拖欠业主半年租金 武汉北冰洋城市广场商铺分割销售暗藏风险

（原标题：拖欠业主半年租金 武汉北冰洋城市广场商铺分割销售暗藏风险）

“低投资，高回报，一铺养三代”“投入仅10万起，稳定回报高达12%左右”，由北冰洋集团控股子公司武汉吴家山市场物业管理有限责任公司（以下简称“吴家山市场公司”）开发建设的北冰洋城市广场宣称的投资回报颇为让人心动。

然而，北冰洋集团当初承诺的“售后返租”高额回报现在正因公司资金问题难以兑现。据多位商铺业主反映，今年1月至今，北冰洋集团没有及时兑付业主返租租金，拖欠达6个月之久。据业主不完全统计，无法及时获得售后返租租金的业主超过1100户。

此外，北冰洋城市广场还涉嫌将三楼整体商铺违规进行产权分割销售。“手续未完备前，将部分第三层商铺对外销售，导致三楼所售房屋不能办理合同备案。”武汉市东西湖区城乡建设局表示，虽然开发商正在办理相关调整手续，但目前三楼并不具备分割销售条件。

6月29日，吴家山市场公司法人代表黄利军在接受《中国经营报》记者采访时表示，之前公司主要依靠借钱融资进行返租，但受整体经济下行影响，融资渠道不通畅，公司出现了资金紧张的问题。“公司和政府正在一起积极组织各种力量解决这个问题，正在对商场三层的商铺进行规划调整以办理产权证，向银行贷款解决资金问题。”

售后返租承诺落空

北冰洋城市广场位于武汉市东西湖区吴家山东吴大道与四明路的交汇处，是东西湖区首家集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式综合购物中心。该项目于2011年开盘，商铺面积为20~60平方米不等，当时价格为一楼每平方米40000~50000元，二楼每平方米20000~30000元。

记者查询工商资料显示，吴家山市场公司由北冰洋集团和东西湖区经贸国有资产管理有限公司分别出资625万元和375万元设立。

吴强（化名）于2013年12月4日购买了北冰洋城市广场商铺理财产品。“当时花费45万元投资铺位3-3032号，面积15平方米，租期为3年。”他告诉记者，2015年10月，因其未收到运营公司方面拨付的租金，曾提出过终止合同的申请，要求退还合同本金。然而，北冰洋方面因为资金短缺一直未能返还每月的租金，所谓的售后返租成了“空头支票”。

不仅如此，记者在采访中了解到，北冰洋城市广场开发商吴家山市场公司还涉嫌将整体商铺违规进行分割销售。

针对业主投诉，武汉市东西湖区城乡建设局回复称，经查，北冰洋城市广场项目2011年取得武汉市商品房预售许可证，1~2层为分户销售，第3层规划为整体销售不可分割。2015年上半年，开发商办理项目规划变更手续，将原规划设计为一个独立单元的第三层分割成若干个产权单元，手续未完备前，将部分第三层商铺对外销售，导致三楼所售房屋不能办理合同备案。虽然开发商正在办理相关调整手续，但目前三楼并不具备分割系销售条件。

“调查核实后，已约谈该企业并下达整改通知书，要求其立即停止规划销售行为，在完善三楼分割手续前不得以拆零商铺的形式对外销售，并开展清理整顿，提交自查情况报告，通知购房人，退还违规所收款项。”武汉市东西湖区城乡建设局表示。

疑现资金链危机

记者近日探访发现，北冰洋城市广场负一楼的生鲜市场人气很足，仅从每日川流不息的客流来看，很难发现这座标杆购物广场已经漏洞百出。

“我就住在旁边，上下班都从这边过，看到商铺生意火爆，旁边的另一家购物广场完全比不了，就下定决心买了它的铺子，可谁曾想到它资金链已经断裂？”直到去年10月，小宋仍在购买北冰洋城市广场的商铺。

与其他虚拟产权商铺经营管理方式一样，北冰洋城市广场的商铺也采取包租方式进行经营管理，由业主与地产公司成立的商业经营管理公司——武汉福特茂物业服务有限公司（以下简称“福特茂公司”）签订委托经营合同，委托商业公司统一招商经营管理。

根据小宋与福特茂公司签订的委托经营合同，北冰洋城市广场商铺包租期为10年，从2016年1月1日至2025年12月31日止，福特茂公司定期向小宋拨付租金收益。

这个坐落于吴家山中心商业区、周边楼盘林立、人口密集的商场，可谓占尽风光，人气十足。“无论是地理位置、客流量、商场业态，还是商户稳定性，北冰洋城市广场在吴家山商圈均具有较强的竞争优势。”小宋告诉记者，但项目运营方却多次告知业主，出租收益无法抵扣支付业主租金，公司处于长期亏损状态。

在北冰洋城市广场9楼的办公室内，福特茂公司一位刘姓负责人在接受本报记者采访时表示，“公司整年的营业收入为2400多万元，运营费用为1700多万，一年也就600万~700万元的盈利，而对投资者的兑付资金需要3000万元左右，在此之前，公司对业主和理财客户的租金兑付均是通过银行贷款、融资等其他形式实现。现在的情况是，公司的资金链出现断裂，银行也抽了贷，目前在尝试与银行协商增贷，以及销售产权等方式解决这一问题。”

“一直在跟业主方面进行协商，初步方案已上报武汉市东西湖区经信局审核，并召集业主举行座谈会商量具体事项，而运营公司在收取租金后将对前期欠款进行全部兑付。”上述刘姓负责人表示，“现在达成的初步协议是，建立一个共管账户对资金进行监管，用以兑付投资者的返租。”

对于北冰洋城市广场面临的资金问题，黄利军告诉记者，依靠商场收租的收入远远不够返还业主租金，之前公司主要依靠借钱融资进行返租，但受整体经济下行影响，融资渠道不通畅，公司出现了资金周转困难问题。“公司和政府正在一起积极解决这个问题，正在对商场三层的商铺进行规划调整办理产权证，以便向银行贷款。”

据了解，武汉市东西湖区城乡建设局多次约谈企业方，但因北冰洋集团资金严重短缺，后续退款迟迟不能到位。“公司办公地点多次搬迁，负责人也经常换，现在都不知道该找谁。”吴强无奈地表示。

对于商铺业主对北冰洋集团资金链问题的质疑，记者多次拨打北冰洋集团董事长汤明越的电话均无人接听。武汉市东西湖区经信局负责人杨东升也拒绝回应北冰洋集团及其旗下子公司的资产状况审计结果及商铺租金问题的具体处理方案。

虚拟产权式商铺分割销售暗藏风险

将大型商业项目分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者获取租金收益或者分红收益，这种虚拟产权式商铺隐藏的风险正在逐步显现。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受本报记者采访时称，此类商铺的销售空间不是物理状态的空间分割模式，只是商铺所有权量的抽象分割，每一投资者仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割形成的独立物。

殷旭飞提出，在资金链较为紧张，并且其他常用融资方式受阻的情况下，商场开发商通常会倾向于选择“虚拟式产权商铺”的形式。这种形式虽然会对商场的后期收益产生一定影响，但是前期能够在较大程度上缓解商场的资金压力。

“虚拟式产权商铺”的风险主要在于，虽然购买人享有商铺的所有权，但由于商铺所有权量是进行抽象分割，购买人行使所有权会受到很大限制。殷旭飞分析认为，而铺位分割与实际经营卖场不吻合，也会给投资者后期的独立经营带来麻烦，比如，投资者购买的铺位有的成了过道，有的却成了楼梯，想收回自营都困难。

“它就像一颗‘定时炸弹’，暗藏风险。”殷旭飞认为，投资者虽然享有商铺的所有权，但是难以行使所有权，如果商场的运营出现问题或倒闭，投资者的损失将较大，其既不能获得预期的租金或分红收益，又难以将商铺转让。当前“虚拟产权式商铺”纠纷频发，而现行法律对“虚拟产权式商铺”投资者的保护力度不大。

业内人士表示，对于想要购买“虚拟产权式商铺”的投资者而言，需要对承担支付收益或租金责任主体的经营管理能力做较为全面的了解，并对商铺的地理位置、发展空间等进行评估，否则将面临较大风险。