“义无反顾”推进房产税改革的三层含义

（原标题：“义无反顾”推进房产税改革的三层含义）

财长楼继伟在G20税收高级别研讨会上将义无反顾推进房地产税制改革的一番话，引发了有关房产税的多种猜测：这是否意味着房产税马上推出？开征房产税是否会影响“去库存”战略？在税收立法、不动产统一登记、捋清与土地出让金关系、房地产领域相关税制梳理和调整等方面，还有很多基础工作，甚至面临很多障碍，这些该如何处理？

自2003年首次提出不动产税以来，各种争论、推理就没有停过。只是，在房产税本源与市场表象之间那层厚厚的迷雾始终没有散去。我国经济步入“新常态”后，更强调科学发展、可持续发展和包容性发展，作为政府治理和公共财政的重要载体、协调公平与效率的重要工具，税收制度自然也要顺应经济“新常态”。

正如楼部长所言，经济强劲可持续平衡增长的根本途径是推进结构性改革、加强创新能力和促进社会公平。近年来，通过“营改增”和调整起征点政策，我国在鼓励创新和惠及中小企业上着墨颇多，但兼顾包容性和公平分配，所得税和房地产税等更有效的政策亟待推进。目前，综合计征的个人所得税改革方案已形成，预计明年将在全国推广。新个税将发挥累进机制的作用，调节多元收入。

相比20年前，居民财产结构发生了很大变化，房产是居民财产“大头”，收入差距第一决定因素。据中国家庭金融调查中心统计，近年来，房产一直占我国家庭资产65%至70%的份额，比美国高两倍，房产增值收入更占家庭财产增值90%以上份额。而且，在财富聚拢和传承、抵抗通胀上，没有哪项资产能匹敌房产。房改以来，房产已成居民（特别是富人）第一追逐目标。

构建适应新增长模式的现代税制，不能撇开房产税，这是楼部长“义无反顾”背后的第一层含义。因此，尽管房地产税制改革盘根错节，但近年来房地产税立法、不动产统一登记等基础性工作一直在有序推进。囿于改革“欠账”长期积累，基础性工作阻力重重，但现实已形成倒逼。在服务业转型已见端倪的东部特大城市及以其为核心的三大都市圈，对全国人口和资源的“虹吸效应”越来越明显，由此造成的财富差距亟待房产税来调节。

2015年以来，楼市空间分化史无前例，东部城市房价一骑绝尘。广东、上海、江苏位居资金净融入前三位，共融入资金83.7万亿，这三个区域恰好是同期楼市销售面积、房价增长最快的区域。2015年，东部占全国本外币存款余额的58.7%，住房贷款余额同比增长32.6%，较上年末上升22.6个百分点，中西部房贷增速则回落。

房价暴涨，而房产税、遗产税、资本利得税等财富调节工具缺失，持有人享有财富效应却无成本付出，财富基尼系数扩大（考虑财产收入的基尼系数高于统计局披露的0.47%），并通过代际传承延续。而且，基于热点城市不动产的资产属性、财富效应更强，房价暴涨拉大贫富差距、助长资产泡沫，增加百姓消费成本，阻滞经济转型和内需社会构建。由于楼市发展水平和数字化基础差距大，房产税应率先在热点城市开征，这是楼部长“义无反顾”背后的第二层含义。

过去20多年，土地财政及楼市相关税收贡献了地方60%左右的收入，但目前已降至30%左右，热点城市空间逼仄，土地财政贡献更低。同时，“营改增”后，地方原第一大税种（营业税）退出，税收分配向中央转移，而制造业转型和缓解“去产能”阵痛，也需要在商品流转、企业所得领域“减税”。第三产业转型大势所趋，这意味着以智力资本为主要投入的服务业、以私营和个体创业为主的中小企业将会大发展。因此，个人所得税、房产税为主的财产税必将成为地方主体税种，这是楼部长“义无反顾”背后的第三层含义。

无疑，挥别土地财政和流转税依赖，才能彻底扭转地方政府过度依赖房地产造成的各种托市行为，地方政府“唯GDP论”、“唯经济规模”的政绩观才会扭转。个人所得税、房产税成为主体税种后，地方政府只有提供更好的公共服务、就业机会，才能吸引人口流入和涵养税源，地方发展服务业和公共财政转型也就有了内在激励。

在功能定位上，房产税具有组织地方收入和调节收入差距的双重性质。房屋是不动产，相对于其他税种稳定性更强，随经济周期变动小，税基相对稳定。从长期看，房产税征收成本是边际递减的。因此，加快不动产统一登记是一项利在千秋的工程：对于家庭首套房或居民个人一定面积“先缴后退”的免征，可获得广大百姓的支持；尽管我国并无对个人直接征税的传统，对拥有多套住房的居民，完全可通过限制其二次产权交易实现资产收益，可消除不缴税甚至抗税之虑；对房产税和土地出让金的关系，可通过到期无成本续期（类似于农民对集体土地承包权长期不变的设计），并与房产税无缝对接来解决。

综上，楼部长义无反顾推进房地产税的表态，是推进改革决心的宣示，吹响了加快改革落地的“号角”。

（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）