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任志强:压倒中国经济的最后一根稻草是房地产

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(原标题:房地产问题到底有多重要?)

(来源:中国金融四十人论坛)

文/任志强中国房地产业行业副会长

中国经济下行需要想出解决办法

习主席在去年12月召开的中央经济工作会议讲“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构的改革”。很多报道忽略了前半句,实际上习主席的意思是,要先扩大国内消费,如果没有扩大消费,只讲供给,供给和需求的关系是扭曲的。在去年11月11日的财经领导小组第十一次会议上,习主席提出“房地产必须稳定发展,继续去库存,提高房企扩大再生产的积极性”。

过去的中央经济工作会议,除了对房地产提出去库存、加杠杆、加大生产能力以外,对其他行业提出的都是去产能。压倒中国经济这个骆驼的最后一颗稻草是什么?就是房地产,一旦房地产的增速下去,会把骆驼压倒,只有房地产保持增速,才能把骆驼撑起来。

关于房地产政策,中央经济工作会议提出,第一要自然人购房,不能打击投资、投机行为,这是对2011年政策提出打击投资和投机行为的修正。第二提出取消过时的限制政策。

提到库存,为什么会形成库存?

这和限购、限贷、加税,一、二套房存在差别和不能买第三套房的政策相关,从2011年开始连续三年出台政策,房地产行业的库存也开始上升。“十二五”规划提出建设3600万套保障性住房,大量建设保障性住房就出现了一个现象,在拆迁过程中,有人得到五套房子,并把其中四套卖了,极大地增加了市场供应量。这是房地产商无法计算的,于是在二手房交易迅速增长的过程中,有相当一部分是新房子,而这一部分新房子是因为保障房政策导致的额外供应。新增住房和保障房挤出的新增供给,两方面共同作用,导致现有库存增加。

为什么说房地产对解决中国经济的问题有至关重要的作用?

税收方面,房地产税、土地增值税和土地使用税等占到总税收的约12%,如果加上营业税、所得税大概是30%,再加上四万亿的土地财政,总共可以占地方财政的50%-75%。现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%,金融业是15.9%,过去房地产业可以达到20%,而金融业只有8%。只要房地产投资增速高于固定资产投资增速,GDP增长率都是上升的,反之GDP增速都是下降的,多年如此。

如果房地产行业不景气,地方债、银行债,甚至是金融的问题都会暴露出来。北京银行最大的坏账来源是钢贸企业,占25%以上,其次是煤炭企业,占20%左右。就房地产行业而言,购房者和开发商在银行的坏账率现在都是很低的,如果坏账率上升的话会出现问题。

房地产投资大量下降,与房地产行业中国企占比很低有关——国企只占房地产行业总投资的11%,最高达到17%。很多大国企不往二、三、四线城市发展,其实房地产行业的自我调节能力是很好的。像钢铁行业里国企很多,这些国企的逻辑就是,越被要求增加库存,就越不干活,而这就导致投资减少,并带来GDP增速下降,这样可以逼迫政府出手。

要让房地产投资恢复到正常水平,需要土地供应先行。去年土地30%的负增长需要补充回来。政府的保障性住房也要补上,“十二五”期间有3600万套保障性住房,但是“十三五”期间就没有了,现在住建部和地方政府已经出台要减少经济适用性住房、保障性住房的政策。一方面是开发商的投资,一方面是政府投资,这两方面投资都下降的话,房地产市场本身增速就上不去。我觉得要解决中国经济未来的发展问题,所有矛盾就集中在房地产行业,现在看来只有房地产能救中国。

现在大概有12个地方政府出台了减免契约税的政策,重庆出台了减少预征税减收、减少各种税费比例的政策,来救活生产方、开发商,以便让开发商有更多现金流解决库存问题。

但我觉得还不够,应该购房减免个税,包括用个税冲抵个贷利息。现在个税收入大概7000亿左右,减免10%就是700亿,即使把2000万人的购房行为打对折,也有1000万人购房,完全可以把现有房产库存解决掉。这1000万套新增住房产生的税收大概是15000亿左右,包括土地增值税、交易税等。现在每年新增1000万套左右住房,税费大概接近4万亿,所以再增加1000万套新增住房,最少也要再增加1万多亿税收,这是一个最好的长期办法。而在取消所有过时政策后,大家一定愿意购买第三套房子,国家不用担心不想买房的问题。对于买房者来说,还房贷的利息就是节省个税。

银行现在有两种还贷方式,一种是只还息不还本,另一种是还本还息。而只还息不还本的方式就把买房子的行为变成了租房子,除了缴纳20%首付以外,利息可以抵掉个税,而过去是交完个税再还利息。当然房子首付可能是借来的,但无论如何,利息抵税一定会带动每年至少1000万套以上的新购房需求。

公众到底有购房的需求吗?

我认为有,如果没有需求,3600万套保障性住房的居住和替换问题就不会出现了。我们调查过12个城市发现,很多人在拆迁过程中分到了几套房子,自住其中一套,其余的则进行二手房交易。实际上如果这部分供应取消了,并将其转换成商品房,那么对房屋的消费需求是存在的。现在看来,取消第三套住房的限制性条件、取消一、二套房的差别利率、或取消其他限制性条件,都对房地产行业的需求增加有利。

而现在,因为央行不解决一、二套住房差别利率和第三套住房贷款问题,地方政府的政策是打折扣的。为什么第二套住房的首付还要高达25%-30%?为什么不允许购买第三套房贷款呢?当个人杠杆增加的时候,开发商可以消化库存,房地产行业的总杠杆会下降。现在的个人存款率是足够的,而企业的存款率可能会出现问题,但是如果企业能够消化库存,把资金盘活,进行投资,杠杆率就会下降,投资增长由负变正。

此外,按人均计算住房需求是错误的。如果按照户数计算,全国平均是从3.7人/户降低到3.02人/户,实际上在北京、上海都是2.5或2.6人/户。这个差异说明了什么问题?户籍是按照户口本来统计的,但很可能出现和朋友合租房子的情况,实际上应该计算成一室多户。而如果按单个人口比例计算,四大城市的这个增长比率将达到30%以上。五普和六普之间单代人增长是11%,按照这个增长率,人口普查的统计中城市人口应该要达到3.6亿-3.8亿户,但实际上只有2.68亿户。所以,每户人都至少拥有一套房子是一种错觉。如果要将单人户计算进去,只需要采取减税措施,租金可以抵免个税,就能解决现有市场问题,还可以带动中国经济发展。

本文仅代表作者个人观点,不代表CF40立场。

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