营改增来了涉房税减了吗？普通人确实享受到政策红包

制图吴薇

　　开栏的话

　　从今天起，东城区国、地税两部门与本报共同推出税收专栏——“生活中的税”，为您介绍税收领域的大政方针，带您了解税收和你我他之间的那些事儿。

　　5月1日起，“营改增”试点工作将全面实施，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业也正式纳入试点范围。总理说了，“所有行业税负只减不增”不是一句空话，更不能“囫囵吞枣”，要把结构性减税措施落到实处。改革的“红包”真能实实在在发到咱纳税人手中？尤其是咱普通人最关心的不动产，到底如何从营业税改为增值税？本期，我们就为您介绍涉及不动产的“营改增”。

　　个人“涉房”部分

　　问：个人转让已购住房改为增值税后如何纳税？

　　答：在北京市范围内，个人转让已购住房目前分为三种情况：1、个人销售购买了不足两年的住房；2、个人销售购买了两年以上的普通住房；3、个人销售购买了两年以上非普通住房。整体来说，“营改增”前后，三种情况的税率和优惠政策都将保持不变。

　　问：既然征收率没有变化，如何做到为纳税人减负？

　　答：征税税率不变而税负减少的“秘诀”，在于营业税与增值税中对于 “销售额”一词的解释是不同的。通俗地讲，营业税中的销售额，就是指这套房子卖了多少钱；而增值税中的销售额，指的是所卖房款中扣除税的部分，需要通过计算得出。

　　举例来说，北京市民李先生以100万元的价格，出售了其购买不足两年的一套二手房。按照目前政策，这套房屋需缴纳营业税，100万元就是销售额，则应缴营业税额为100万元×5%=5万元。5月1日起，同样是这套房屋，李先生要改为按增值税纳税，100万元就是含税销售额，应缴增值税为{含税销售额÷（1+征收率）}×征收率={100万元÷（1+5%）}×5%=4.76万元。经过比较，“营改增”后税负下降了2400元，咱普通人确实享受到改革的“红包”了。

　　问：“营改增”后有没有免征增值税的情况？

　　答：政策规定，对于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，在试点期间可以免征增值税。

　　家庭财产分割通常包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　问：改成增值税后，该去哪里办理缴税？

　　答：为了方便普通个人出让房产，营业税改为增值税后，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。换句话说，咱北京市民卖房子，依然可以去地税部门办理缴纳增值税。

　　以东城区地税局为例，实行区域通办，“营改增”后，地安门东大街88号 、体育馆西路8号、安定门外地兴居7号三个办理点，继续对市民开放，受理个人房屋转让的涉税办理。办理流程也基本和目前相同：买卖双方携带房屋交易信息表、身份证、户口本、结婚证、购房发票等基本材料，到窗口核实、确定交易涉及税种，填写相关税种申报表后，经复核无误的，缴纳具体税费并获得票据证明。

　　需要提醒的是，如果纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权重新确定销售额，确定依据可以是纳税人近期销售同类不动产的平均价格，或者其他纳税人近期销售不动产的平均价格等。举个例子，同样是A小区的80平方米两居，别人都卖400万元，你却只卖100万元，税务机关就有理由认定交易价格明显偏低。

　　企业“涉房”部分

　　问：哪些企业涉及不动产的“营改增”？

　　答：“营改增”涉及的不动产业务主要分为两大类，一类是不动产转让业务，具体包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及单位和个人转让取得的不动产；另一类是不动产租赁业务，包括不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务。

　　具体地说，房地产企业销售自行开发的房地产项目和单位、个人转让取得的不动产，属于销售不动产税目；房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括商铺、写字楼、公寓等），以及非房地产企业出租取得的不动产，属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务或不动产融资租赁服务。

　　问：“营改增”后房地产业的税率是多少？

　　答：通常来说，房地产企业销售自行开发的房地产项目、出租不动产项目，适用的税率为11%。

　　不过，在以下几种情况时，可以特别适用5%的征收率：

　　1、房地产企业中的一般纳税人销售其合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目，且选择简易计税方法的；

　　2、房地产企业中的一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产项目，且选择简易计税方法的；

　　3、房地产企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产的；

　　需要注意的是，当一般纳税人发生上述可适用5%征收率的简易计税方法的应税行为时，可以选择按照5%的征收率计税，但选择简易计税方法的不得抵扣进项税额。也就是说，咱不能希望既抵扣了又按较低的征收率缴税。

　　问：如果企业的经营范围内不包含不动产租赁怎么办？

　　答：如果企业将不动产租赁给其他企业的行为属于偶发性租赁，并不在企业登记的经营范围内，可以携带企业营业执照、公章等，向主管税务机关申请增加相应税目，即租赁服务税目。

　　问：小规模纳税人可以申请代开增值税发票吗？

　　答：按照相关政策规定，小规模纳税人销售取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人，纳税人缴纳增值税后，可以申请由地税局代开增值税专用发票。

　　同时，不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以申请地税局代开增值税普通发票。（赵莹莹）