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以“显失公平”为由撤销交易应慎重

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契约的稳定性受法律保护。这一案件的反转之所以引发热议,就在于它推翻了一个双方自愿达成的契约——这项契约并没有被发现存在欺诈、胁迫等外力因素。

近日,一则题为《男子买房后房价大涨被裁定补偿卖家44万》的报道引发不少关注。单是在一家门户网站上,就有超过6.7万网民参与评论。在一项网络调查中,也有94.6%的受访者认为裁定“不合理,有违契约精神”。

如此一边倒的舆情,难道裁判者事先没有预判?有此裁定的法律依据又何在呢?相信这也是很多围观者想问的问题。不过,读完报道不难发现,“买房后房价大涨”,其实并不是“裁定补偿卖家44万”的依据。这宗个案明显是被“标题党”了。

要读懂此案,必须重述案情。依据报道,2013年3月,冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的房产一套,面积130平米。该房的产权人是99岁的马某和年近90的牟某。此前(2012年11月27日),马某和牟某在其两个女儿的陪同下进行了公证,委托单女士全权处理该房产。2013年3月12日,冯先生与委托人单女士签订《存量房买卖合同》。3月20日,这笔交易完成了过户。

钱房两清,交易完成,本该皆大欢喜。但就在2013年7月8日,原房主马某和牟某及他们的儿子马先生向广州市仲裁委员会提出仲裁申请,申请裁定这次房屋买卖合同无效。马先生的理由是,父母常年生病,父亲99岁,母亲近90岁,两人在签署合同时已无民事行为能力,单女士接受的全权处理该套房产的委托也涉嫌违反程序等。不过,这一申请被广州市仲裁委驳回。随后,马先生又向广州中院提起民事诉讼,要求撤销广州市仲裁委的裁决,广州中院经审理也驳回了申请。

不管是第一次仲裁驳回,还是后来的法院驳回,都是为了维护交易的稳定,兼尊重产权人的意思表示。在法律上,并无依据认为年过九旬的老人就都失去了民事行为能力。不管儿子同不同意,老人都有权处理自己的房产。家庭内部矛盾不能成为抗辩交易的理由。

剧情的反转发生在这对老人(原房屋产权人)去世后,他们的儿子马先生在2014年又以交易显失公平为由提起仲裁(马先生并非这场交易的当事人,也非原房屋产权人,不知仲裁委是如何接受他作为申请人的)。经评估公司评估,涉案房屋在交易期间(注意并不是交易后房价大涨)估价为2774683元,与实际交易价相差444683元。2016年2月25日广州市仲裁委裁定,因申请人马某和牟某在签订合同时处于劣势,缺乏经验,双方的权利义务不对等,可以认定为显失公平,房屋总价格应认定为评估价2774683元,冯先生应向申请人补偿差价款444683元。

这一案件的反转之所以引发热议,就在于它推翻了一个双方自愿达成的契约——这项契约并没有被发现存在欺诈、胁迫等外力因素。对于订立时显失公平的合同,依法律规定,当事人一方确实有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。但“显失公平”的适用标准很高——如果体现在价格上,通常应明显低于同时期市场价格的50%或者明显高于同时期市场价格的2倍以上。如果只是“略失公平”,法律仍不支持撤销合同。

法治社会就是契约社会,契约的稳定性受法律保护。虽然这里讨论的个案并不是“买房后房价大涨被裁定补偿”,但仲裁机构对“显失公平”的宽泛理解,已然引起了很多民众的担忧。对此案的最终处理,还有法院这一关,只是不知会不会又有反转?

本报特约评论员王灏军

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