规模or活着？ 央企和民企造地王难解套

（原标题：规模or活着？ 央企和民企造地王难解套）

地王频出的年景里，央企和国企们独领着风骚。

继信达的周浦地王之后，6月2日下午三时，电建、金茂联合体以投标价82.8亿元打败了金地、融创、万科等房企竞得深圳龙华地块。该地块不仅成为深圳年度总价地王和龙华区域地王，5.6万元的地价甚至超过了周边在售项目房价。

地价很高、溢价率也不低，但央企拍下地王却早已不是新闻。据国泰君安分析师刘斐凡也对《中国经营报》记者透露，今年上半年的土地市场，超过一半的地王都是被国企和央企拿下。

值得一提的是，在此次的深圳龙华土拍中再次沦为陪跑的民企们。万科57.53481亿元的报价被市场人士调侃成“我去，我算死了也不要”的意思。一时间，央企、国企和民企在地王面前的生存现状显露无遗。

央企、国企为规模频造地王

无独有偶，6月1日上午，央企信达地产以总价58.05亿元力压绿都、金茂电建综合体，拿下上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块。最终，折合楼板价37248.58元/平方米，溢价率306.53%，创该区域单价地王。

这已经是信达地产自去年7月以来拿下的第7个地王，在竞得顾村地块之前，信达地产在杭州分别以33.9亿元、123.18亿元拿下杭州上城区南星地块和滨江奥体地块，分别刷新杭州土地出让单价和总价纪录。

一周前，同为央企的保利也在上海滩创造了纪录。5月18日，保利地产以54.5亿元的价格击败了其他来自全国各地的36家房地产企业，拿下周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯宅地。成交价格溢价率297.8%，楼面价近44000元/平方米（剔除15%自持租赁部分后约54500元/平方米）。

并据业内人士估算，保利未来的售价单价很可能会超过每平方米7.5万元。而目前该区域的新房售价在每平方米3.3万~4.4万元。

这些地王无疑例外有着令人侧目的高溢价率、高总价或者远高于周围售价的楼面地价。

“现在的土地市场非常不理性，已经不能用市场规律来理解。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对记者如此感慨道，“央企国企为了规模造地王、民企为了活着造地王。”

单以6月1日的上海土拍现场为例，地块吸引了滨江平安联合体、信达、保利、金茂电建联合体、中铁建、中铁、华润、招商、同济、阳光城、大名城、金地、万科、龙湖、九龙仓、新城等24家知名房企到现场参加竞拍，其中7家为央企。

而刘斐凡也对记者透露，今年上半年的土地市场，超过一半的地王都是被国企和央企拿下。

“一方面，国家的货币超发，使得企业的融资成本不断下降，在这其中央企和国企的融资成本更是不断创下新低，资金成本优势明显。”刘斐凡进一步分析称，“另一方面，近几年来的央企改革脚步加快，从中海外和中信的整合就可以看到一般都是规模小的企业被规模大的整合。央企和国企们不想沦为被整合的那一个，只能不断地用资金壮大规模，疯狂拍下地王做大。”

民企为活着造地王

相比于央企、国企的规模之战，在资金方面受限制的民企多是为了“活着”而举牌。

“目前房地产的发展趋势是，房地产企业正在涌向一二线城市，进行避险式扎根。在这个过程中，有着资金成本优势的央企和国企成为制造地王的主流，而民企如果没有拿‘地王’的决心和资金，根本拿不到地，只能在土拍市场起到陪跑的作用。”宋会雍进一步分析称，“对于热点城市的很多民营房企而言，不拿地将要面临生存空间的缩减，甚至无房可卖的困境。”

2015年5月13日下午，世茂88亿元拿下建邺区河西北部江东5号的2016G11地块，溢价率达114.6%，一举刷新了南京的总价地王。为了夺得土地，世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛亲自督战，其于现场双手合十祈祷的神情被拍下成为解读民企拿地心酸的一个例子。

地王频出的合肥日前也亲历了一场史上最严的土地拍卖会：分7个教室同时竞拍、控制参拍企业入场、屏蔽现场信号、国土局局长亲自坐镇但依旧抵挡不住制造地王的势头。出让13宗地块中有10宗溢价率超过200%，并刷新3宗区域单价地王。

究其原因，无外乎合肥库存量相对较小，在三个月左右存销比较小。进入合肥的不少房企都面临着即将面临无房可售的境地，2002年就已经进入合肥的绿城房地产，如今只剩下一个尾盘在售。“如果不拿地就得退出合肥房地产市场，如果拿地，就只能拿地王。”同策咨询总监张宏伟如是称。

而在6月2日，深中龙华的土拍中，万科57.53481亿元的报价甚至被市场人士调侃成“我去，我算死了也不要”的意思。

待解套的地王们

地王频出的年代，要如何解套拍下的地王，这一直是困扰房企的一大问题。

“在市场看来，地王解套无非两种情况：一是市场行情不断向好，区域的售价顺利涨至地王入市时的价格；二是周边拍出价格更高的地王，拍下地王的企业可以暂缓一口气。”有不愿具名的房企内部人士对记者分析称，“但就算是周边房价一直呈上涨态势，过高的地价依旧意味着日后的项目将会‘被改善’‘被豪宅’。这样的产品去化缓慢、沉淀资金多的特点就要求企业必须扛住每年消耗的资金成本、人力成本的损耗。如果不幸，产品定位和周边项目重叠，项目也毫无特色，那只能坐等亏损了。”

以曾经轰动一时的广州亚运城地王为例。2009年12月，由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城，以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。五家公司各持股20%成立利合房地产，开发亚运城项目。但从2009年拍地算起，5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。2014年雅居乐占20%股权的广州利合房地产开发有限公司税后亏损人民币0.28亿元，2015年度税后亏损为人民币0.27亿元。

这样的地王悲剧依旧不少。2009年，金地、常发地产分别以222%、425%的溢价率拿下上海佘山两宗地王。2012年8月常发豪庭开盘，开盘价格为13095元/平方米，不仅接近楼面价12075元/平方米，更是低于整个板块的均价。

2015年10月，碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。随后，碧桂园以“最终成交价超过了老板的授权价”为由将该地块的权益转给了另一家央企。

“资金受限的民企拿到地王前顾虑很多，就算有勇气拿下，也要面临重重困难。相比之下，有钱、有背景的央企就算拿到一个高价地王依旧不会有太大的担心，‘因拿地王拖累现金流导致企业濒临倒闭’的民企的生存逻辑似乎并不适用于他们。”前述人士续称。但地王给央企、国企们带来的阴影依旧存在。

2009年，被称为“地王专业户”的华润曾以226%的溢价率拿下上海佘山地王。如今华润佘山九里售价为22819元/平方米，远低于52210元/平方米的首次开盘售价。

此后数年，华润置地仍然继续在武汉、郑州、上海、北京等地拿下数个地王。该公司的毛利率也和逐年拿地王数量成反比态势。2012年，华润置地毛利率由2011年的39.5%下降为36.9%，这是华润置地自2007年上市后，住宅开发业务毛利率首次出现下降。2013年华润的毛利率继续大幅削减近十个百分点至28.2%，2014年和2015年的毛利率依旧徘徊在30.4%和31.2%。