南京开发商利润率约30％ 温柔调控难阻恐慌入市

房价已连涨17个月的南京楼市丝毫没有退烧的迹象。

9月19日，南京楼市诞生了两项纪录：10.3万套！这是南京截至当天17时的今年新房成交量，为历史同期之最，距去年全年的10.5万套仅仅一步之遥；首块“摇号地”！位于江宁的一幅土地在经过182轮竞拍之后被叫停，需要等到9月23日摇号再决定归属，而且该地块所建商品房将必须以现房销售。

记者调研发现，作为二线楼市高烧的典型案例之一，南京楼市的量价齐升，是土地财政、调控政策、土地供应量、房产商以及包括越来越多投资客在内的购房者共同博弈的结果。

猛增的投资客

如果去除六合、溧水、高淳等三个郊区，南京房价的均价高达28208.2元/平方米

今年春节过后，“一房难求”的阴霾一直笼罩着南京楼市，抢房的戏码在当地各个大小楼盘轮番上演。

4月，仁恒江湾城开盘，1500组客户认筹，均价千万元以上的90套豪宅在2小时45分钟内被一抢而光；

6月，华润国际社区开盘，2657组客户认筹，短短一个半小时，252套房源被抢光；

9月14日，世贸荣里开盘，266套房源，多达1307组客户认筹抢购；

……

“投资客实在太多了。”江北新区一家楼盘的营销人员告诉记者，在他们楼盘置业的人群中，投资客占到六成以上。有的买房人甚至提着数百万元现金，四处打探哪里有房可售。

在河西某楼盘登记处，记者遇到了来自北京的范先生。他在北京已有2套住房，“北京限购不让买，便转到南京。”同来的还有他的5位朋友，他们前几个月在南京的金隅紫金府和鲁能公馆已分别投了五六百万元买房。在他们看来，南京被国家定位为特大型城市，未来房价会有不小的上涨空间。

事实上，南京的房价已连续上涨了17个月，至今没有停下脚步的迹象，目前均价已达到24905.5元/平方米，如果去除六合、溧水、高淳等三个郊区，均价更是高达28208.2元/平方米。

南京楼市里目前究竟有多少投资客？官方和民间的统计数据差距较大。

南京市住房保障和房产局局长、党组书记郭宏定表示，从对上半年以来南京房地产市场购买人群分析，50%以上是刚性需求，属首次置业；30%是改善型需求，属于卖小买大；投资型需求只占17.6%，特别是有三套或者三套以上住房的，其占比在南京还是比较低的，不超过5%。

对于官方这一数字，记者接触的房企、买房人、房产中介、同行几乎无一认同。他们估计，南京楼市的投资客目前至少在30%左右，其中以南京人居多。“这几年，他们尝到了炒房的甜头。从小打小闹起家，倒买倒卖，到现在规模已越来越大，有的手上能有十几套。”

数据显示，2010年至2015年，南京市常住人口共增加23.12万人，而同期新房成交量为43.34万套，是人口增加总量的1.87倍。房产需求靠人口支撑，居民对住房的需求一般是2.75人一套房。按照今年前8个月的销售速度估算，南京今年全年成交量有望达到13万套，远超居民实际住房需求量。

在南京江北、江宁区域，来自安徽和苏北的投资客特别多，其中不少是在南京做生意的。一位安徽马鞍山的商人告诉记者，南京的房子升值快，最近他把老家几个生意伙伴全喊了过来，“我们专找总价在300万元以下的房子，付个几十万首付，后面就贷款。”

房价的暴涨进一步刺激纯粹投机炒房的人群大扩容。“目前投资客占购房需求的比例大概在30%至35%，而往年这个比例不超过20%。”有南京房产中介人士认为。

投资客的猛增，无疑将加大楼市的波动。据统计，明后两年南京将有近百个楼盘要交付，其中2017年交付的近六成，2018年交付的在四成左右。投资客蜂拥追捧新盘的同时，难免出现对旧房源的集中抛售。

正如南京市市长缪瑞林在8月17日的工作报告中所言，南京房地产市场风险在加大。

疯狂的开发商

据了解，房地产开发的利润率一般在10％以上，像南京这样的热点二线城市，利润率一般在30％左右。如果拿地便宜，再增加精装修等项目，利润率就更高。

买房人疯狂抢房，开发商则一边疯狂拿地，一边捂盘惜售。

今年以来，全国各地大大小小的开发商排着队到南京抢地，却常常有钱还抢不到地。在南京土地拍卖现场，多家开发商夺地的激烈场面不时出现，单价地王和总价地王不断被刷新。

1月29日，上海建工以64.8亿元拿下南京河西中部地块，楼面价达42561元/平方米，成为彼时南京单价地王。然而，这一纪录仅保持3个多月即被打破，5月13日，葛洲坝以32.8亿元拿下河西南部一地块，楼面价45213元/平方米，成为新一任南京单价地王。当天，南京同时诞生了总价地王——世茂经过88轮竞价，以总价88亿元拿下河西一地块。

　　据统计，南京上半年成交的32宗地块中，有27宗溢价成交。其中，14宗的溢价率在100%-200%，1宗的溢价率超200%。

　　某房企工作人员告诉记者，地王的楼板价已高于同区域在售商品房的均价，即所谓的“面粉”贵过“面包”，这会改变居民对房价的预期，刺激改善、投资、投机需求，从而推高房价。

　　虽然热钱涌入南京楼市令政府担心，其于5月27日出台了土地政策，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，但并没能阻止住开发商拿地的疯狂。6月14日，南京首例土地出让“熔断”，因多个开发商举牌超过最高限价而流拍。7月8日，再次出现“熔断”，8幅宅地有7幅因触及最高限价而流拍。

　　某大型房企南京公司的一位员工透露，总部今年给了40亿元以上的拿地目标，但到目前寸土未得。并不是拿地不够拼，而总是差那么点。如果下半年再拿不到地，现有楼盘开发完毕后，公司员工只能另择高枝了。

　　而目前有地开发的房企，对建好的房子则更加惜售，有的干脆直接捂盘。“卖得越迟，价格越高，如果碰巧附近出了个地王，那就发了！”一家房企的营销人员说。

　　以某地铁盘为例，今年5月三次向物价局申报价格，皆因价格超红线被打回，后来干脆不报价，直接封盘至今。更有甚者，有的已拿到销售许可证，也一直捂着不卖，借着楼市供应紧张的“房荒”待价而沽。

　　类似的捂盘现象在南京比较普遍。一项调查显示，南京楼市目前共有102家楼盘无房可卖或者有房不卖。

　　一家房企的部门负责人表示，捂盘会加剧阶段性供应量的紧缺，房价会因此上涨，到时候再重新领取销售许可证，价格自然比现在高得多。

　　据了解，房地产开发的利润率一般在10％以上，像南京这样的热点二线城市，利润率一般在30％左右。如果拿地便宜，再增加精装修等项目，利润率就更高。如今年8月30日开盘的银城东岳府，60套精装房销售均价为每平方米4.18万元。该楼盘所属地块是2014年11月由银城地产以每平方米1.08万元的价格竞得，即便剔除每平方米0.6万元的精装费用，其房价高出地价不少；同一天，五矿晏山居新领一批房源的销售许可证，其中24号楼毛坯房源销许均价为每平方米4.24万元，比前一批房源上涨四五千元，而开发商2014年竞得的楼面地价为1.55万元。

　　“温柔”的调控政策

　　关于年化涨幅的限价令未能阻止更多的人涌入楼市，尤其是刚需和改善型客户纷纷恐慌性入市

　　尽管面对楼市的火热，不少地方均出台了相应的调控政策，但其力度之弱用“温柔”二字形容不为过。

　　为控制房价过快上涨，南京市在今年4月出台了限价令，对每平方米2万元以下、每平方米2万元至3万元、每平方米3万元以上的房源分别设置了12%、10%、8%的年化涨幅。

　　但这未能阻止更多的人涌入楼市，尤其是刚需和改善型客户纷纷恐慌性入市。赵军（化名）是典型的住房改善型需求者，在一个老小区有一套面积100多平方米的房子，“九十年代初建的，砖混结构。”他告诉记者，房龄老，小区旧，环境差，是想换新房的主要原因。他非常懊悔春节前自己的犹豫，当时看中的河西南一个楼盘报价只有每平方米2万多元，而如今近4万元尚一房难求。

　　5月27日，南京出台土地政策，欲浇灭开发商拿地的疯狂，但土地出让“熔断”案例却接连出现。

　　为了给楼市进一步降温，南京在8月11日晚又出台了新的政策，但调控力度却较之前“温柔”许多。《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》只有限贷和限价，未见限购的踪影，被业内人士评价为“动其皮肉，不伤筋骨”。

　　在限贷方面，首次购房、首套住房的贷款政策没变，继续分别执行首付两成半和最少三成；已有一套房、贷款已结清的，首付从三成调整为不低于三成半，贷款未结清的首付从最低四成半调整为不低于五成。

　　人行南京分行营管部的数据显示，今年上半年，南京信贷投放创历史新高，6月末南京全辖金融机构本外币贷款余额比年初增加2408亿元，其中个人住房贷款比年初增加1206亿元，占到总增量的一半多。

　　首付比例上浮5%，对于大多数买房人来说几乎毫无影响。在记者调研中，买房人最担心的“是房贷能不能及时办下来”。

　　在限地价方面，由现场拍卖改为网上竞价，当竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

　　“政府的用意非常明显，既要保证地块能顺利出让，又要抑制地价飞涨，保证楼市持续发展。”某大型房企营销负责人表示。

　　该政策的效果在3个多月后得到印证。9月19日，南京史上第一次土地网上拍卖开拍，并将连拍4天，共有27幅土地被拍卖，起拍总价超300亿元。第一天，即诞生了“摇号地块”：江宁正方新城的G44号地块起拍楼面价每平方米5508元，在经过182轮竞拍之后，达到了最高限价每平方米12947元，从而将在9月23日进行摇号决定归属。根据新规则，这幅地最终价格将达到每平方米12988元。目前其周边在售楼盘银城蓝溪郡的叠墅价格为每平方米15800元。

　　当天网拍，除G44地块外，其他4幅地均被溢价拍走。其中，最先拍卖的城中G40、河西G41、江北G42三幅非限价地块在开拍后半小时左右进入了待公证状态，按最终报价计算，共计收金11.43亿元。

　　业内预测，第一天的网拍仅仅是“热身”，接下来还会有更多的“重头戏”，南京可能出现史上最大规模的“摇号土拍”。

　　被倚重的土地财政

　　一地难求的背后，是地方政府对土地供应的控制以及对土地财政的倚重

　　截至今年8月底，南京土地出让金总额位列全国第二，高达770亿元，比2015年全年只差2亿元；而土地成交面积为178.20万平方米，只占到全年供地计划的39.2%，相当于2015年成交面积365.20万平方米的一半。

　　事实上，作为特大型城市的南京，近七年土地成交量一直都不大，除了成交量最大的2014年为611.1万平方米外，其他年份基本都在400万平方米上下。数据显示，2010年至2013年，南京土地成交面积分别为444.7万平方米、468.7万平方米、393.6万平方米、411.8万平方米；而2015年只有365.20万平方米；2016年，南京市计划供应商品住宅用地500万平方米，依旧处于低位。

　　一个令人关注的现象是，土地成交面积越少的年份，土地成交金额却越大。2010年至2014年，南京土成交金额分别为537.5亿元、345.2亿元、358.2亿元、793.6亿元、675.2亿元。其中，卖地最多的2014年，成交面积比2013年增加47.43%，但成交金额却下降了14.94%。而这一年的房价一度呈现下跌趋势，当年6月，南京房价环比下跌0.6%，出现两年来的首次下跌；8月下跌到达谷底，环比跌幅达1.3%。但在政府取消限购后，南京房价快速止跌并直升。

　　在一轮又一轮的房价、地价的上涨中，地方政府无疑是最大的赢家，从中折射出地方政府对土地财政的依赖。

　　2012年至2015年，南京市财政收入分别为733亿元、831亿元、903亿元、1020亿元，卖地收入分别为358亿元、793亿元、675亿元、772亿元。今年上半年，南京市财政收入为621亿元，而出让土地成交总金额已高达630亿元。

　　按照有关规定，地方土地出让收益的一部分需上缴中央，剩余的属于地方的政府性基金。除必需用途外，其余部分地方政府的支配权限较大，土地出让收入因而成为地方财政的核心。一旦土地出让收入减少，将直接诱发地方政府给楼市松绑，甚至进行刺激。2014年，南京土地收入同比出现下降，当年9月政府即出台政策，全面取消住房限购。

　　除了土地出让金，房地产方面的税收也成为地方财政收入的一个重要组成部分。南京市《2016年上半年预算执行情况的报告》显示，上半年，第三产业中房地产业税收贡献大，全市房地产行业税收276.7亿元，增长55%。

　　对于楼市火爆会不会招致更严厉调控政策的疑问，许多业内人士认为，可能性极小，因为南京江北等新区建设才起步，未来几年急需大量的建设资金。限购等严厉政策出台，就意味着把楼市一下子打入冷宫，不仅那么多地王面临着尴尬的境地，政府在房地产这一块的收入也会大量减少。