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银行放款减速 “连环单”遇阻 年底放贷额度吃紧

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每到年末,各大银行会因贷款额度的吃紧而放缓房贷批放速度。最近一周,北京晨报记者走访发现,批贷速度由11月前的一个月,延期到两个月,意味着如今办房贷的多数买家要等到明年放贷。这其中,赶在银行政策收紧前办贷款的“连环单”买房人特别焦虑,因为未按照合同约定给卖家支付房款,而涉及到违约问题。

调查

银行放款难  买房人变焦虑

由于一线城市住宅价格不菲,因此换房族均是卖了手里的房子,再买房子。一进一出,有些买房人因为担心挑好的房子提前被别人买走,因此出现先交了定金买上房,再卖房的现象,这种情况在房产中介看来即是“连环单”。随着改善型买房人占据市场成交主力,这种“连环单”也屡见不鲜。

为了孩子上学方便,陈雨(化名)卖了朝阳区的房子,换个学区房。今年9月底,陈雨看中了海淀区一套学区房,总价540万元。双方在商谈签约过程中,业主提出一个条件。由于业主也是换房,已经预定了丰台区的房子,需要尽快筹钱支付首付款,所以业主要求陈雨在12月底之前完成过户,并支付全部房款。只有满足这个条件,业主才同意与陈雨签约。

陈雨回忆说,“我卖房得到300万元,足够支付首付款。而且,我的信用情况良好,不会被银行拒贷的。考虑到海淀区的学区房不好买,我咬牙接受了业主的条件。”双方签订购房合同,总价540万元,贷款240万元。

接下来,陈雨不断催促中介经纪人加快交易流程。房源核验、双方验资、网签合同、银行批贷……一系列交易环节都没有出现问题,陈雨与业主在11月初顺利完成上述房屋过户手续。陈雨认为,到年底还有两个月的时间,银行放款应该没有问题。

可是,意外还是发生了。陈雨表示,“11月底,中介经纪人打来电话称,银行要到明年1月份才能放款。这意味着我没法按期向业主付款。如果此次连环单无法完成,我和业主都将承担违约责任。”

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示,“在北京二手市场交易中,换房的置业群体大概占到了六成。其中有很多换房客户是先买房再卖房,导致出现了连环单。”

“随着今年 卖一买一 的改善置业人群逐渐增多,连环单的数量也有所增多。年底银行放款速度变慢,将会影响到连环单的顺利完成,导致相关交易各方违约风险加大。”吴昊说。

原因

年底银行放贷额度吃紧

一周以来,北京晨报记者走访了北京石景山区、丰台区、海淀区、东城区等多个地区的中介门店,发现北京尚未出台房贷升级政策,但部分银行放慢了放款速度,二手房“连环单”违约风险加大。

北京晨报记者以购房人身份走访多家银行,咨询买房办理商业贷款事宜:有些银行提高了对购房人资质的审核;有些银行则婉拒借贷人。某银行相关负责人直接表示,“现在在我们银行难以获得批贷,还是找其他银行试一试吧。”

据海淀区一链家门店经纪人透露:“今年9月、10月,购买北京二手住宅,只要贷款人的资质良好,银行通常在一个月左右就能放款。从11月下旬起,大部分银行放款速度增加到两个月左右。”

伟嘉安捷分析师吴昊告诉北京晨报记者,“由于年底大部分银行贷款额度使用殆尽,所以银行放款速度明显减慢。有些银行贷款额度使用完毕,接手的新单子就要等到明年才能放款。受到年底银行放款速度放慢的影响,购房人申请房贷的热情也会相应减弱。11月北京个贷市场交易量环比下跌10%。”

提醒

连环单当事人违约自担责

北京市隆安律师事务所合伙人郑磊律师说,“在北京二手住宅交易中,银行与买房人签订贷款合同。只要银行按照公司内部相关规定以及贷款合同的有关规定,进行批贷和放款,就没有问题。即使年底银行在规定时间内放慢了批贷或放款的速度,导致部分连环单出现违约情况,银行也不需要承担违约责任。”

“无论是银行的原因,还是当事人的个人原因,只要 连环单 一方当事人没有按照购房合同约定的时间付款,导致合同无法正常履行,就构成违约行为。该当事人要承担相应的违约责任。”郑磊律师说。

有业内专家提醒说,“如果连环单当事人面临无法按期付款的情况,可以通过第三方机构借款,但是借款将会增加购房成本。由于连环单存在较大风险,所以买卖双方尽量不要采用这种方式进行交易。”北京晨报记者 武新

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