2016年5月1日起，国家将全面推开营业税改增值税试点，那么二手房交易该如何缴增值税呢？
首先，对于北京，上海，广东，深圳以外的地区，你的房子（价格为a）购买不足2年，但是你想卖掉，那么按照5%的征收率全额缴纳增值税，即:a/(1+5%)*5%。你的房子买了2年以上，现在你想卖掉，那么恭喜你，不用缴纳增值税。（但是并不代表不缴税）。
如果你是北京、上海、广州、深圳这四大城市的人，如果你的房子（价格为a）买了不到2年，但是你想卖掉，那么还是要按照5%的征收率来全额缴纳增值税，即:a/(1+5%)*5%。如果你的房子不是普通住房，那么即使你已经买了2年再向外转手，也需要缴纳一定的增值税，但增值税是（销售收入-购买住房价款）/（1+5%）*5%；如果你的房子是普通住房，而且已经购买超过2年，那么，就不用缴纳增值税了（同样不代表不缴税）。
财政部今天发了个关于二手房交易在营改增之后如何计税的文件，那么这个文件在说什么呢？
首先，在个人的二手房交易中，营改增之后，除了要缴纳增值税，还有契税，个人所得税，如果是企业之间的话，还有土地增值税。
契税是需要买房来缴纳的，第一条的意思为，我跟你买了一个房子，假设房子的含税价格是100万（指的是含增值税），那么在计算我要缴纳的契税的时候，需要将这部分增值税扣掉，概念是（房屋成交价格—增值税）*契税税率，在实际操作中的公式为：房屋应纳契税=100万/(1+增值税税率)*契税税率。
第二条，如果我出租房子的话，我需要缴纳房产税，我要缴纳的房产税的计算中，也是要扣掉增值税的，原理同上，实际计算的公式为：房屋应纳房产税=租金价格/(1+增值税税率)*房产税税率
第三条，个人转让房屋的时候，不缴纳土地增值税；企业转让房屋的时候要缴纳，原理同上。
第四条，个人转让房屋的时候，还需要缴纳个人所得税，
个人所得税的计算公式为：
（购房合同上注明的不含税金额（不含增值税）-财产原值-合理税费）*20%。
此处的不含税金额如括号中注明，是房子的含税金额扣除了增值税。区别在于，第一，在扣除的“合理税费”这一项中，之前是包括营业税的，但是现在并不包括增值税。第二，财产原值中是包括了你上次买房子所缴纳的增值税的。
小编想了想，作为一个卖方，如果我想卖的房子（自己买了没有2年的话），我缴纳的税应该变多了。
同理，我出租一个房子，在计算我的个人所得税时，也要先将增值税从租房合同的含税金额中扣除，而在“合理税费”这一项中，并不能再包括增值税的抵扣。
第五条，我本来不收你增值税，所以你也不能扣减增值税
如上就是翻译版的二手房交易营改增后的缴税办法，你明白了吗？
作者：Shirly Sandy
【官方文件】
财税[2016]43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部 国家税务总局
2016年4月25日
本文来源：网易财经
作者：Shirly Sandy
责任编辑：
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