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商住房告别“一涨均涨” 专家提醒投资商住要谨慎

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买个商住房就能赚个盆满钵盈?现在看来不一定。北京晨报记者近期调查发现,同一区域的二手商住房成交均价比二手住宅成交均价低了上万元。有业内专家表示,北京商住价格结束一涨均涨的时代,出于投资目的的购房人选购商住产品需要更加谨慎。

 案例

  持有商住房5年收益有限

像许多投资客一样,陈雨(化名)想要凭借倒腾北京商住房搭上淘金楼市的快车。但是,他的希望落空了。

提起买房的经历,陈雨回忆说,“2011年左右,我想在北京海淀购买新房。经过对比,我发现在海淀区同一区域,商住房的单价比住宅的单价便宜一些。而商住房的租金比住宅的租金高一些。所以,我下决心购买商住房。”

按照陈雨的说法,他在海淀区买了一套小户型商住房,单价为10800元/平方米。与附近的新建商品住宅相比,这套商住房的单价便宜2200元/平方米。他支付商住房的首付20多万元,贷款20多万元。

“经过5年的时间,这套商住房的价格涨为2万元/平方米。可是,附近的住宅价格已经涨超4万元/平方米。”陈雨说,他当初没有购买住宅,现在觉得挺后悔。

市场

  同一区域商住房与住宅存差价

实际上,陈雨遇到的情况并非是个案。一周以来,北京晨报记者走访北京石景山区、东城区等多个地区中介门店,发现同一区域的商住房与住宅确实存在一定差价。

“目前,位于石景山区的CRD银座是商住房,成交均价在4.5万元/平方米左右。而附近的远洋山水住宅小区成交均价为5.5万元/平方米至6.5万元/平方米。”石景山区一家21世纪不动产门店的经纪人说,两者相比较之下,商住房没有住宅涨得快。

东城区一家链家门店的经纪人表示,“由于部分住宅属于学校划片范围,此类住宅与附近商住房的差价会更大。以东城区富贵园住宅小区为例,该小区是学区房,目前成交均价为9万元/平方米至10万元/平方米。而附近的自由季是商住房,成交均价为4万元/平方米至4.5万元/平方米。”

来自北京中原市场研究部统计数据显示,在北京核心区域中,北京商住房与住宅存在较大差价,比如位于朝阳区的首城双景商住房成交均价在6.5万元/平方米左右,附近的首城国际住宅成交均价为8.5万元至9.5万元/平方米;位于海淀区的新华联国际商住房成交均价为7万元/平方米左右,附近的翠微小区住宅成交均价为9.5万元/平方米至10万元/平方米。

对于同一区域商住房与住宅存有差价的原因,北京中原市场研究部主管康芃表示,“通常情况下,北京商住房的居住舒适度不如北京住宅。北京商住房大多数是一梯多户,公司与住户都有,容积率较高,私密性较差。北京住宅是封闭小区,一梯几户,容积率较低,私密性较好。”

“从土地使用年限和土地性质来说,北京商住房与北京住宅有本质区别。住宅具有70年产权,商住房只有40年或50年产权。”亚豪机构市场总监郭毅告诉北京晨报记者,现在的商住房大多使用的是商水商电,几乎不通天然气;住宅使用的是民水民电,可以通天然气,前者比后者生活成本高不少。

易居智库研究总监严跃进认为,北京商住房不能办理落户,无法解决业主子女入学的问题;北京住宅可以办理落户,若是带有学区,可以解除业主子女入学的问题。正因为如此,更多的购房人愿意选购北京住宅。

提醒

  投资商住房需谨慎

投资北京商住房,出手需要谨慎。这是多位业内专家达成一致的观点。郭毅对北京晨报记者说,“购买商住房要选择北京核心区域,因为北京核心区域的商住房可以获得较好的租金,保值增值幅度较大。处于北京非核心区域的商住房,不一定能够获得较好的租金收益,出于投资目的的购房者购买此类商住产品需要更加谨慎。”

“在二次出售时,北京商住房的税费高于普通商品住宅。这部分费用大多会转移为购房成本,势必会影响商住房的二次出售。”伟嘉安捷分析师吴昊如是说。

郭毅表示,“在选购北京商住房时,除了考虑价格与户型因素外,购房人还要注意商住项目是否具有商业配套、轨道交通等内容。一般来说,距离地铁近、具有较强商业氛围的商住房抗风险能力会更高。”

北京晨报记者 武新

  北京在售二手商住房与二手住宅价格对比表

区域 板块 商住 价格 周边住宅 价格 备注

东城区 朝阳门 北京INN 5-5.5万 朝阳首府 7.5-8万

金宝街 凯德华玺 5万左右 禾风相府 10-12万

朝阳区 双井 首城双景 6.5万左右 首城国际 8.5-9.5万

西城区 西直门 金贸中心 5.5万左右 铁路巷 10万左右

宋家庄 方恒偶遇 3-3.5万 方庄南路18号院 5.5万左右

石景山区 鲁谷 CRD银座 4.5万 远洋山水 5.5-6.5万 商住是loft,实际面积是房本面积的两倍

海淀区 公主坟 新华联国际 7万左右 翠微小区 9.5-10万

(上述表格内容来自北京中原市场研究部)

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