二手房“唱主角”楼市渐入存量时代

（原标题：二手房“唱主角”楼市渐入存量时代）

    交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足……在北上广深等一二线城市，二手房正凭借这些优势逐步取代新房占据市场交易的主导地位。统计显示，今年前4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。
   业内人士认为，我国住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局将迎来深刻变化。
二手房交易逐年扩大
   监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。
   据中国指数研究院统计，2016年前4个月，北京二手房成交面积791．7万平方米，约为新房成交面积的3．5倍；上海二手房成交面积1089．03万平方米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421．74万平方米，约为新房成交面积的2．3倍。
   从楼市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍，率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。中国指数研究院数据显示，2016年前3个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨 17．96％、28．78％、6．64％和5．73％；分别超过新房上涨价格 10．03％、20．38％、0．47％和1．99％。
刚需族成主要“买家”
   业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。
   以北京为例，新建商品房住宅市场已进入“郊区化”，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善，五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。
   专家认为，近些年二手住房市场越来越活跃，其主要原因还有存量房源的攀升。瑞银首席经济学家汪涛认为，中国住房的内在供求格局已发生变化。
楼市迎来“存量时代”
   中信证券地产行业首席分析师陈聪认为，影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。
   东京大学教授周牧之此前在上海举行的“中国城镇化论坛”上说，当二手房交易主导房地产市场后，这些地方政府“经营城市”的做法将难再延续，不得不摆脱土地财政的依赖，而更加注重发展产业以增加人口导入。
   以深圳为例，2015年深圳卖地收入已降至不足财政收入的6％，而2005年其比例为13％。目前，深圳已将自主创新作为城市发展“主导战略”。
   随着存量房的日益增多，一个年轻家庭未来将可能继承多套房产，届时，房地产市场必将发生深刻的变化。因此，业内人士指出，楼市进入存量时代，如果仍继续“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将更加加重住房结构性过剩。 辛晔

来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
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