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网易研究局|上海催缴房产税 这次又是狼来了?

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房产税真的要来了?一套500万的房子每年要交2万的税?其实这些都不用担心,真正应该担心的是房地产税!

出品|网易研究局

作者|张梅

上海催缴房产税、香港大幅上调住宅印花税、曾经力推房产税的财政部部长楼继伟适龄退休,最近这几条财税新闻使得房产税、房地产税又一次进入公众的视线。

先说一下何为“房产税”和“房地产税”,二者有何区别。

房地产税是针对房产征收的所有税目的总称,分为流转环节和保有环节两大类共9个税目,房产税只是其中一个具体的税目。

上海和重庆现在试点征收的是房产税,而房地产税是一个全新的税种,目前在全国的推进还停留在立法规划的层面。

“上海催缴”是房产税正式落地的信号吗?哪些人需要缴纳房产税,缴费标准如何?上海和重庆已经试点5年了,会推广到全国吗?且听详解。

问题一:上海催缴房产税是房产税正式落地的信号吗?

事实上,上海从2011年开始试点房产税,而上海税务几乎每年都会发一次“催你缴税”的通知。这次催缴的消息之所以引起强烈反响,或与2016年楼市的疯狂有关,地王频出、房价飙涨、国庆期间各地密集出台限购限贷政策,房产税曾经被寄予楼市调控的厚望,因此再次进入公众的视线。

问题二:上海和重庆房产税的征收对象是哪类人,缴税标准高不高?

2011年上海试点的房产税,主要是对二套以上新购住房征收,不分普通商品房或高价房屋。

重庆房产税征收对象为重庆主城区个人拥有的独栋商品住宅和高档商品住宅。

简单来说,上海执行的主要是增量征收,而重庆则侧重于对高端存量的征收。

不过呢,上海的房产税试点条例更有看头,里边有很多免征条件(如下图):

这样来看,上海试点更像是“房产特别消费税”,而非真正的“房地产税”,需要缴纳房产税的群体占比并不高。

那么,上海征收房产税的标准是什么,税负重么?

上海市房产税计算公式为:新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率(注:房产税按应税住房市场交易价格的70%计算,可以理解为打7折;目前适用税率为0.6%)

举个例子:老王家是三口之家,原有100存量房,现新购130,单价20000元,那么,

新购住房应征税面积:100+130-3×60=50

应缴房产税额:50×20000×70%×0.6%=4200元

算完之后是不是觉得跟高房价相比,房产税还真是少的可怜。

由于房产税的缴纳对象少,缴纳数额小,税务部门收税的积极性低,收税的人不积极,缴税的人又能积极到哪里去。

问题三:上海和重庆试点会推广到全国吗?

上海、重庆试点房产税后,曾一度传出房产税或扩容的消息,但最近两年很少再提及。

试点五年,上海的住宅成交均价从2010年底的2.1万元/,上升至今年的4.5万元/,涨幅超110%。 与北京、深圳等未试点房地产税的一线城市相比,上海房价涨幅毫不逊色。重庆虽然在这波房价疯涨中保持了理智,但是我们能把房价的稳定归功于房产税吗?

房产税不仅对试点城市的房价影响小,在地方财政收入上的贡献更是微乎其微。

据新华网报道,试点3年期的节点,上海房产税征收额累计约6亿元,重庆则更低,不超过4亿元。

下图为上海市2016年税收收入统计情况,大家可以对比一下房产税和其他税目的收入,感受一下它的份量。

上海市2016年税收收入统计情况

(资料来源:上海市国家税务总局)

上海和重庆房产税试点效果不佳,基于房地产开发、流通和保有等多个环节的房地产税逐渐成为政策的新方向。

2015年8月,备受关注的房地产税法正式进入全国人大立法规划,这也意味着房地产税的讨论已经进入总结思路阶段。

就具体时间而言,从起草小组开始起草,中间还要经过多轮意见征询,草案通过后还要公开征求意见。

北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文曾表示,“本届人大任期到2017年底,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。”

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