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上海链家客户纠纷事件引出行业问题 相关部门应加强监管

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  上海链家两起客户纠纷事件曝出后,在中介行业一石激起千层浪。这起事件引发各界人士探讨在二手房交易环节中应该注意防范哪些风险,其中垫资成为大家议论的焦点。有业内人士表示,买二手房要把资金安全排第一,若是通过中介垫资完成交易,一要注意资金安全,二要关注利息高低。

  中介垫资是否属于高利贷

  在此次事件中的相关报道中提到,链家对黄先生表示可以垫资进行交易,经同意后链家垫资110万元。有消费者质疑链家在垫资中收取利息,涉嫌高利贷。对此,链家相关人士表示,“链家进行垫资,涉及相关金融产品。链家所有的金融产品年利率在13%至24%。”

  北京市隆安律师事务所合伙人郑磊律师认为,按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定,“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。在民间借贷中,年利率超过法定最高限额24%的,通常被认为是高利贷。

  “如果不考虑链家是否具备经营金融产品的资质问题,仅就年利率13%至24%而言,其利率水平并未超过最高院规定的24%的上限,并不存在高利贷违法的行为。”郑磊律师说。

  对于链家是否具有从事垫资等金融业务的资格,链家方面书面回复称:“链家是一家涉及资产管理服务、房产交易服务和房产金融服务为一体的综合性房地产服务商。”

  中介垫资存在风险吗

  “有些没有资格的中介公司从事垫资业务,是在打法律的擦边球。”郑磊律师告诉北京晨报记者,中介公司提供相应的垫资服务属于金融服务范畴,其登记备案的经营范围中是否包含该项内容,是否经过金融审批机构的许可及备案登记,是中介机构是否存在违反经营的重要判断依据。如果没有该类资质的,提供金融服务,无论目的为何,均触犯相关法律规定,应当受到惩处。

  一位业内人士透露,在实践中,中介公司为客户垫资,其本意是为了促成交易。有些中介公司推出了垫资等金融产品的同时,还设立了资金监管公司、金融担保公司等多个公司从事不同的业务。如果这些公司的成立都是符合法律规定,每一个公司都具有独立的资金结算体系,那么这些公司各自可以正常办理业务。但如果这些公司违规操作、暗中串通,将资金监管公司中客户的钱挪出,从事垫资等金融业务,就容易产生风险。

  赎契款必须买家出吗

  “购买二手房首先要防范风险,资金安全排第一。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,在二手房买卖交易中,要注意以下几个方面的问题,第一,买方支付大额首付款,要把资金存入第三方监管账户。进入监管账户的钱,必须在房屋过户后,再转入卖家个人账户的。第二,买方尽量不要通过垫资帮助卖方赎契,赎契要谨慎,最好让卖家自己想办法凑钱来解除按揭。“如果买方要帮助卖方垫资赎契,一定要找有资质的中介公司或者其他金融机构办理垫资,同时还要注意垫资利息不能过高。”严跃进提醒说。

  事实上,严跃进认为在杠杆交易的背后,存在着部分买房人还贷能力较为薄弱的情况。所以借助中介垫资支付首付或者赎契,额外增加了买房人的购房成本,买房人能否按期还款付息,要根据个人还款能力来进行衡量,确定所要垫资的数额。不要盲目进行垫资,以防风险发生。”

  北京市隆安律师事务所合伙人郑磊律师表示,“中介公司推出 首付垫资 、 垫资赎契 等金融业务,有关部门应该加强监管,防止中介公司旗下关联公司出现挪用、借用客户资金等违法行为,从而保护消费者的资金安全。”(武新)

 

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