楼市回稳号角

（原标题：楼市回稳号角）

晏耀斌

编者按/ 多地新政密集实施，给楼市带来明显变化，抛开短期购房者、中介、开发商的一番仓促表现，整体层面的稳定迹象明显，且正在向广阔处延伸。不过，借鉴以往调控，此次手段够狠，但似乎仍待更多配套举措携手共治，这也源于楼市发烧这一表象背后的诸多深层原因。应声而变是个不错的开端，但更为健康稳定的楼市新局面，还需要更为科学、全面的调控手段和思路。



一线调查
北京楼市“初冬”

北京朝阳区，双井桥附近一十字路口。行人从东南角走过去，我爱我家的销售人员热情地凑上去，“先生，要看房吗？”得到或拒绝，或冷脸后，销售人员迅疾退回旁边的门店。在行人穿过红绿灯，走到东北角时，又遇到同样的询问，“先生，要看房吗？”。不同的是，询问的变为链家地产的销售人员。
链家地产和我爱我家地产两家门店分别位于十字路口旁，两家七八名销售人员很默契地分别守卫着十字路口的四个方向，他们在人群中寻找“买房”的金主，这一幕持续地发生在2016年国庆节期间。
京城房市从卖方市场一夜之间变成买方市场，源于“京八条”的出台。9月30日深夜，北京市出台楼市限购新政，将自今年年初以来楼市的火热直接浇灭。多位中介人员对《中国经营报》记者如此描述，“新政之前，我们都是劝买主，要买赶快交定金，定金少了房子还不一定是你的；新政之后，我们又开始劝卖方降低预期，如果能卖掉，该降价尽快降。”
按照中介的说法，国庆期间卖方降价10万、20万元出手的非常正常。“如果信贷真的收紧，这一轮房地产跌去30%很轻松，考虑到信贷不会太紧，此轮调整15%到20%，差不多。”中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经营报》记者采访时表示。
门槛升高
楼市新政严苛于过去。根据北京限购新政，二套房首付提升至50%，对购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，除自住型商品住房和两限房等政策性住房外，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
市场研究机构“伟嘉安捷”指出，此次“9·30”新政首次以普通住宅和非普通住宅区分贷款的首付比例，对贷款购房人的首付款要求较高，将有效抑制市场贷款需求，对现阶段较为火热的楼市起到一定的降温作用。
按照京八条的规定，以总价款500万元的房产为例，一套普通住宅和非普通住宅首付款比例分别提高到175万元、200万元，二套普通住宅和非普通住宅则由新政前的150万元和250万元，提高到250万元和350万元。“一二线城市重启限购限贷主要是为了限制投资投机性需求。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。
贷款门槛的提高打乱了，朱先生有些哭笑不得。在4个月前的6月份，为了改善住房，他在苹果社区购买了一套120平方米、总价480万元的二手房，当时交付了50万元定金，双方约定在10月20日开始办理网签手续。
8月底，朱先生顺利卖出了自己位于管庄的房子，60平方米总价180万元。然而，苹果社区的业主却打来电话说，“要么毁约，要么加价200万元。”错过了买房时间，又卖了自己的住房，朱先生想到了通过法律手段维权，“如果业主10月20日不履约，只能起诉了，毁约是不可能的。”
这难住了朱先生。按照新政规定，朱先生有过贷款记录，属于二套房购买者，首付比例从过去的144万元提高到240万元。“如果要继续履约，还得借钱。如果同意毁约，业主不知道现在是否同意。”
市场降温
砍价在国庆节之前几乎是不可能的事情，买主黄先生深有体会。一线城市暴涨始于今年年初，黄先生的爱人看了多套适合自己的二手房，结果，均因一到五万元的“砍价”行为而失败。
伴随买房不成功的是房价每天都在上涨，这让黄先生诧异。处于看房的疲倦，3月底，黄先生在陪同爱人看房前专门给他爱人做了“思想工作”，“不要因为一万两万去砍价，如果看上了就现场交定金吧。”
黄先生的爱人同意了。他们最终买下了华威桥向东300米美景东方一套120平方米的二手房，390万元，折合每平方米32500元。几个月后，黄先生的爱人因这个“武断的决定”深深“佩服”他的老公，截至今年9月30日，这套房屋价值650万元，每平方米涨到63000元。
尽管买房为了自住，涨多少对黄先生夫妇来说都是纸面上的钞票。但他们如果当时不咬牙出手，很难承受这样的上涨速度。
“9·30”新政后，卖主开始松动。10月12日，链家地产的小王告诉《中国经营报》记者，“新政之后，我们又开始劝卖方降低预期，如果能卖掉，该降价尽快降。”
前一天，潘家园附近小区建业苑降价40万元成交。根据小王介绍，这套房子面积为77平方米，业主之前的挂牌价格为450万元，在“9·30”之前多次要求中介改价为480万元。结果新政出台后的10月11日，业主以440万元出手。“相当于降了40万元，这在国庆前是不可思议的。”
“京八条”出台后，在二手房市场掀起不小的波澜，观望成了市场的常态。据“伟嘉安捷”数据统计，京二手房贷款市场咨询量环比节前一周涨幅30%左右。“节前京八条新政正式出台，促使不少购房人利用节假日咨询新政的落地情况及时间节点，导致了咨询量的上涨。”
亚豪机构市场总监郭毅表示，二手房因为是自由市场交易，买卖双方均为个人，价格自主性较强，因为首付提高导致的看房量、成交量下滑将会很快作用到业主的报价上。“预计年底前部分前期价格涨幅过快的区域，二手房价格将出现下滑。”
房价趋稳
楼市新政旨在稳定楼市、确保自住需求，类似朱先生的遭遇实属误伤，抑制投机才是主要目的。“房地产市场的增长源泉来源于新型城镇化的持续推进，其中良性的、真实存在的购房需求官方其实是鼓励的。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。
从土地市场来看，地王推动房价上涨预期，导致投资客转战仍然处于价值洼地的城市。今年一季度，随着地王频出，地王推动楼市进入量价齐升的状态，比如苏州、南京、合肥等热点城市，投资客开始关注这些热点城市，在这些热点城市兴风作浪，引领市场进入“全民炒房”时代。
随着其他二线城市基本面的好转，比如武汉、郑州等等，这些城市也开始出现地王，一定程度上推动了房价上涨，投资客也借机进入这些还处于价值洼地的楼市进行投资，形成投资资金的轮动效应。
据了解，北京这次史上最为严格的楼市新政，采取了住建、国土、发改、工商、银监、地税、网信，多管齐下，综合调控，力度空前。“未来对于北京房地产市场稳定预期、消除恐慌、平抑房价将起到立竿见影的作用，对于全国的房地产调控也会起到积极的示范作用。”我爱我家集团副总裁胡景晖认为。
同策咨询研究部总监严跃进认为，从楼市的角度来看，按照中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。“因城施策、因地制宜仍然为当前楼市调控政策的主要特征。”
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上旬，北京全市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌了68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。二手住宅共网签2810套，与上月同期相比大幅下跌了65.7%。
“如果信贷真的收紧，这一轮房地产跌去30%很轻松，考虑到信贷不会太紧，此轮调整15%到20%，差不多。”张大伟接受《中国经营报》记者采访时表示。
信贷存疑
影响未来房价的依然是信贷。“如果年末信贷整体收紧，房价有望出现一轮明显的调整，但如果针对房企的信贷不收紧，高地价依然频繁出现，很可能房价的调整幅度会小很多。”张大伟认为。
信贷放水给楼市带来隐患在年初已引起关注。根据央行发布的数据，2016年1月当月，人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高。其中，住户部门贷款增加6075亿元，中长期贷款部分增加4783亿元。也就是说，即使不算房地产开发贷款，1月新增贷款中，已有1/5流入了房地产领域。
根据信贷结构分析，个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷款、交通运输业及批发零售业，是新增贷款的主要投向。其中，前三者均和房地产直接相关。
此前最大规模的一次信贷投放发生在2009年。在“四万亿”投资的刺激下，2009年全年，人民币各项贷款增加9.59万亿元，其中，居民中长期贷款增加1.70万亿元。仅2016年1月，“放水”规模就相当于2009年全年的26.8%。其中，房地产按揭贷款规模相当于2009年全年的28.1%。
关于楼市的走向，易宪容认为，“国内各城市的房地产调控政策密集出台之后，市场最为关注的是央行及政府其他监管部门是否会收紧房地产市场的流动性。”
央行近日公布的数据显示，8月份全国人民币贷款增加9487亿元，是7月4636亿元的两倍多，而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元，占当月新增贷款的一半以上。
中国人民银行行长周小川近日多次表示，央行对房地产市场过热也十分关注，也有政策对此进行控制。10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。