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业绩不佳 宁高宁留下的地产王国何去何从?

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宁高宁调离中粮集团的消息终于坐实,58岁的他正式告别11年的“中粮时代”。

《中国经营报》记者获悉,2016年1月5日,中粮集团和中化集团宣布领导层调整,原中储粮总公司董事长赵双连接替宁高宁出任中粮集团董事长,宁高宁则将接任到龄退休的刘德树出任中化集团董事长、党组书记。

在中粮内部人士看来,此次人事调动对中粮后续战略实施可能产生较大影响。如果接任者不认同宁高宁的既往战略,很可能会改变企业发展方向。

另外,中粮近年搭建资本运作平台,引来海外投资者和职业经理人的加盟,这和宁高宁的号召力关系密切。但也有声音认为,新的掌门人或许能打开中粮发展的新局面。

将视线聚焦到中粮集团的地产板块,宁高宁告别中粮集团后,其留下中粮地产系业务将何去何从?宁高宁时代的既往战略又将如何继续?

A+H坎坷整合路

中粮集团旗下目前有两家地产上市公司,即在A股上市的中粮地产(000031.SZ)和在港股上市的大悦城地产(00207.HK)。中粮地产主要发展住宅地产,大悦城地产主要发展商业、酒店以及旅游地产。

中粮地产系A+H双平台的形成经历了艰难的梳理整合之路,而这背后写满了宁氏印记。

由于主修过财务,宁高宁是资本运作高手,在国资圈,他尤以擅长并购与整合著称。而在执掌华润的日子里,宁高宁的资本运作才能也得到充分发挥,由其一手策划的收购万科一案也在资本市场引起轰动。

2004年年底由华润空降中粮后,宁高宁面临的一大挑战便是完成中粮主业之一的地产业务的整合。

2005年10月18日,宁高宁明确了中粮集团地产业务的定位——成为城市中高档住宅的主要提供者。

同年11月,中粮以8亿元受让深宝恒27806.25万股国有股权,占总股本59.63%,成为第一大股东,并更名为中粮地产,作为中粮集团旗下房地产业务的上市平台。

2006年,宁高宁决定划分投资性物业和住宅发展业务。2007年,中粮集团专门成立了运作商业地产的平台中粮置业,并公开表示会将中粮集团旗下的商业地产打包,适时在香港上市。同年,中粮置业的试水之作——北京“西单大悦城”开门营业。

之后,中粮全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体,并将大悦城品牌进行全国复制。这是宁高宁 “两链”战略——即“全产业链的食品企业”和“全服务链的城市综合体”中的重要组成部分。

宁高宁于2008年在集团内部提出“计划5年发展20个大悦城,资产规模目标700亿元,占中粮集团总资产的30%”。

2011年3月,宁高宁明确提出,中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后,将会以A+H的方式整体上市。

一年之后,上述计划出现变动。2012年3月,宁高宁公开表示,计划拆分旗下商业地产业务,在香港上市。

2013年9月23日,香港上市企业侨福企业公告宣布,将收购中粮所持有商用物业组合目标公司的股权;2014年1月,侨福企业正式更名为“中粮置地”。至此,中粮置地作为中粮集团旗下商业地产平台,借壳登陆香港资本市场得以完成。

借壳成功后,中粮集团迅速向中粮置地注入资产。2014年9月12日,中粮置地宣布,将以124.6亿港元向中粮集团收购北京、上海、天津、烟台及沈阳等5个城市的6个大悦城综合体项目。

同年11月,中粮置地宣布更名为“大悦城地产”,新名字于2015年1月19日正式生效。完成更名后,宁高宁为大悦城的扩张制定了新蓝图。“为了做大规模以及更好地吸引消费者,大悦城会积极推进轻资产发展模式,集团目标是做到100个以上。”

目前,两家公司业务虽然各有侧重,而且一再对外强调其不存在同业竞争的关系,但在城市综合体等诸多项目开发上依旧有业务重合,而且两家公司也没能充分利用中粮集团的优势形成合作互补的关系,反而在资源上形成了竞争关系。

中粮集团的承诺是,大悦城地产做商业及商业综合体,也包括酒店、旅游地产等,但重点是商业,而中粮地产就是发展住宅地产。

不过,中粮集团在地产业务上的布局目前只是简单的平台划分,当前房地产市场住宅和商业已经难以简单地割裂开来,两家上市平台如何在项目层面进行协作,如何进行资金平衡,如何在团队和管理体系上整合匹配,都需要中粮集团在顶层设计上做一些具体的规划和安排。

地产板块业绩不佳

虽然宁高宁为中粮地产板块的统筹发展颇费心思,但中粮集团旗下地产业务在销售业绩和品牌知名度等方面,都尚未进入行业第一阵营。

2015年10月29日,中粮地产发布的2015年第三季度报告显示,中粮地产营业收入为39.14亿元,同比增长210.47%;归属于上市公司股东的净利润为3.4亿元,同比增长1,606.73%。

但值得注意的是,中粮地产近年的利润增长基本全靠非经常性损益。2014年,中粮地产归属于上市公司股东的净利润5.99亿元,较上年增长11.96%,但扣除非经常性损益之后,净利润仅有9245.7万元,同比大幅下跌54.4%。2015年一季报显示归属于上市公司股东的净利润约为7193万元,但扣除非经常性损益后,归属于上市公司股东的净利润约为-8491万元,同比下滑幅度高达237.14%。2015年半年报显示,中粮地产的非经常性损益合计4.51亿元,其中处置可供出售金融资产为上市公司贡献的净利润为4.45亿元。

而中粮集团旗下的商业地产业务平台——大悦城地产2015年中报显示,截至2015年6月30日,总营收22.24亿元,同比下降25.5%。其中物业开发收入2.83亿元,同比暴跌77.2%。大悦城地产方面表示,物业开发方面的收入下滑主要是可入账的销售型物业货源不足带来的物业销售收入下降所致。

此外,受到投资物业公平值预期下降和新开工项目的影响,大悦城地产2014年度综合溢利将较2013年度下跌约45%至50%。

对于大悦城的惨淡业绩,业内专家认为,一方面商业地产受电商冲击显著,二三线市场日趋饱和,另一方面,大悦城进一步扩张时自身也面临土地储备、融资能力、人才梯队、水土不服等方面的多重挑战,这些都成为大悦城扩张道路上的绊脚石。随着业务重心向购物中心迅速转移,其出租物业的盈利能力和扩张速度是否能够达到预期,仍然存在极大不确定性。

RET睿意德执行董事索珊置评,大悦城要进入一个城市,一定要考虑其在当地的适应度。现在已经不是模式取胜的简单粘贴复制的时代,每一个新项目的成败都是一场新的战役。“商业项目有其既定的开发周期,一个成熟的产品从最初的定位到中期的建造到后期的开业,需要3到5年的周期,要达到‘5年20个’的目标,财力和人力也一定要跟得上。”

克而瑞此前总结认为,形成中粮集团地产整体业务稳健风格的重要内在原因,就是对于整体业务的不断梳理和调整。早在2004年宁高宁入主中粮集团之后,就开始酝酿地产业务的整合。2006年中粮地产借壳深宝恒成功实现A股上市,中粮集团也下定决心划分住宅与商业地产的业务。2010年宁高宁提出了地产业务整合的“三步走“战略,包含“人员整合,股权整合,资产整合”。遗憾的是,此时恰逢中国房地产发展的黄金时期,中粮在发展的同时不得不兼顾整合,在一定程度上错失了市场高速发展的机会。

匿名的业内专家告诉记者,地产板块在中粮集团的发展中受重视程度不够大,尤其是在行业规模方面,并没有实质性的提振。这和中粮集团把精力放在对其他非房业务的并购等有关系。

宁高宁未了局

如今,“要做100个大悦城”的宏伟蓝图还远没落地,宁高宁就要告别中粮了。未能陪中粮走到最后的收获期,或许是宁高宁在中粮留下的最大遗憾。对于未竟的事业,宁高宁在告别信中也坦陈:“如果有遗憾的事,中粮的画圈还没有绘完。”

伴随着宁高宁时代的结束,未来中粮地产系将何去何从?

在易居智库研究总监严跃进看来,宁高宁的调离对于中粮地产业务来说,或意味着在项目并购的操作层面会放缓脚步,而在传统的土地获取和开发方面会继续发力。

严跃进表示,对中粮集团的地产板块来说,把“大悦城”品牌打响,是推进商业项目升级的重要一步,这符合目前很多商业地产商的战略逻辑,即以具体品牌来驱动企业品牌升级。当然,中粮集团目前也在积极配合国企改革,后续若要做大规模,应该积极往城市运营上的路线上靠拢。

然而,多名受访的业内专家表示,大悦城地产旗下项目虽然形成了较为成熟的模式,但面对购物中心整体的发展困境,以大悦城地产为代表的一批商业地产公司仍处于探索当中。事实上,经济下行导致消费力不足、实体商业竞争无序、O2O模式尚未成型等诸多问题都在困扰着购物中心的发展。

“据统计,目前全国已经开业的购物中心已有4000多家,到2020年,开业的预计将达到10000家,超大供应量逐渐入市,当前的存量已经饱和,未来购物中心市场依旧存在诸多挑战。”长期研究商业地产的中名会执行主席洪奇辉分析。

“以前购物中心经营一般面临选址难和招商难两大问题,现在又新添了运营难。”中国商业地产联盟秘书长王永平置评。

按照2008年所说的“5年20城”目标,中粮目前8座大悦城的布局与计划相比尚有一定距离。中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示:“过去说大悦城‘5年20座’的目标,我还是挺有信心的。大家觉得实现这个目标慢,我也觉得有一点慢。”

从目前北京、上海、天津、沈阳、烟台、杭州、成都等分布来看,大悦城已从一线城市走入二线市场。周政透露,优质二线城市商业项目趋向饱和,未来大悦城不排除会进入好的三线城市。

有行业内人士对记者表示,二三线城市的商业地产市场并不景气,大悦城在一线城市核心商圈的运营模式或将遭遇水土不服。

随着大悦城的进一步扩张,商业地产主业在营收中的权重不断增加,大悦城的土地储备、运营能力、融资能力和团队建设等将面临多重挑战。单纯资金方面,要在5年复制20座大悦城,所需资金达700亿元,总体规模高达1000亿元,融资能力成为大悦城扩张中面临的重要问题。

周政透露,未来的大悦城系列项目的扩张会采取自行拿地建设和收购相结合的方式。“相信在全国会有一些值得收购的项目,尤其是在一些具有发展潜力的三线城市,如果以收购方式运作则成本相对较低,扩张速度较快。”

对于大悦城募资与债务问题,大悦城地产财务总监许汉平此前表示,大悦城地产已获证监会批准可以发70多亿元公司债,另一方面,将把现有项目价值最大化获得更多资金。大悦城内部对净负债率要求不超过65%。

值得一提的是,中粮集团为国家首批试点央企改革的标的,未来相关上市公司加速改革提升效率与活力预期强烈,但业内专家提醒,具体改革能多大程度上释放效率提升中粮地产业务的盈利能力和竞争力,目前难以有效判断,对此投资者应该保持理性,对于“概念”的炒作,要有警惕之心。

严跃进认为,中粮地产后续要积极做大规模,在土地市场上应该略显激进。同时应该在国企改革的背景下,积极引进其他社会资本,进而有能力做大新的地产业务。

如今,伴随着宁高宁的调离,中粮地产业务的宁高宁时代将翻过一页,其留下的未了局也考验着继任者的智慧与能力。

而告别中粮的宁高宁下一站是中化集团。与中粮集团一样,中化集团也是全球500强企业,主业分布在能源、农业、化工、地产、金融五大领域。与华润集团、中粮集团相似的是,中化集团旗下同样拥有一个国内领先地产业务平台——中国金茂(00817.HK),或许宁高宁的“地产生涯”将在中化集团开启新的篇章。

就上述涉及的具体问题,本报记者多次致电中粮集团新闻发言人殷建豪,对方未接听电话。随后记者致函中粮集团公关部,截至发稿时,未获具体回复。

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