中信地产整合不易 未来更倾向发展商业地产

（原标题：未来更倾向发展商业地产重新洗牌 中信地产整合不易？）

今年房地产行业最重要的资本故事之一，无疑是中海并购中信，央企大象整合。但3月下旬，一封《中信地产员工致中信集团的公开信》让这一事件多了一个利益主体。

公开信中直指员工去留和赔偿问题，《中国经营报》记者采访后发现近年中信内部一直存在整合困难、利益分配不均的问题，这会否导致中海与中信的联姻出现变数呢？中信集团相关负责人对此表示，不发表评论，一切以公告为准。

据中信地产内部员工向记者透露，“中信无安置方案就公告了，员工正在主张权利。至于中信内部的情况很复杂。”在多名内部员工口中，中信近年地产整合之路是一场旷日持久的管理层利益纷争。

就相关问题，记者致函中信地产，截至发稿一直未获回复。

预料之内的并购

3月中旬，中国海外发展有限公司（以下简称“中海”）及中国中信股份有限公司（以下简称“中信”）同时发公告称，中海地产以310亿元（相当于370.8亿港元）的价格并购中信股份子公司中信地产的全部股权，以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产，涉及到国内25个城市。

公告一出立刻引起关注，这意味着中信股份将旗下住宅地产业务全部剥离，也意味着中海获得了中信2400万平方米住宅物业。本次交易完成后，中信将成为中国海外的第二大股东，持有约10%股权，而中国海外第一大股东中国建筑股份有限公司仍将保持51%以上控股地位。同时，中信也将从中海地产获得价值约为人民币60亿元的资产对价，尽管这60亿元的资产包是什么具体并未明确，但外界纷纷猜测为商业物业可能性较大。

从中信出售的这些项目的分布来看，主要是开发中及未开发物业，以及部分位于一二线城市的已落成物业。公告显示，其中环渤海地区占比31%，长江三角洲地区占比9%，珠江三角洲地区占比42%，其他地区占比18%。

对于中海来说，这不是一桩亏本买卖。据相关资料显示，截至2015年6月30日中海土地储备为4409万平方米，三季报新增土储64万平方米，截至去年9月底的土地储备未超过4500万平方米。加之目前所收购的2400万平方米土地及1月在山东济南新增地块，中海土储保守估计达7000万平方米。也就意味着在不到一年的时间里，中海的土地储备几乎翻倍。

此次收购中海土储面积大大提升，而且本次获得大批量的土地与通过市场拿地相比相当划算。

在2016年中国海外全年业绩业绩发布会上，当记者问及中海收购中信地产的相关问题时，中国海外发展董事会主席郝建民并未做太多解释，除透露交易时间将在五六个月内完成，郝建民当众表示，“伟大的公司一定有伟大的人才，有优秀的人才，优秀的人才就要有适合发展自己的平台。”

恰恰是郝建民所透露的人事去留问题，成了关键词。3月下旬，网上流出一份《中信地产员工致中信集团的公开信》，信中如是道，“从3月14日正式宣布中海收购中信地产至今，集团一直未给地产员工明确、妥善的安置方案，员工在公司层面获取不到直接、有效、准确的一手信息，导致员工没有方向，没有方案，焦虑感倍增。”

“中信无安置方案就公告了，员工正在主张权利。”中信地产汕头地区一位负责人向记者表示，目前尚未出现员工离职的情况。

一方面收购事宜尚未完成，另一方面员工的去留问题也未有详尽的解决方案。“两中”的这场合并看起来似乎有点急。在与多名中信地产员工聊天的过程中，他们向记者透露，“被收购在预料之中，但没想到这么快。”

整合多年

“内乱这么多年，整合了好几年都一直整而不合。”作为中信地产的一名前员工，陈先生（被采访人不愿具全名）对中信这几年的发展都是看在眼里，多年的重组计划最终未能如愿。

事实上，早在中信股份整体上市之前，就曾酝酿将旗下的地产业务进行整合重组，重点是实现中信地产和中信泰富的重组，以解决集团内部同业竞争问题。2009年，常振明替代荣智健接手中信泰富之时，便面临着同为控股子公司的中信地产和中信泰富地产具有同业竞争关系的难题。

资料显示，中信地产作为中信集团的子公司，一直以来将业务核心集中于京津环渤海、珠三角，深耕经济发达的一二线城市，主要以住宅开发为主。而中信泰富地产是具有国际背景的中高端房地产投资开发及运营商，主要以商业地产和城市综合体开发为主，其涉足中国内地的地产开发开始于20世纪90年代后期。

在中信集团最初的愿景之中，如果两家公司能够取长补短，中信地产利用中信泰富卓越的商业运营经验、中信泰富利用中信地产广泛的地产开发经验，那么结合它们母公司中信集团的资源优势，无疑两者的整合可以真正地打造出一个富有竞争力的地产巨擘。于是乎，中信地产与中信泰富的整合就成了最优方案。

彼时，为了表示对于整合重组的重视程度，中信集团主席常振明曾公开表态，“长期来看，中信泰富和中信地产的房地产业务肯定要整合”。当时常振明提出的策略是：“短期互相投资合作，长期整合归一”。

但中信内部业务划分盘根错节，宣称良久的整合计划，迟迟没有明晰的方案，整合之路并不简单。直到2014年中信集团将2269亿元的中信股份注入中信泰富，实现在港整体上市之后，集团地产业务的整合再次被提上日程。中信集团负责人也多次公开表示，上市完成后，希望完成对中信地产和中信泰富旗下地产业务的整合。

这一整合持续了六年之久，直到中海宣布收购中信地产业务，中信系整合最终失败。陈先生向记者表示，在他看来，中信迟迟未整合的原因主要还是高层之间意见无法统一。

亦有分析人士认为，纳入到同一上市公司，原则上整理的难度不是太大，但央企的资产整合难度往往并不因价格或股权架构，央企体制做派，在央企中复杂的人事和利益关系的调整和理清，或许才是这场持续多年的地产业务整合失败的最主要原因。

“这几年的业绩都可以反映出来，当年在国内也是跟恒大、碧桂园等房企在同一起跑线，现在呢……”陈先生已经从中信地产离职，他向记者发出这样的感慨。

重新洗牌

“现在不比几年前形势好的时候，形势好就掩盖了很多问题。但这个结果（被中海收购）不见得是坏事，过几年估计没人会来收这个‘摊子’。”陈先生向记者坦言。

查阅资料显示，作为恒生指数成份股公司之一的中信股份，业务涵盖金融、资源能源、制造、工程承包、房地产等多个领域，2014年于香港完成整体上市。中信股份主要通过旗下的中信地产和中信泰富地产从事住宅和商业房地产的开发、销售和管理。2015年上半年，中信地产及基础设施业仅占中信股份总收入的4%。

查看中信股份2014年年报，房地产及基础设施业收入为31,531百万港元，仅占总收入402,124百万港元收入的7.8%。就数据而言，地产并非中信的重头戏。

在中信所发布的公告当中，记者留意到标题为《中信股份重新定位国内房地产业务》。当中提到，“本交易将使中信能更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发。”

而在陈先生向记者透露的信息当中，“中海收购了中信的二级开发，中信的一级开发和中信泰富很快就合并了，接下来会怎么做只能拭目以待。”陈先生也向记者表示，二级开发没有办法跟像万科这样的企业竞争，但一级开发国企有绝对优势。

从业态上看，地产业务对于中信的意义已发生变化。同策咨询研究部总监张宏伟指出，“中信未来更加倾向于商业地产，靠运营物业来获得稳定收益。未来中信的地产业务将更多与金融相结合，商业地产资产证券化趋势明显，调整之后的房地产业务中，房地产属性将进一步弱化，金融属性则不断增强。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，“对于中信而言，属于瘦身的计划，这种转变可使中信集团的资金压力有所缓解，进而为下一步向城市运营商转型加大力度。”