房产证券化规避高税费 夹缝中的北京通州商住房

（原标题：房产证券化规避高税费 夹缝中的北京通州商住房）

“通州商住限购令出台伊始确实对房价起到了打压作用，但效果正在逐渐丧失，原因是不少人开始意识到通过以注册公司的名义来购房，通过房产证券化等方式来规避交易产生的高税费问题。尤其是最近北京传出将不再新批商住用地后，这对先期的开发商来说更是重大利好，因为原来的存量房即将变成绝版。”美房网首席分析师康辉表示。

康辉说，通州富力运河十号在限购令出台后的房价从4.6万元/平方米直降到3.5万元/平方米，销售几乎陷入停顿。但当购房者逐渐接受通过注册公司的名义来购房后，6月底房价又从3.5万/平方米涨到了目前的5.2万~5.3万元/平方米，一个多月涨幅达50%。而这并非个案，万科城市之光项目作为北京的旗舰项目，限购令出台后，房价从3.6万元/平方米跌到2.5万元/平方米，而如今也已经上涨至3.4万元/平方米，涨幅超过30%。“近几个月之所以看似成交量不高，实际是因为购房者和开发商把精力都花在办营业执照的流程上了。未来房价可能会大幅度上涨。”

值得一提的是，公司化购房虽然规避了限购政策，但交易高税费也确实让多数人望而却步。“目前如果是以公司名义持有的商住房，需要先结清房产税和土地使用税，才能够进行上市交易。否则，不仅不允许交易，还要缴纳违约金。”张大伟此前在接受采访时表示，公司产权的商住房，房产税和土地使用税都是按年缴纳，其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%；土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。

如果以200万元、购买了一套100平方米的商住房为例，则一年的房产税为16800元，土地使用税最高为3000元。按照期房的交易程序，若购房人购买4年后上市交易，交易前的持有税费成本就为79200元。同时，以公司名义购买的商住房进行转让交易，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%~60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。假如4年后以400万元的价格出售，则涉及60万元土地增值税，11.2万元增值税、12万元的契税和2000元的印花税，总计83.4万元。

康辉表示，实际上目前已经有不少购房者意识到，房产证券化已经完全规避了上述高税费问题，“购房者通过注册空壳公司购房，房产又是该公司的唯一资产，购房者即该公司法人和唯一股东，房产交易时只需要变更法人和股东股权转让即可，而且即便全程都交由代办公司操作，总费用加起来也就是2000元左右。”

据房天下数据研究中心提供的数据显示，通州区5~8月的商住房成交套数和成交金额分别为215套、4.77亿元，84套、3.28亿元，388套、12.37亿元，542套、16.19亿元。除6月份成交量有所下滑外，都呈现明显上升趋势。

诚功（北京）律师事务所副主任张桂梅分析认为，通过变更法人和进行股权转让的方式来“交易”房产，确实能达到“购房者”实际控制和支配该房产的目的，相较于之前甲乙双方直接交易而言，公司化购房只不过是绕了一道弯儿。但从法律角度来说，公司的资产并非属于法人或股东的财产，而是独立于股东的，股东只能通过公司盈利来获得相应分红，两者概念不同。

违规商改住之风难刹

事实上，商住市场虽然火热，但却难掩部分项目违规的尴尬，40年或50年产权的商业项目以住宅形式对外销售成为开发商惯用的“手段”，而独立上下水、厨卫齐全、分割出售带燃气等也早已是业界公开的秘密。

记者在走访由北京富华长城房地产开发有限公司开发的世界侨商中心项目时了解到，该项目包涵的2栋商住公寓（6~1、6~2）已分别于2016年4月15日和2015年12月2日开盘，其中6~1户型为41~64平方米的一居，配有独立厨卫，每层约有5~6套带天然气。北京市住建委官网显示，6~1（商务型公寓及商业楼）批准销售套数为514套，签约商务型公寓93套；6~2（商务型公寓楼）批准销售套数为899套，至今签约505套。

而由北京华恒兴业房地产开发有限公司开发的上述光大新北京中心项目，目前可售的9A栋公寓楼主推户型为层高4.2米的loft，7梯24户共29层。记者在该项目样板间了解到，独立厨卫和天然气已然成为标配。“带天然气的房源每层有四套，29层总共116套。其他是商水商电，但政府特批0.49~1.49元的阶梯电价。”工作人员说。同样，合景中心项目工作人员也表示，“购房者主要是用于居住，而且可以通燃气。” 

虽然市场需求旺盛，但禁令却早已经明确，2011年5月，北京市住建委、发改委等5部门即已对此表明态度，并联合印发了《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。如果开发商私自打隔断并分出多个厅室将不得办理房产证。有业内人士也表示，原则上商业性质的办公楼规划审批时会设置一些条件，比如办公用途建筑严禁使用任何燃气用具，且严禁出现任何明火。

“此类物业相对游离于监管部门之外，所以在项目的规划和改建方面可能有较大的空间。这也致使开发商宁可冒风险也要追逐利益。开发商通行的做法就是改变物业的属性，在项目的建设过程中修改规划内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

记者就相关问题分别致函通州区住建委及多家项目开发商，但截至到发稿前，仅获得区住建委正式回应。区住建委在回函中表示，所称“商住”项目为不规范名称，北京市住建委、通州区政府制定的《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售的通知》所指应为商务型公寓和商业、办公三类商品房。目前在售项目有18个，自执行以来，商务型公寓和商业、办公项目销售稳定有序。另外，公司的注册由工商管理部门负责。我委严格执行规定，监督开发企业落实通知要求，商务型公寓和商业、办公项目销售稳定有序。商务型公寓和商业、办公项目的规划设计、规划验收由规划管理部门负责。

本报记者在走访通州多个商住楼盘发现，购房者寥寥无几，多数楼盘对外宣称“已售罄”和“尚未开盘”。

据长安源工作人员介绍，该项目目前处于向住建委办手续阶段，此次规划中的21栋商住楼只办理6栋楼的预售许可证，但开盘只会先推出2栋共计16套房源，开盘时间也会推迟到今年11月左右。“开发商都是分期开盘，我们不会一次把6栋楼全拿出来，因为后面会陆续涨价。我们报批过程中也会分批进行，因为这样价格会越来越高，如此对开发商比较有利。”

而保利大都汇的工作人员也表示，11号公寓楼一共22层约500套房源，其中8层以下已于今年4月3日开盘，当时均价是4万元。“下次开盘价格大概在4.2万至4.5万元之间，应该还剩300套房源，即便8层以上的也不确定会全部推出。”据北京市住建委官网显示，保利大都汇多个楼盘均早已在2015年11月就拿到预售许可证。

此外，光大新北京中心项目已于8月13日开盘，“当时卖的是5~12层，下次开盘预计年底之前。”上述工作人员说。而据住建委官网显示，该项目已于今年8月5日拿到预售许可证，批准销售套数为600多套，实际预定和签约的却仅为百套左右。有业内人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，当时该项目只推出了不足200套房源，但选房人数却超过600人，现在通州的房子基本每期开盘仅在200套房源左右，但排号却达1000余个。

而记者在走访通州马驹桥某上市公司楼盘时发现，已经封顶的两栋高层大户型LOFT商住楼盘却无完工迹象，施工现场也只留了两名工人象征性地代为看守，工作人员表示，“现在虽然封顶了，但还算是施工阶段，如果全盖好了就必须要卖了，具体何时开盘，以什么价位出售等并不知道。其实我们就是为了捂盘涨价。”

事实上，早在2010年4月13日，住建部便已下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》），该《通知》中明文规定开发商不得变相“捂盘惜售”，“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”

同策咨询市场研究部总监张宏伟分析称，通州地区商住市场在限购政策下还能保持热度的原因主要有两个。一是通州作为北京城市副中心，伴随着政府搬迁会有大量企业和资金流入，带动通州区房地产价值，尤其商办价值的上升。另一方面北京作为一线城市住宅价格太高，购房者的承受能力有限时，便会去选择性价比相对适宜的“类住宅”产品。“价格相对住宅会稍低一些，加之小面积、低总价的优势，更受过度型购房者的欢迎”。 

捂盘惜售

作为北京副中心的通州区，其每一项政策落地都毫无意外地成为舆论关注的焦点，尤其是关乎能否安身立命的楼市。

自今年5月5日以来，通州区推出了针对商住市场的“限购令”，成交量当即腰斩。而在此基础上，8月17日又传出北京市有关部门正在研究将“坚决不再新增商住，商住用地暂停上市”等消息，虽然政府部门多措施叠加，从供需两端对商住市场降温，但业界认为“存量”变“绝版”又将引发新一轮房价上涨。

《中国经营报》记者近日走访通州区商住市场发现，当多数人还在为买不买、涨不涨等问题纠结时，多数楼盘却“已售罄”或“未开盘”，业内人士指出，目前通州商住市场捂盘惜售的苗头显现。与此同时，记者发现通州商住市场难掩部分项目涉嫌违规的尴尬，40年或50年产权的商业项目以住宅形式对外销售成为开发商惯用的方式，而独立上下水、厨卫齐全、分割出售、带燃气等也屡见不鲜。