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潘功胜:全国楼市库存7.2亿平米 70%在三四线城市

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网易财经3月12日讯 十二届全国人大四次会议新闻中心今日举行记者会,邀请中国人民银行行长周小川、副行长易纲、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜、副行长范一飞就“金融改革与发展”的相关问题回答中外记者的提问。

潘功胜表示,现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多,7.2亿平米的库存,70%是分布在三四线城市,所以对于住房信贷政策来说,必须与全国房地产的形势相匹配。去年所进行的住房信贷政策调整上,基本上体现了这样几个原则:一是因地施策,包括北京、上海这几个一线城市,去年在调整的时候都是按照原有的政策,必须执行原有的政策。二是市场自律,商业银行自主决策。三是住房金融的宏观审慎管理。这是住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调。

以下为部分会议实录:

新华社记者:

周行长,现在很多地方在通过P2P平台搞首付贷,请问央行对此的态度是什么样?现在三四线城市去库存压力比较大,但是我们现在看到很多一线城市的房贷局面却呈现火爆状态,如何让房贷政策更好地体现去库存的政策意图?谢谢。

周小川:

你这个问题实际是两个问题,我先从第二个问题说起。大家也都知道,货币政策是总量政策,总量政策是要针对全国平均的情况来进行设计和执行的,房价现在是一个价格出现很大分化的阶段,但也有时候房价的分化不那么明显,毕竟中国是个非常大的国家,各个地方各个城市非常不一样,所以出现了很大的分化。从总量政策和宏观审慎政策来讲,从全国总的平均来看,房地产仍旧面临着比较大的去库存压力。

周小川:

去年建成未销售的房屋面积是7亿多平方米,比2014年增长了15%多一些,因此房地产有关金融方面的政策还是要考虑金融总量上的状况。与此同时,一二线城市价格上涨比较猛,也引起了大家很大的关注,人民银行历来主张,像中国这么大的国家,在价格出现分化的情况下要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断,以及能够提供的有关政策的指导。这是一个方面。另外也强调商业银行要作出自己的判断,不仅是要了解客户的偿付能力、金融风险,同时要使政策适应不同地方的变化,来考虑住房信贷的可行性和所面临的风险,对他们进行评估。刚才提到有一些P2P平台对于首付进行贷款,首先是他们是否有资质做这项贷款,有很多问题,按理说他要从事某项业务应该查询是否按照规矩申请有关资格、符合资质,像资本要求等规章制度。再就是他的资金来源是什么,如果动用了其他一部分人委托的资金,是否和人家真正说清楚了,是否会给出资方带来巨大的风险,这是应该清楚的。

周小川:

此外,对于银行来讲,银行有时候是掌握首付比,但是正规的银行内部的用语是LTV,就是贷款比抵押品的价值,判断这个价值的时候,它是要对抵押房地产的财产要进行价值评估的,而不是像现在网上说的,只要伪造一个交易价格就可以拿到交易价格去做贷款了。

周小川:

另外银行还有一个政策叫KYC,你必须了解你的客户,客户的首付不能是借的,你找另外一方面借了一部分钱说这是首付,剩下再去借,整个借款和自有资本的比例实际上就变了,另外未来偿还的能力实际也变了,以后月供不光要还银行的钱,还要先还首付贷。从银行角度来讲,如果没有对你的客户做到足够的了解,你也承担了过大的风险,从银行内部管理来讲,也是操作有错误的。

潘功胜:

刚才周行长已经说得很全面了,包括P2P平台在内的房地产市场的场外配资,包括房地产中介结构和房地产开发企业利用互联网金融平台所从事场外配资,也包括房地产开发企业、房地产中介机构和P2P为主体的互联网金融企业相结合,从事场外配资业务。人民银行在这个问题上的态度是非常明确的,一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务,而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。

二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务,所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,增加了金融风险,同时也增加了房地产市场的风险。

潘功胜:

我们会与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。这是第一个我想补充的。

潘功胜:

第二个问题,正如刚才周行长所说,现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多,7.2亿平米的库存,70%是分布在三四线城市,所以对于住房信贷政策来说,必须与全国房地产的形势相匹配。去年所进行的住房信贷政策调整上,基本上体现了这样几个原则:一是因地施策,包括北京、上海这几个一线城市,去年在调整的时候都是按照原有的政策,必须执行原有的政策。二是市场自律,商业银行自主决策。三是住房金融的宏观审慎管理。这是住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调。

潘功胜:

目前房地产市场的情况,现在商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%,不良贷款比例是0.38%,整个银行业的不良贷款比例大概是1.7%左右,个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。目前首付比的情况来看,现在即便按照调整以后的20%最低的首付比,和国际上横向比较来说,仍然是比较审慎的标准。在实际数字看,1月份首套房的首付比普遍在35%以上,二套房实际首付比在40%以上。这几个数字供大家参考。

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