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鲁能集团有限公司2016年公开发行公司债券(第一期)募集说明书摘要(面向合格投资者)

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报告期内公司开发产品的构成情况如下表所示:

单位:万元

截至2016年3月31日公司已竣工、在建项目的去化率如下表所示:

发行人开发的产品中,去化率低于50%的项目主要为:济南领秀城Q1项目、海口海蓝福源东二区东区项目、海口海蓝福源东四区项目、海口海蓝椰风5期项目、三亚海景房项目(包括高三区企业会所项目、高三区西区项目和高二区项目)以及大连海景房项目(包括3#金石温泉度假村项目、北区1#2#地住宅项目龙谷街、B区一期商业街项目和3#B区三期住宅项目)。其中,济南领秀城Q1项目、海口海蓝福源东二区东区项目和海口海蓝福源东四区项目为2015年新开盘项目、海口海蓝椰风5期项目为2016年新开盘项目,项目销售正常、不存在去化不良的问题;大连和三亚的海景房存在去化率较低的情况,但由于公司早期在大连和三亚拿地成本较低,大连已竣工的住宅平均楼面地价为约为375元/平方米,三亚已竣工的住宅平均楼面地价为约为680元/平方米。待售商品房的可变现净值高于成本。按照会计准则,存货的可变现净值高于成本,则可不计提减值准备。

大连和三亚部分海景房项目存在去化率低于50%的情况,其相应的去化安排如下:

(1)高三区企业会所项目,报告期内项目去化率为12.13%。项目位于海南省三亚市三亚湾新城,为三亚湾海边二线地,主要为企业商务会所。项目存量时间较长,去化缓慢,一方面由于前期产品定位、客户购买门槛、销售模式等原因;另一方面受政治、经济形势影响,高端物业需求减少。

去化安排:与意向商家洽谈,将目标客户定位为医疗养生等需求面积大、环境要求高的商家,同时打破原有销售安排,将每栋楼独立销售。

(2)高三西区项目,报告期内项目去化率为15.13%,项目位于鲁能三亚湾中心区域高尔夫板块东侧,为低密度高层住宅。去化率较低的原因是高三西区住宅产品,面积大、总价高、无赠送、得房率低,与市场同类型产品对比无竞争力。

去化安排:根据楼栋位置、海景资源、户型分布等特征将整个项目的11栋楼分批次推出、组合搭配、集中推售,实现快速去化。

(3)高二区项目,报告期内项目去化率为12.99%,项目位于海南省三亚市三亚湾新城,为三亚湾海边二线地,主要为低密度独栋产品。去化率较低的原因是高二区别墅项目总价高、产品结构较为老式、市场接受度较低;且周边具有竞争关系的其他项目采取以价换量策略进行降价销售;二手别墅低价抛售也严重影响高2区别墅去化;加之目前高二区项目展示区周边处于大范围施工状态,现场环境杂乱,展示体验效果较差,无法有效打动客户,客户转化率低。

去化安排:打造高二区项目别墅体验区,快速推进体验区别墅精装及景观提升工作,借助客户体验实现项目销售;与鲁能泰山度假俱乐部合作,导入有购买能力客户进驻体验,提升客户购买欲望。

(4)3#金石温泉度假村项目,报告期内项目去化率为37.34%,项目位于大连市,于2009年开盘,在目前市场中,项目产品较为陈旧、户型落后、价值不高,但产品地理条件较好,区域资源不可复制,目前与项目相邻的温泉项目即将运营,因此公司不急于低价抛售。

去化安排:鉴于与项目相邻的温泉项目即将运营,公司将结合温泉项目,对产品进行更新改造,重新包装入市销售,预计可以取得更高的溢价空间。

(5)北区1#2#地住宅项目龙谷街。报告期内项目去化率为6.93%,项目位于大连市,为2015年新开盘项目,目前仍处于开发建设阶段,大部分尚未取得预售资格,目前产品销售速度呈逐步加速的状态,随着后续产品预售证取得和开盘销售,预期会达到比较理想的销售结果。

去化安排:发行人将加快项目预售证的取得,使项目尽快实现销售。

(6)B区一期商业街项目,报告期内项目去化率为43.18%,项目位于大连市,于2011年开盘,前期销售较为理想,目前剩余产品全部为大面积产品,总价较高,相应市场客户较少,去化难度有所增加。

去化安排:随着区域商业氛围和生活需求的不断增长,产品的销售机会会有所增加,发行人将在稳定价格的前提下,加大客户寻找的精确度,逐步完成去化。

(7)3#B区三期住宅项目,报告期内项目去化率为3.24%,项目位于大连市,于2012年开盘销售,项目去化较低主要因为开盘初期即受国家调控政策影响,加之产品面积大、总价高,市场接受度一直不高。

去化安排:采取灵活的销售策略,加强对项目品质的宣传和目标客户群的推广,提高库存去化率。

总体看,公司房地产开发业务保持了良好的增长势头,土地储备及新开工项目不断增加,为公司未来快速发展奠定了良好的基础。

②非流动资产结构分析

报告期内各期末,公司非流动资产主要包括可供出售金融资产、长期应收款、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产和递延所得税资产。非流动资产结构如下表所示:

单位:万元

报告期各期末,公司非流动资产总额分别为1,992,877.52万元、1,742,633.89万元、1,554,365.19万元和1,571,406.40万元,分别占总资产的26.96%、28.12%、19.74%和18.91%,符合房地产开发企业的一般特点。具体情况如下:

1)可供出售金融资产

公司可供出售金融资产主要包括可供出售权益工具和三无股权投资。报告期各期末,公司可供出售金融资产余额分别为554,559.23万元、698,741.29万元、391,271.82万元和347,701.47万元,分别占非流动资产的27.83%、40.10%、25.17%和22.13%。报告期内公司可供出售金融资产呈波动态势,主要原因是公司持有的股票等权益工具公允价值变动引起。

2013-2015年公司可供出售金融资产按种类区分的明细如下:

单位:万元

2013-2015年公司可供出售金融资产按项目区分的明细如下:

单位:万元

■2)长期应收款

公司长期应收款主要对外发放的长期委托贷款。报告期各期末,公司长期应收款余额分别为460,704.36万元、247,200.00万元、190,200.00万元和191,920.00万元,占非流动资产的比重分别为23.12%、14.19%、12.24%和12.21%。

2013-2015年末,公司长期应收款分种类明细如下:

单位:万元

截至2016年3月末,公司长期应收款分对象明细如下图所示:

3)投资性房地产

投资性房地产主要为公司用于出租的各项商业用房和商铺。报告期各期末,公司投资性房地产余额分别为130,735.38万元、31,054.23万元、186,124.46万元和183,853.02万元,分别占非流动资产的6.56%、1.78%、11.97%和11.70%。2014年末,公司投资性房地产余额为31,054.23万元,较2013年减少99,681.15万元,同比降低76.25%,主要原因是部分投资性房地产项目因更新改造调整至在建工程科目。2015年末,公司投资性房地产余额为186,124.46万元,较2014年末增加155,070.23万元,同比大幅增长499.35%,主要原因是部分投资性房地产随着更新改造完成由在建工程科目调整至投资性房地产科目核算。

报告期内投资性房地产余额呈稳步增长态势,体现出公司商业物业良好的经营情况。

4)固定资产

公司固定资产主要由房屋及建筑物、机器设备、运输工具等组成。报告期各期末,公司固定资产余额分别为90,023.24万元、225,198.96万元、367,745.02万元和381,636.50万元,占非流动资产的比重分别为4.52%、12.92%、23.66%和24.29%。2013-2015年末,公司固定资产的构成情况如下:

单位:万元

2014年末固定资产余额较2013年末增长135,175.72万元,主要系海口希尔顿逸林酒店等在建工程按施工进度转固所致。2015年末固定资产余额较2014年末增长142,546.06万元,主要为贵和一期改造项目、山海天酒店二期项目等转固所致。

5)在建工程

公司在建工程主要为在建(或改造)酒店项目。报告期各期末,公司在建工程余额分别为220,478.32万元、307,146.05万元、153,050.45万元和195,572.97万元,占非流动资产的比重分别为11.06%、17.63%、9.85%和12.45%。2015年末在建工程余额比2014年末减少154,095.60万元,同比减少50.17%,主要原因为本期领秀城A3综合体项目大部分完工转入投资性房地产科目核算。

6)无形资产

公司无形资产绝大部分为自用土地的土地使用权。报告期各期末,公司无形资产余额分别为104,991.28万元、129,989.75万元、146,654.10万元和145,632.79万元,分别占非流动资产的5.27%、7.46%、9.43%和9.27%,整体呈增长趋势,与公司自用建筑物的增长幅度相符合。

7)递延所得税资产

递延所得税资产主要是由公司可抵扣亏损、资产减值准备形成的递延所得税资产。报告期内各期末,公司递延所得税资产余额分别为92,057.88万元、93,512.07万元、108,655.57万元和113,393.75万元,分别占非流动资产的4.62%、5.37%、6.99%和7.22%。

(2)负债结构分析

报告期内各期末,公司的负债结构如下表所示:

单位:万元

报告期内各期末,公司负债总额分别为2,575,244.24万元、2,878,504.88万元、4,495,292.21万元和4,965,941.59万元,整体呈上升趋势,主要是由于公司近年来注重采取积极的经营策略,充分利用财务杠杆拓展业务,以支撑相关业务的高速增长。报告期内各期末,公司流动负债分别为2,010,736.37万元、1,924,565.70万元、2,485,793.23万元和2,815,138.29万元,分别占负债总额的78.08%、66.86%、55.30%和56.69%,其余为非流动负债;公司负债结构中流动负债占比较高,非流动负债占比较低,符合房地产开发企业的一般特征。

①流动负债结构分析

报告期内各期末,公司的流动负债结构如下表所示:

单位:万元

公司流动负债主要为短期借款、应付账款、预收款项、其他应付款和一年内到期的非流动负债。具体如下:

1)短期借款

报告期内各期末,公司短期借款分别为75,232.80万元、273,500.00万元、233,100.00万元和210,100.00万元,分别占流动负债的3.74%、14.21%、9.38%和7.46%,整体呈现波动趋势。2014年末公司短期借款余额为273,500.00万元,较2013年末增加198,267.20万元,同比增长263.54%,主要原因是随着公司新开工业务的增加,公司适当增加短期借款以满足业务发展需要。2015年末,公司短期借款为233,100.00万元,较2014年末减少40,400.00万元,同比下降14.77%,主要原因是该年度公司尝试通过更多渠道进行融资,进而短期借款需求有所下降。

2013-2015年末,公司短期借款的构成情况如下:

单位:万元

2)应付账款

报告期内各期末,公司应付账款余额分别为220,114.82万元、286,906.75万元、323,638.78万元和352,383.33万元,分别占流动负债的10.95%、14.91%、13.02%和12.52%。公司应付账款主要为应付及预提工程款,报告期内随着公司经营规模的不断扩大,应付账款逐年增长。

从账龄上看,公司应付账款账龄主要集中在1年以内,应付账款按账龄分类情况如下:

单位:万元

3)预收款项

公司预收款项主要为预收售房款,此款项系购房客户已签订商品房销售合同并支付相应款项,但暂未达到商品房销售收入确认条件的款项。报告期内各期末,公司预收款项分别为991,292.54万元、793,318.23万元、1,047,415.46万元和1,363,279.19万元,分别占流动负债的49.30%、41.22%、42.14%和48.43%。由于公司房地产开发项目的开发周期较短,公司预售款项的结转周期多为1年以内,公司预收款项的账龄多为1年以内。

4)其他应付款

公司其他应付款主要由集团账户资金归集、非经营往来款、履约保证金等组成,其中非经营往来款主要包括都城伟业集团有限公司向公司提供的委托贷款等。报告期内各期末,公司其他应付款分别为332,857.36万元、485,796.55万元、718,452.67万元和772,471.17,分别占流动负债的16.55%、25.24%、28.90%和27.44%,整体占比较为稳定。

5)一年内到期的非流动负债

报告期内各期末,公司一年内到期的非流动负债分别为313,465.54万元、19,100.00万元、67,100.00万元和65,500.00万元,分别占流动负债的15.59%、0.99%、2.70%和2.33%。其中,2013年公司一年内到期的非流动负债较多,主要系公司于2009年8月28日发行的“山东鲁能集团有限公司2009年度第一期中期票据”于2014年到期,由非流动负债转为流动负债所致。

②非流动负债结构分析

单位:万元

公司非流动负债主要为长期借款、应付债券和递延所得税负债。具体如下:

1)长期借款

报告期内各期末,公司长期借款分别为300,458.67万元、649,500.09万元、1,463,690.94万元和1,615,341.46万元,占非流动负债的比重分别为53.22%、68.09%、72.84%和75.10%,呈逐年增长态势。

报告期内,公司合理利用财务杠杆,适当加大了长期债务的融资比例,不断优化并匹配长期债务的融资周期与房地产开发项目的建设周期,为公司各项业务的顺利开展提供了有效保障。公司长期借款以信用借款为主,包括部分质押借款、抵押借款和保证借款,2013-2015年末,公司长期借款的构成情况如下:

单位:万元

2)应付债券

报告期内各期末,公司应付债券余额分别为160,000.00万元、160,000.00万元、457,310.90万元和457,434.94万元,占非流动负债的比重分别为28.34%、16.77%、22.76%和21.27%。

截至报告期末,发行人存量债券包括2006年7月31日发行的10亿元期限为15年的“2006年山东鲁能集团有限公司公司债券”、2008年6月17日发行的6亿元期限为15年的“2008年山东鲁能集团有限公司公司债券”和2015年12月22日发行的30亿元期限为5年的“2015年鲁能集团有限公司公司债券”。

3)递延所得税负债

报告期内各期末,公司递延所得税负债余额分别为92,693.12万元、132,872.23万元、77,292.23万元和66,821.99万元,占非流动负债的比重分别为16.42%、13.93%、3.85%和3.11%,主要为计入其他综合收益的可供出售金融资产公允价值变动所产生的暂时性差异。

2、现金流量分析

单位:万元

(1)经营活动产生的现金流量分析

报告期内各期,公司经营活动现金流入分别为1,864,201.30万元、1,641,432.24万元、1,898,298.37万元和858,746.77万元;经营活动现金流出分别为1,565,677.19万元、3,191,837.60万元、2,796,667.04万元和953,672.46万元;经营活动产生的现金流量净额分别为298,524.11万元、-1,550,405.36万元、-898,368.67万元和-94,925.69万元。报告期内,公司经营活动产生的现金流量净额由正转负,主要系公司经营规模不断扩大,项目开发支出及土地购置支出增加所致。但鉴于房地产开发行业特性,房地产开发项目经营周期一般较长,土地价款等前期投入资金和销售回款之间存在一定的时间差,随着公司在建项目的逐步完工并上市销售,经营性现金流情况将得到显著改善。

(2)投资活动产生的现金流量分析

报告期内各期,公司投资活动现金流入分别为901,654.56万元、2,681,365.33万元、504,297.51万元和10,573.60万元;投资活动现金流出分别为3,339,637.08万元、1,609,607.53万元、148,948.72万元和28,494.45万元;投资活动产生的现金流量净额分别为-2,437,982.52万元、1,071,757.80万元、355,348.79万元和-17,920.85万元。投资活动产生的现金流量净额波动主要系公司向关联公司发放及收回委托贷款所致。

(3)筹资活动产生的现金流量分析

报告期内各期,公司筹资活动现金流入分别为233,855.70万元、692,445.81万元、1,705,315.51万元和348,372.07万元;筹资活动现金流出分别为683,736.98万元、523,385.26万元、715,681.39万元和250,512.85万元;产生的现金流量净额分别为-449,881.28万元、169,060.55万元、989,634.12万元和97,859.22万元。报告期内,公司适当利用财务杠杆支撑公司快速发展,加大了银行贷款的融资规模,使得借款产生的现金流入不断增长,导致筹资活动产生的现金流量净额为正数。报告期内,公司具备良好的融资能力,筹资活动产生的现金足以满足公司业务发展的需求。

3、偿债能力分析

从短期偿债能力指标来看,报告期内,公司的流动比率分别为2.69、2.31、2.54和2.39,速动比率分别为1.57、0.43、0.54和0.44,公司的流动比率及速动利率总体呈现下降的趋势,但仍然保持在行业内较高水平,流动资产完全能够覆盖流动负债,短期偿债能力极强。

从长期偿债能力指标来看,由于房地产行业属于资金密集型行业,前期土地储备及工程施工等占用现金规模较大,因此通常来说房地产行业普遍存在财务杠杆水平较高的现象。报告期内各期末,公司合并口径资产负债率分别为34.84%、46.45%、57.10%和59.75%,呈逐年升高态势,但仍远低于行业平均水平。反映出公司的整体财务结构合理、现金流管理稳健、谨慎,整体偿债能力处于行业较好水平。

此外,公司始终按期偿还有关债务,资信情况一贯良好,与银行等金融机构建立了长期合作关系,并获得较高授信额度。报告期内各期公司经营活动产生的现金流入表现强劲,良好的经营业绩也充分保障了公司的偿债能力。

4、盈利能力分析

报告期给各期,公司利润表主要项目情况如下:

单位:万元

报告期内各期,公司营业收入分别为1,073,525.19万元、1,002,440.77万元、883,791.72万元和174,196.92万元;营业成本分别为667,472.18万元、610,081.46万元、510,495.85万元和96,014.07万元。整体而言,报告期内营业收入和营业成本均有所下降,主要原因是2013年国内房地产形式不甚明朗,公司为了有效控制风险,主动调整策略,2014年后才又开始大举拿地。因此新增项目在报告期内尚未全部实现收入。

(1)营业收入结构分析

单位:万元

报告期内各期,公司主营业务收入分别为1,059,590.44万元、990,868.87万元、870,422.37万元和170,705.34万元,占营业收入的比重分别为98.70%、98.85%、98.49%和98.00%。公司近三年主营业务收入占比始终保持绝对比重。

①主营业务按行业划分收入及占总营业收入的比重

单位:万元

公司的主营业务收入主要来自房地产开发和销售,主要为中高端住宅;除房地产开发和销售外,公司坚持多元化发展布局,近年来逐步加大了对商业地产的投入力度。因此,商品销售和酒店收入逐步成为公司主营业务收入的重要补充。

②房地产销售收入按地区分析

单位:万元

公司房地产开发业务主要集中在山东、海南、北京、重庆、大连和四川等地,基本位于一线城市或具有明显区位优势的重要城市。同时,公司不断深耕优势区域,加强公司抵御行业下行风险的能力,保持相对稳定的盈利能力和获利空间。

③销售收入的确认条件和主要项目的预售情况

发行人严格按照企业会计准则关于房地产企业的收入确认标准进行收入确认,具体如下:

A.商品房竣工验收合格,取得竣工备案表;

B.已签定商品房买卖合同,并履行相关法律手续;

C.房款已经取得或确信可以取得;

D.房屋开发成本能可靠地计量;

E.房屋经客户验收,买卖双方办妥房屋移交手续。

报告期内发行人主要项目的预售情况如下表所示:

单位:万平方米

(2)营业毛利及毛利率

2013-2015年度,公司的主营业务毛利分别为398,491.20万元、383,768.29万元和369,765.18万元;主营业务毛利率分别为37.61%、37.09%和42.28%。各期间主营业务毛利的变动与营业收入的规模相匹配,公司近三年平均主营业务毛利率为39.06%,整体营业毛利率水平保持稳定。公司主营业务收入毛利情况如下:

单位:万元

发行人报告期内房地产销售毛利率按地区分析如下:

报告期内发行人房地产销售业务毛利率呈现波动上升的态势,一方面由于发行人在报告期内采取多种营销手段加大了一、二线城市,如北京、重庆、济南的销售力度;另一方面随着房地产发展战略定位的逐步清晰,发行人成立了专门的成本管理部门,逐步建立了标准的成本管理体系,有效降低了业务成本。同时,根据发行人早期的战略定位,主要在重点中心城市和优势区域发展有影响力的房地产项目,以“千亩以上大盘”为主,目前的项目主要包括北京顺义新城、重庆鲁能星城、济南领秀城、海南三亚湾新城、海口海蓝椰风、大连优山美地、宜宾山水原著等。上述各项目土地储备规模普遍在千亩以上,土地确权时间普遍在5-8年以上,当时土地获取价格较低,目前仍处于陆续开发状态。近几年随着房地产市场价格的普遍上涨,发行人也根据市场情况相应上调了商品房售价,因此前期较低的土地成本也是发行人报告期内毛利率呈现上升趋势的主要原因。随着近几年新开发土地获取成本的上升,有关项目随着开发、销售逐步结转成本,发行人房地产销售的毛利率将趋于稳定。

5、期间费用分析

单位:万元

公司销售费用主要为营销推广费、职工薪酬、销售佣金和水电费等,公司销售费用随着公司经营规模的扩大而有所增长。

公司管理费用主要为职工薪酬、税金、折旧费和聘请中介机构费等。报告期内公司按照国家电网公司统一部署,不断优化内部管理流程,有效实现了集约化经营,管理费用的波动于公司的业务状况相匹配。

公司财务费用主要为利息收入、利息支出和手续费。报告期内公司着力提升资金管理效率、控制融资成本,财务费用与公司的融资规模相符合,较好的支持了公司业务的发展。

6、投资收益和政府补助

报告期内各期,公司实现投资收益分别为221,609.72万元、135,166.64万元、321,205.72万元和5,642.56万元,主要来自持有可供出售金融资产期间取得的投资收益、处置可供出售金融资产取得的投资收益和发放委贷取得的收益。其中,持有可供出售金融资产期间取得的投资收益主要来自所持有股票的公允价值变动;处置可供出售金融资产取得的投资收益主要来自公司减持所持建行H股和交行A股股票所获得收益;委托贷款按实际发生额计价、利息按权责发生制原则进行确认,委托贷款减值准备的确认标准、计提方法、以及保全措施与应收款项一致。

(1)投资收益的具体明细及产生原因

2013-2015年度投资收益的构成如下图所示:

由上表可知,公司2013年度的投资收益主要来自于权益法核算确认的长期股权投资收益和委托贷款利息收入;2014-2015年度的投资收益主要来自于持有的可供出售金融资产期间分红收益、处置可供出售金融资产获得的净收益和委托贷款利息收入;2015年度的投资收益主要来自于持有的可供出售金融资产期间分红收益和处置可供出售金融资产获得的净收益。

(2)投资收益可持续性分析

2013-2015年度,发行人来自权益法核算确认的长期股权投资收益变动较大,主要系2014年度发行人根据国家电网公司文件要求,将赤峰新胜风力发电有限公司、山东济矿鲁能煤电有限公司、陕西国华锦界能源发展有限责任公司、新疆天风发电股份有限公司等3家联营企业股权无偿划转至都城伟业集团有限公司。

2013-2015年度以及未来年度,发行人来自于持有的可供出售金融资产期间分红收益变动,主要受发行人持股数量的变动及被投资方的分红政策影响。

2013-2015年度以及未来年度,发行人来自于处置可供出售金融资产获得的净收益,主要受公司资金需求情况以及股票二级市场情况的影响,该部分投资收益存在一定短期波动性。截至2016年3月末,公司持有的可供出售金融资产为347,701.47万元,主要由建设银行H股(持股成本1.09元/股)和交通银行A股(持股成本1.79元/股)等可在二级市场流通的股份构成。公司未来将根据资金需求情况及股票二级市场情况决定是否进行减持操作。

2013-2015年度,发行人来自委托贷款的利息收入主要系公司委托贷款给非合并关联方的利息收入。随着公司自身资金需求的增加,公司的委托贷款规模逐年下降,预计未来年度,委托贷款利息收入将继续下降。

报告期内各期,公司获得的政府补助分别为50.19万元、226.42万元、946.84万元和0.00万元,占公司净利润的比例较低。政府补贴主要来自于政府的各种奖励和补贴等。

7、非经常性损益

报告期内各期,公司的非经常性损益分别为100,736.22万元、105,993.38万元和289,612.47万元,主要来自可供出售金融资产和长期股权投资的处置,以及委托贷款的收益。

非经常性损益构成表

单位:万元

(二)未来业务目标及盈利能力的可持续性分析

1、公司未来业务目标

从整体思路上看,“十三五”期间,公司将通过深入研究住宅地产和商业地产业务布局,大力实施创新驱动战略,通过技术创新、管理创新和商业模式创新,持续提升核心竞争力。结合国家“一带一路”战略版图,依托国家电网公司国际业务聚焦“三电一资”发展战略和全球能源互联网战略,在做好国内业务稳健发展的同时,积极拓展海外商业地产市场,实施走出去战略。把握公司功能定位,深化发展混合所有制等问题的研究,把上市作为探索发展混合所有制的重要方式,建设公众化企业。进一步密切关注证券市场动向,加强境外证券市场上市准入条件、规范性要求等研究,围绕两大主营业务,分类推动资产海外上市。

住宅地产方面,公司将围绕公司功能定位及核心业务,“十三五”期间进一步提升住宅地产发展水平和质量,在一线城市和区域重点城市积极拓展新区域、新市场,加大新项目获取力度,寻求并购重组资源储备丰富地方性房地产公司的机遇,加快开发节奏,形成多点布局,协同发展的局面。

商业地产方面,公司将科学研究商业地产项目规划布局,积极在重点城市、著名旅游目的地占有核心资源,推动产品创新升级,形成鲁能商业地产产品系列和竞争优势,打造与国际接轨、具有鲁能特色的开发运营模式。此外,积极响应国家加强体育产业发展的政策,履行国有企业社会责任,充分挖掘鲁能体育品牌价值,进一步提升鲁能品牌影响力,“十三五”规划开工建设一批鲁能泰山体育文化产业园区,培养、发展体育产业,形成新的利润增长点。在“十二五”期间调查研究基础上,进一步探索通过收购等形式拓展海外商业地产市场,学习海外先进企业经营管理经验。培育建立自有管理品牌,形成对外输出管理的能力。

从未来业务发展目标来看,公司的总体目标是:以国家电网公司“十三五”发展规划精神为指导,坚持专业化、规模化、集约化的发展方向,科学规划产业布局,增强经营意识和市场意识,注重投资回报,初步建成“公众型、友好型,资产优良、业绩优秀”的一流现代化企业。到2020年,形成产业布局合理、管理科学的发展格局,建立适应行业特征、遵循行业规律,科学规范、协同高效的现代企业运行机制,实现竞争优势明显、经济效益良好的发展目标。

在住宅地产板块,“十三五”期间,公司将加快现有存量土地的开发速度,同时在现有11个城市基础上,积极开拓东北、华南、华中和西南等市场,在北上广深一线城市和天津、重庆、济南、青岛、成都、南京、沈阳等区域重点城市加大项目获取力度,缩短开发周期,加快开发节奏,形成多点布局、协同发展的局面。“十三五”中期,住宅地产业绩要进入行业前20名,到“十三五”末,达到行业先进水平。

在商业地产板块,公司将研究完善公司城市综合体和休闲娱乐目的地两大商业地产产品线,并加快推广实施,形成独具鲁能特色的商业地产开发模式。“十三五”期间,加快现有商业综合体、酒店、商场、写字楼等商业地产项目的开发速度,同时积极在上海、南京、广州、深圳等一线城市和重点省会城市拓展新的商业地产项目,形成规模效应。立足于鲁能足球和乒乓球等体育文化产业基础,在东北、华北、华中、西南、华南等区域,规划建设一批鲁能泰山体育文化产业园,以产业化模式开展体育培训、赛事活动、文化演艺、商业娱乐等业务,逐步建立以体育文化产业为核心的现代服务业发展模式,将体育文化产业培育成为公司业务发展的重要板块。“十三五”期间规划新建、扩建、续建商业地产项目共53个,总建筑面积637万平米。

2、盈利能力的可持续性

报告期内,公司表现出良好的盈利能力。放眼未来,在母公司国家电网公司的鼎力支持下,依托于公司丰富的资源储备、良好的社会品牌效应以及完善的专业管理架构,公司盈利能力的可持续性良好。在上述优势的基础上,公司将从以下几个方面重点提升盈利能力:

1)更好地适应市场环境,及时调整产品结构。

公司将加强对客户需求的分析,从产品面积、功能等方面,不断优化产品结构,紧跟市场需求,保持较合理的开发节奏。针对高端客户群体深度挖掘客户需求,开展个性化营销,以提高高毛利产品的销售占比。

2)加强产品质量控制体系建设

公司将优化对住宅项目实行标准化管理,通过标准化管理提高项目开发的周转速度,通过与国内领先的工程公司、装饰装修公司合作不断提高客户满意度。

3)提高资金管理效率,合理控制融资成本

公司将进一步加强对公司资金的管理与监控,使公司项目进度与公司现金流量计划协调一致,提高公司资金的使用效率。在确保公司具备充足的运营资金的同时,通过优化借款期限及其结构,将资金综合成本控制在合理水平以内。

4)提升公司管理水平

公司将进一步打造并完善与现阶段发展规模相适应的集团化管控模式,完善内部机构职能,提高管理效益。借鉴同行业的先进管理经验和方法,建立健全公司对项目管理、成本控制、审批程序等内部工作制度,达到职能监管、过程控制、规避风险的目的,促进公司规范、高效发展。

五、有息债务分析

(一)有息负债余额

截至2015年末,公司有息负债分类列示如下:

单位:万元

(二)有息负债担保结构

单位:万元

(三)本次公司债券发行后公司资产负债结构的变化

1、相关财务数据模拟调整的基准日为2016年3月31日;

2、假设本次债券的募集资金净额为50亿元,即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行;

3、假设本次债券募集资金净额50亿元全部计入2016年3月31日的资产负债表;

4、本次债券募集资金50亿元全部用于补充公司流动资金。

基于上述假设,本次债券发行对公司资产负债结构的影响如下表:

合并资产负债表

单位:万元

六、其他重要事项

(一)资产负债表日后事项

无。

(二)或有事项及其他重要事项

1、或有事项

(1)或有负债

截至2015年末,公司或有负债情况如下:

单位:万元

(2)产品质量纠纷形成的预计负债

2004年,公司下属山东鲁能物资集团有限公司的原全资子公司山东电力国际经贸公司(2009年已注销)与云南滇东能源有限责任公司签订合同,由山东电力国际经贸公司为云南滇东能源有限责任公司的1#、2#机组订购美国WT公司管道。管道投入使用后,在2006年12月11日被国家质量监督检验检疫总局、国家电力监管委员会认定为假冒产品。云南滇东能源有限责任公司就上述事项正式向公司提出索赔。根据云南滇东能源有限责任公司1#、2#机组管道合同、更换设备的预算测算书、设备询价表及双方沟通意向,山东鲁能物资集团有限公司于2010年12月确认了预计负债84,863,254.58元。

(3)商城停业形成的预计负债

公司下属济南贵和购物中心体育中心店因为场地原因于2014年12月31日停止营业。经统计,共涉及供应商87家,涉及品牌102个,按初步协商与目前行规计算,济南贵和购物中心体育中心店确认预计负债3,060,000.00元。

(三)其他重要事项

发行人无需要披露的其他重要事项。

七、财产权利限制情况

截至2015年末,发行人主要财产权利限制情况如下:

单位:万元

第五节 募集资金运用

一、本次债券募集资金规模

根据《管理办法》的相关规定,结合公司财务状况及未来资金需求,经公司总经理办公会审议通过,并经股东批准和授权,公司向中国证监会申请发行不超过50亿元(含50亿元)的公司债券。

二、本期债券募集资金运用计划

本期债券基础发行规模为10亿元,采用面向合格投资者公开发行方式。在考虑资金需求量、融资渠道及成本等各方面因素的情况下,本次债券所募资金拟全部用于补充公司营运资金。

公司主营业务通常具有资金投入规模较大的特点,因此充足的营运资金是公司进一步扩大业务规模、提升营运效率的必要条件。随着公司房地产开发项目数量及土地储备规模的不断增加,近年来公司对营运资金的需求越来越大。本次债券募集资金全部用于补充营运资金,将有利于满足公司未来经营发展对资金的需求,有助于公司业务的开展与扩张、市场的开拓及抗风险能力的增强。

三、本次债券募集资金专项账户的管理安排

(一)募集资金的存放

为方便募集资金的管理、使用及对使用情况进行监督,公司与中国农业银行股份有限公司济南泉城支行、中信银行股份有限公司济南解放路支行签订了《专项账户监管协议》,并在资金监管人处设立了募集资金专项账户和偿债保障金专户。资金监管人将对专项账户内资金使用进行监督管理,募集资金专户仅用于本次债券募集说明书的约定用途,不得用作其他用途。

(二)偿债资金的归集

偿债保障金专户设置最低留存额。其中:

(1)发行人应于本次债券存续期付息日(T日)一个交易日前(T-1日)将当期应付债券利息存入偿债保障金专户。

(2)发行人应于本次债券到期兑付日(T日)三个交易日前(T-3日)偿付或者可能偿付的债券本息全额存入偿债保障金专户。

(三)资金账户资金的还本付息及提取

发行人应当在本次债券还本及/或付息日(T日)三个交易日前(T-3日),向受托管理人出具书面函件,明确发行人还本付息、赎回、回售、分期偿还等的资金安排。

在本次债券还本付息日一个交易日(T-1日)内,应当根据发行人的书面指示,从偿债保障金专户中将当期应付的利息及/或本金划转至本次债券登记结算机构指定的账户,用于向债券持有人支付利息及/或本金。

四、募集资金运用对发行人财务状况的影响

(一)有利于优化公司债务结构

本次债券发行完成且募集资金全部用于补充公司营运资金后,发行人的资产负债率水平将由2016年3月31日的59.75%上升至62.03%,资产负债率水平略有上升,但仍远低于国内同业平均水平,处于较为安全的水平,长期偿债能力良好。流动负债占负债总额的比例从发行前的56.69%下降至发行后的51.50%,非流动负债占负债总额的比例将由发行前的43.31%增加至48.50%。(详见本募集说明书“第六节、五、(三)本次公司债券发行后公司资产负债结构的变化”部分。)

本次债券发行后,资产负债率的增加将使发行人可以有效利用财务杠杆来提高盈利水平。所募资金全部用于补充公司营运资金后,将在增加营运资金规模、降低流动负债占负债总额比例的同时,提高发行人的长期债务融资比重,从而有利于优化公司负债结构。

(二)提升公司短期偿债能力

本次债券发行完成且部分用于补充公司资金后,按照2016年3月31日的财务数据模拟计算,发行人合并报表口径的流动比率、速动比率将分别从2.54倍、 0.44倍提高至2.57倍、0.62倍。流动资产对流动负债的覆盖能力得到较大提升,短期偿债能力将进一步增强。

(三)支持公司业务扩张

补充公司营运资金,将有利于改善公司资金状况,满足公司未来经营发展对流动资金的需求,有助于公司业务的开展与扩张、市场的开拓及抗风险能力的增强。

第六节备查文件

一、备查文件

(一)发行人最近三年的财务报告和审计报告及最近一期财务报表;

(二)主承销商出具的核查意见;

(三)法律意见书;

(四)资信评级报告;

(五)债券持有人会议规则;

(六)债券受托管理协议;

(七)中国证监会核准本次发行的文件。

二、查阅地点

本期债券发行期内,投资者可以至鲁能集团有限公司及主承销商处查阅本募集说明书全文及上述备查文件,或访问上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn)查阅本募集说明书及摘要。

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