万科能否搭上开往楼市春天的地铁

（原标题：万科能否搭上开往楼市春天的地铁）

“最好的大股东”悄然变成最大反对者。 6月17日，万科召开董事会，投票表决万科拟发行股份引入深圳地铁重组的议案。当晚，有关这一重组议案是否通过，华润和万科各执一词。华润认为，赞成率应为7/11，并未超过2/3。万科则认为，赞成率为7/10，超过了2/3。

前日下午，华润再度发表声明，质疑决议通过的合法性。

李宇嘉（深圳市房地产研究中心）

本质上，万科股权争夺战在于，追逐个体利益还是全体股东利益，看中短期利益还是分享长期红利

华润着重强调的对价资产的质量被高估、股份被摊薄等，这或是其拉拢其他股东的幌子，除权益被摊薄，不利于央企资产保值增值的压力外，根本原因在于万科股权重构与华润新战略相抵

一方面，“地铁+物业”将是华润置地的竞争对手；另一方面，华润股权被稀释，希望以大股东优势整合万科和做大地产的战略渺茫

从“宝万之争”到“万润之争”，从抵御门口“野蛮人”到背靠“轨道+物业”转型城市配套服务商，万科股权重构和股权之争旷日持久、愈演愈烈。尽管万科以董事会名义，对外释放出信息，定增购买资产引入深圳地铁（以下简称“深铁”）的方案已获通过。但是，是否贱卖股份，摊薄原有股东权益，损害了小股东利益，方案还要经受随后董事会、股东大会两次审议的检验。 作为铁杆支持万科近20年，以“护法长老”驱赶门口“野蛮人”，助力王石和郁亮为代表的精英管理层大展身手的华润，缘何旗帜鲜明地反对股权重构？华润给出了6大理由，但笔者认为，华润着重强调的对价资产的质量被高估、股份被摊薄等，这或是其拉拢其他股东的幌子，除权益被摊薄，不利于央企资产保值增值的压力外，根本原因在于万科股权重构与华润新战略相抵。

2016年，深圳区域预计贡献华润置地30%的业绩，再拔头筹。集团已将深圳旧改作为华润置地冲刺“千亿房企”的主攻方向，并相继将归属于集团的深圳4大旧改项目注入上市公司。但是，逐鹿深圳旧改的龙头房企云集，加上房价地价飙涨，拆迁等旧改成本高涨，旧改风险加大。深圳已无新地可供，万科牵手深铁，无异于旧改领域的最强组合，一方面，“地铁+物业”将是华润置地的竞争对手；另一方面，华润股权被稀释，希望以大股东优势整合万科和做大地产的战略渺茫。

对万科来说，顶着“不念旧情”的骂名，抛开“老大哥”而引入深铁，根本原因是，楼市和城市化进入“下半场”，即楼市存量时代遇上都市圈时代。

在大本营深圳，每年1~2宗新增用地已经成了“资本游戏”，民企万科“玩不起”；随房价水涨船高的旧改成本下，任何一个逐鹿旧改市场的开发商都不能保证，支付完高昂的成本后，未来3~4年后入市的房子可赚钱。引入深铁这个大股东后，深度介入“地铁+物业”，不仅万科可获得可观的土地储备，且借助地铁再造存量空间、提升周边物业价值的契机，助推万科转型和万亿市值梦。

深圳地铁为何钟情万科？目前，政府已确立“轨道+物业”来支撑深圳地铁发展，而挖掘物业价值是发展持续的保障。深圳房价已上数个台阶，未来地铁开发成本越来越高、周期越来越长。轨道尽管能让沿线物业升值，但站点上盖物业能否覆盖水涨船高的成本，基于专业欠缺，深铁并无十足把握。但是，基于20年“三好住宅”、“工厂化住宅”的专业能力和成本控制上，长期坚持“高盈利、快周转”模式下盈利和现金流的获取上，业内无出万科右者，这是深铁想要的。因此，万科深铁合作，可谓时代的选择。

不服万科“傍大款” 华润勇当“钉子户”

陈业（乐居深度报道记者）

“根据以往王石、郁亮等管理层的人脉关系，肯定会有更多的董事会成员支持万科的预案，华润也顶多就是这场战役中的 钉子户 ”

华润不认可最终董事会投票结果，但万科与深铁的重组仍在向前发展，这盘棋还会如何下？

事实上，在重组预案还未获得万科董事会通过之前，有分析人士认为，关于重组预案，即便华润投反对票，都阻止不了深铁与万科的重组预案在董事会上的通过。“根据以往王石、郁亮等管理层的人脉关系，肯定会有更多的董事会成员支持万科的预案，华润也顶多就是这场战役中的 钉子户 。”

一位分析师认为，利益至上的商战中，华润会关心的莫过于深铁进来后，旗下资产情况如何，土地能带来的潜在收益如何？自身利益能否得以维护？而在这些问题未能寻到较好的答案前，华润需要行使自身的权利，为自己的这一局上上更牢靠的保险。

对于这一点，华润方面表示，深铁仅通过两个项目与万科合作，并不是深铁整体业务的权益合作，不能锁定未来万科与深铁在其他项目的开发合作，未能形成对万科的支持。

另一个可以让华润提出否认预案的理由是，因为深铁旗下拥有较多的身披债务的基建资产，这部分资产中，会否有需要出售给万科的资产？进来后的债务问题如何解决？由此，华润方面认为重组方案仍有优化空间。

不过，虽然目前华润不赞同引入万科，但万科方面早前向媒体表态认为，深圳地铁是目前万科能找到的最佳重组对象，符合万科发展战略，也符合全体股东利益。双方意欲效仿日本东京急行电铁模式，成立合资公司，统筹开展轨道建设及周边物业开发。如果，万科有望在地铁沿线以合理价格获得项目资源，深圳地铁也可寻得专业合作伙伴，增添物业开发运营实力。

事实上，除万科外，包括绿地、北京京投银泰在内，早已开始介入地铁加物业的开发模式，结果也证明，该模式为企业在市场的发展奠定了基础。（转载自公众号“见地”，微信ID：jiandi2015）