董藩:这轮房地产政策调整杀得太猛 或会带来问题

网易财经12月14日讯  2017年网易经济学家年会12月13日-14日在北京举行，在今日举行的“杠杆下的楼市”论坛圆桌对话环节，北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，这轮房地产政策调整杀得太猛太急，后面可能会带来问题，如果三四线永远处在这种状态，两年之后财政收入怎么办，地方政府怎么运转，这是个大问题。

以下为文字实录：

陈云峰：

市场力大波动，2017年网易的经济学家年会又到了我们最精彩的房地产论坛环节，房产在咱们国家，在每个家庭，和在座每个观众、听众这里都特别重要，我们根本就回避不了，所以今天我们请到了我认为是国内顶尖的几个在房地产方面颇有建树的几位经济学家来谈论我们的房地产。

2016年房地产应该说是热得发烫，我说个数，北京的房价，在三季度涨了40%，这个幅度实际上已经超过了我当开发商时最热的2007年，所以今天我们就几个话题、几个关键词跟几位老师开诚布公地探讨一下，长效机制、特色小镇、去库存、房价、限购、杠杆、房地产税，包括地王和熔断机制，我们今天都要谈一谈。

今天上午天津有块熔断了，什么叫熔断了？75.5亿，由中海举牌举到75.5亿，因为已经超过了限价的50%，溢价达到了50%，给熔断了，说这块地流拍，这是天津的，北京边上的城市的故事。

另外两周前在北京拍出了三块地，都给拍成了全持有，这个地先竞房价，再竞地价，再拍住宅持有率，再拍公建持有率，最后结果是全给拍成了持有，把我们吓一跳，因为全持有之后一年半以后北京就没有房子卖了，这些事儿确实连我本人也很困惑。

第一个请董藩教授，董藩教授预言过，北京房子会达到80万一平，今天李铁老师也说，房价没有天花板，说了两三次，所以去库存这事儿想请董教授先说一说，刚才李铁老师说呼和浩特的还有20年，石家庄20年，太原15年，销售周期。您怎么看去库存这件事儿。

董藩：

去库存这事儿刚才李铁老师已经用材料给大家展示了哪些城市需要多少年，事实上我们下去调研时感受也挺清楚，我们自己基本上形成了一种感觉，有些城市没法儿救了，在中国可能有三分之二的城市从投资回报的角度来讲没有办法再进了，这是一个很麻烦的事情，所以本来去库存这个工作应该坚持下去，继续往下做，总得去消化，尽管不能彻底消化，总要去消化，但眼前又停了，因为眼前工作重点又放在了控制房价的角度。

其实房价上涨的过程中才可能消化，因为这种产品很特殊，如果它的价格平稳，甚至下跌，是不可能有购买力产生的。这个跟别的不一样，我们去买件衬衫，如果今天100块钱打八折，我们很可能买两件，交易规模是上升的，但当房子要形成下跌预期的时候，所有的需求就沉淀了，不可能出来再发生购买，这时候其实要摧毁市场，所以房价上涨从来都是好事儿，为什么到中国成了相反的，全世界都很珍惜这点儿需求，为什么到中国它就要遭受打击？所以当我们在打击少量热点城市时，我们发现三四线城市没办法救活，我们一直主张要把一线二线放开，放开的原因在哪儿，发现当交易量、价格明显上涨时，它就会带动广大的二线城市，二线城市交易量恢复的时候才会带动三线四线慢慢慢慢恢复。

所以我一直认为这轮政策调整杀得太猛太急，后面可能会带来问题，如果三四线永远处在这种状态，两年之后财政收入怎么办，地方政府怎么运转，这是个大问题，所以我觉得还应该积极地想办法去库存，有很多政策不但要在现在的基础上继续用下去，还要更加开放一些，比如很多年轻人，二十几岁，大学刚毕业，买房子，我们贷款能不能贷40年而不是30年，既然使用期是70年，贷40年行不行？

再比如说有很多商户愿意自己买商户去经营而不是租商户，我们能不能把首付降到30%而不是50%？再比如年轻人初始工作时收入比较低，我们能不能像国外那样五年内不还利息只还本金，在澳大利亚当地人10%的首付就可以买房子，在加拿大甚至5%就可以，我们是全世界首付最高的国家，哪儿来的杠杆问题？根本不存在的，你去走一走看一看，资本主义国家买房子，它虽然不买，或者有别的原因，但不是首付高，我们第二套干脆不让你买，或第三套不让你买，平均下来首付是什么状态？不要担心老百姓的还款能力，的确有部分人还款非常困难，但我们看到银行数据，六七年，七八年基本把款全还光了，所以房价高的问题不能因为有一部分人买不起房子就说房价高，房子面对的不是所有人，最强大的美国，38%的家庭没有自己的私有房产，到了欧洲国家，平均40%到60%没有房产，到了北欧这个比率，没有房子的就更高了，所以我们不能因为有些人买不起就认为房价高，就认为有泡沫，就要打击它，这样摧毁的是整个市场，摧毁了别的也就完了，现在中国唯一的发展动力就在少量的房地产市场上，当它也彻底熄火时这个事情很麻烦，我们再往下看，我觉得经济就更往了。

而且特朗普上台后会发动贸易战，外需也不行了，内需就靠房地产在这儿，又不行了，增长动力在哪里？这是个问题，所以我不认可去杠杆这个说法，我认为应该继续努力去库存，我也不担心北京上海继续涨，因为它就应该涨，刚才老师讲得很清楚，北京上海有庞大的需求，以全国甚至全世界为支撑，不涨才奇怪，所以不应该担心，应该继续放开，刺激需求才对。