需要切实降低地产行业对各路资本的吸引力

（原标题：需要切实降低地产行业对各路资本的吸引力）

市场对刺激政策重回楼市表示出了高度的关注和不认可，资本市场压力持续上升，“聪明”的资金楼市套现后外流趋向明显。而要想使“转型、升级”能有实质推进，仅仅放弃房地产主导产业的定位远远不够,还需要切实降低地产行业对各路资本的吸引力，全力引导全社会重归实业。

□胡月晓

自2014年四季度以来，地方政府迫于去库存压力，纷纷加大了对楼市的金融和政策支持力度。去年楼市“双限”政策逐步放开，各地房地产市场普遍呈现了回暖局面，部分地区楼市再度上演火爆局面，不仅房价呈现久压后的报复性上涨，而且“日光盘”重现，开发商惜售现象再现，深圳等部分城市出现了报复性上涨，并再度引起楼市投机热潮，“恐慌性”购房现象又大面积呈现。

笔者不解，前期一直宣称的楼市高库存压力怎么倏忽之间变成了房源不足？虽然中央政府再度收紧地产政策，并在多种场合表示不会回到楼市刺激的老路，尽管房地产政策得到了及时修正，但是房价在我国这二十多年似乎总是易涨难跌。从全国30城市住房周成交面积指标看，在经历春节期间的短暂回落后，周成交规模再度上涨，并迅速上升到历史高位，4月全国30城市住房周成交面积一度创下突破700万平方米的历史新高，5月虽有所回落但仍在高位，并显著高于正常年景的均值范围。

从成交量上看，受季节性因素和持续近4年的“双限”政策陆续放开影响，我国住房市场成交呈现逐渐增长态势。一季度宏观经济运行超预期低迷的情况，让各地“保增长”的压力空前增大，多地为此陆续出台了支持楼市复苏的新政，房地产市场不断受到政策利好提振。持续多年的高房价，也已让居民对高房价有了较强的适应力。从交易规模上看，当前的成交规模仍然超越正常均值范围。

今年春节后，鉴于楼市限制政策放松后楼市的火热局面，各地对楼市政策重又收紧。但5月的房地产市场仍然延续了成交高位态势，并呈惯性上扬，当期成交达到历史新高。无论是国家统计局公布的房价数据，还是民间机构发布的各类房价数据，都表明各地的房价持续上涨态势并未停止。据5月31日中国指数研究院发布的5月住宅市场“百城价格指数”，环比上涨1.70%，同比上涨10.34%，涨幅相比前期还在扩大，并保持去年8月以来持续10月的“双涨”态势。

5月，各地新推地块增多，“地王”现象再度频现，并创新高。无论是居民感受，还是统计数据，均表明当前楼市仍然处在“高烧”状态！最近的4月70个大中城市住宅销售价格统计数据表明，楼市环比上涨的家数继续增加，达到了65个；同比一、二线城市涨幅继续扩大，三线城市由降转升。

显然，5月楼市成交仍然处于量价齐升阶段。去年以来，楼市活跃度的重新上升，带来了房价的再度全面回升：先是一线的暴涨，继而是二、三线城市的跟随上涨。去年12月，在滞后半年后，二线城市房价也呈现了同比上涨态势；今年3月，三线城市房价同比也开始转正。从房价走势上看，一、二、三线城市间的分化态势开始削减，房价先后进入上涨模式，一线城市更是进入“恐慌性”上涨状态。对楼市，笔者一直坚持以下观点：货币不收，房价难降。显然，中国货币过分充裕状态，使得楼市投资属性一直在房地产市场上占据重要位置，这使得存在扎实消费需求的一线和部分二线城市，房价真是易升难降！由于库存压力的存在，二、三线城市整体上虽然呈现低迷态势，但从走势上看，全国房价的走势是一致的。

2015年房价的再度上涨，客观上对经济转型压力增加不少。市场对刺激政策重回楼市表示出了高度的关注和不认可，资本市场压力持续上升，“聪明”的资金楼市套现后外流趋向明显。

笔者一直认为，楼市“高烧”不退是我国货币存量过分充裕的结果，主要还是一种货币现象。我国地产市场在政策放松后不仅迅速恢复了正常，而且很快再度到达活跃状态，显然这种状况是我国楼市的投资属性和金融属性偏高的结果。在如此巨量的成交下，还有“去库存”压力，足见货币存量之充裕。

笔者之前就认为，随着地产“大拐点”的到来，房地产行业繁荣周期已基本结束，因此未来成交量再上升的概率并不高。前期楼市对库存担忧的情况，导致了对地产行业刺激政策出台的变本加厉，楼市成交短期（1至3月）或能维持目前的成交水平。不过，成交规模拐点应该已到来。所以，当前楼市成交活跃的状态不会持续，下半年楼市的交易量或将会回落到正常区域下方；同时价格绝对分化现象将呈现。

2008年国际金融危机后，我国经济发展进入了一个新阶段，经济增长动力由原先的“要素投入”转向“效率提升”（但还没进入“创新驱动”阶段）。正是这个转变阶段，导致了我国经济在较长期限内都将在“底部徘徊”，即经济“L”型走势。“效率提升”意味着未来的经济变革将是“存量调整”型的。所谓存量变动，就是从旧经济中发展出新经济，是真正的结构转型和产业升级，显然这与房地产外延扩张型的导向不合。另外，新经济在成长初期总是较为稚嫩的，而普遍、持续的楼市“高烧”，将直接推动全社会的商务成本，显然也不利于新经济的培育。转变模式、实现转型，是早在“十一五”期间就提出的目标，要想使“转型、升级”不继续成为口号，或者有实质推进，仅放弃房地产主导产业定位是不够的，政府还需要切实降低地产行业对各路资本的吸引力，全力引导全社会重归实业。

（作者系上海证券研究所注册国际投资分析师〈CIIA〉，首席宏观分析师）