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专家:过度房地产化的危害甚于过度货币化

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下一步房地产调控究竟该如何入手,至少有三个环节不该忽略:充分认识过度房地产化带来的危害,确保调控措施手段的科学性,把关键性调控措施的效力用到极致。有必要对既往的各项房地产调控政策措施逐一来个后评估。据世界各国的成功经验,房地产调控历来不以是否市场机制主导论英雄,而是“市场手段+行政命令”的有机结合体。

我国经济近年来的货币化进程越来越受到国际国内的广泛关注。而在时下,这一关注恐怕将为经济的房地产化进程所取代。面对涨势汹涌的房价,“十一”长假前后,全国各地再次进入新一轮调控高潮,央行行长随之也公开表态。但究竟这轮调控能否使我国房地产业摆脱“一管就死——一死就放——一放就乱”式的循环往复,各方都在拭目以待。

所谓经济货币化,是指相对于自给自足的物物交换而言,货币的使用正在随着经济的发展而日益增加,也就是指交易过程中可用货币来衡量的部分比重越来越大。显而易见,适当的经济货币化有益于实体经济发展,而当我国的货币化(M2/GDP)程度在世界上“会当凌绝顶”时,事情就会走向反面,公众不但不会为之喝彩,反而会为流动性泛滥而倍感焦虑。只是现在,这种焦虑已转移到类似的经济现象——经济过度房地产化上来。在此,不妨类似给经济房地产化下个定义,就是“房地产市值/GDP”。2005年迄今,我国几乎每年都在调控房地产,除了2008年四季度的7折利率、两成首付、下调契税,2012年四大行松绑首套房贷利率,2014年至2016年“9·30”、“3·30”、契税营业税新政之外,其他年份出台的无不是紧缩性房地产调控政策。遗憾的是,各地房价始终处于总体高歌猛进之中,尤其京沪穗深等一线城市,屡屡创下房价新高。

那么,下一步房地产调控究竟该如何入手呢?在笔者看来,至少有三个环节不该忽略:

首先,要重视过度房地产化带来的危害。必须重申那句老话:经济发展不该被房地产业所绑架。显而易见,从宏观格局上讲,我国经济增长速度已从改革开放前35年的平均9%以上下降到现在的6至7%左右。但是,随着二孩政策的出台,我国人口数量的绝对增加势头必引致新一轮住房刚需,如果不能妥善疏导,以致房价上涨过快,一旦泡沫破裂,对经济的破坏作用难以估量。就算泡沫并不破裂,高房价对经济的破坏作用依然值得警惕:一方面,对成熟企业来说,由于房地产利润丰厚,远超普通实业企业收益,这对企业经营者的信心无疑是个很大打击。以致产生卖掉企业进军房地产的想法。对此,我们已在现实生活中找到鲜活案例:上市企业*ST宁通B由于连续两个会计年度出现亏损,公司股票被警示退市风险。今年上半年,该公司净利润为-2111万元,但如果能成功出售两套学区房资产,那上半年亏损部分就将被抹平,公司保壳成功几率便大增。这个真实事例充分说明,在房地产市场持续火爆的背景下,一家上市公司上千名员工苦干一年,很可能还不如一人在一线城市买一套房子的收益。另一方面,对于创业企业来说,由于其成长初期具有高度的脆弱性,往往会因租金成本上涨等因素影响而遭遇灭顶之灾,从而扼杀企业的创新潜力,进而影响经济的转型发展。基于上述认识,我国房地产调控必须要以健全完善统计指标体系为基础,即不但要有针对价格变动的统计,还要有相对国民经济总量(GDP)变动的统计:如果经济房地产化的程度竟大大高于雄踞全球的我国货币化程度,即可判定实体经济出现危机的概率已大大上升,毕竟国民财富不该被一堆钢筋混凝土所占据!

其次,确保调控措施手段的科学性。从2005年到今天,房地产调控已持续了12年,完全有必要对既往曾经出台的各项房地产调控政策措施逐一来个后评估,反复推敲,去芜存菁。据世界各国的成功经验,房地产调控历来不以是否市场机制主导论英雄,反而是“市场手段+行政命令”的有机结合体。以国际公认的新加坡经验为例,之所以新加坡居民住房拥有率能达九成之多,其名声在外的组屋政策居功至伟,有超过八成居民拥有组屋。组屋政策可简练地概括为:由政府建造住房出售给符合资格的公民或永久居民,保证绝大多数人能买得起,但每户只能买一套;对额外想购买公寓楼(商品房)的居民,不但需要出售之前他手中拥有的组屋,还要支付4至5倍于组屋的价格。也就是说,为达到居者有其屋的目的,新加坡政府实际采取了隐形的一套房限购制度。我国短期内要想实现户均一套政策性住房的目标还非常困难,但完全可借鉴新加坡住房调控的做法,确保本地居民户获得有限住房的购买资格。从这个意义上说,在京沪穗深等房价更易上涨的一线城市始终坚持限购政策,同时在二、三线城市根据房地产调控需要相机抉择实施限购政策,相信仍有很强的政策生命力。

第三,把关键性调控措施的效力用到极致。在过去长达12年的房地产调控中,我们常常看到银行住房按揭贷款比例变动的身影。但是,与房地产业发展息息相关的银行资金绝不止住房按揭贷款,还有土地储备贷款和房地产开发贷款。尽管随着今年财政部、国土资源部、央行、银监会等4部委《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》的发布,禁止各地就新增土地储备项目所需资金向银行举债,土地储备贷款成了历史,但房地产开发贷款的影响仍不容小觑,只有与住房按揭贷款联动,才能更好发挥房地产调控作用。今年以来,随着品牌房企纷纷回归一二线城市,上海、苏州等20多个重点城市土地市场持续升温,地王层出不穷。近期,福建房地产企业融信集团更以110亿价格拿下上海静安区地块,可售面积单价高达14.3万,如算上资金成本和开发成本,这个项目未来不卖到单价20万以上估计是赚不到钱的。至于房地产企业抢地热潮的底气究竟从何而来?答案不言自明,即来自于银行资金的鼎力支持。然而,由此也催生了两类问题:其一,推波助澜房地产价格进一步上涨,经济更趋于房地产化,抬升企业经营成本,打压实业生存空间;其二,一旦房价大幅回调,势必造成房地产企业还款压力和商业银行的贷款风险。有鉴于此,商业银行房地产开发贷款不能不未雨绸缪,与住房按揭贷款协同提升金融调控效率。

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