事后作清楚严格的界定。这种清楚严格的界定会有一个过程，但这是我国房地产市场拨乱反正的根本之策，将促使我国房地产市场出现翻天覆地的变化。

这些年来我国住房市场的根本问题，就是没有严格区分住房的投资与消费属性，房地产调控政策总是落在限制居民购房的各种行政方式上，结果是居民及企业千方百计突破这些限制，这又在客观上使得房价涨得更快。把住房看作投机炒作的赚钱工具，必然会让房地产市场走向功能扭曲、混乱之路。这也是当前我国许多经济及社会问题的根源所在。

现在的问题是，“房地产化”的经济如何转型？大家都看到了，2016年的9·30调控政策出台之后，尽管一、二线热点城市的房价仍然顶在天花板上，但销售量都出现了急降之势。如果这种房地产调控政策持续一年以上至2017年底（实际上住房回归到居住功能会成为未来中国房地产市场长期政策），那么2017年住房销售量至少会下降50%以上。在这种情况下，即使作为一个以投资为主导的住房市场，住房销售量急剧下降而房价不跌（可能有些城市房价有下跌，但降幅甚小），也会对总体经济增长造成巨大压力。同时，住房销售量急剧下降很快就会波及房地产相关行业及产业。这些行业及产业或又将出现新一轮产量过剩。更为严重的情况是，如果全国住房销售量急剧下降而导致房价下跌，还可能引爆银行体系及金融市场的风险。所以，本次中央经济工作会议要求综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止房地产市场大起大落。

显然，促使“房地产化”经济转型，没有短期阵痛是不可能的。要用严格的税收政策及信贷政策清楚界定住房的投机与消费，就得严格限制住房投机炒作，否则，仅用增加住房供应、发展住房租赁市场、整顿市场秩序、要地方政府承担主体责任等这些非经济杠杆的工具是无法达其目标的。深度解剖一下，房地产市场转型，其实就是少数人的利益向绝大多数人的利益转移，因此，要达其目标一定会受到来自各方的阻碍。再清楚不过，通过有效制度安排驱除或限制住房的投机炒作，让房地产泡沫逐渐挤出并降低金融市场风险、让地方政府债务负担降低、让民营经济有意愿增加投资、让中国经济“由虚转实”等等，无不是重大的利益关系调整。换句话说，房地产市场要回归基本居住本性，我们还要跨越过好几座大山。

能否突破这些阻力，跨越这几座大山，推进当前住房市场政策及制度的重大改革，从根本上改变房地产市场利益格局，既是一次重大考验，也是我国经济稳健发展的重大机会。

（作者系青岛大学经济学院教授）