再牛的操盘团队 首先是个产品经理

（原标题：再牛的操盘团队 首先是个产品经理）

从2011年5月29日开盘到现在，中德·英伦联邦、英伦城邦，再到英伦世邦，中德世纪置业在同一位置上分三期开发的三个项目，连续5年销冠拿到手软。

在2015年成都房地产销售排行榜中，中德英伦联邦以17.84万平方米备案面积荣登主城区单盘备案榜首，销售套数1466套位列备案套数第四名，并再次以“光贸集团”名义，以21亿元销售金额进入企业排名榜单。中德热成交的背后，暗示了其在项目运营、管控上的什么秘密？

谈策略：瞄准年轻人，思其所想

“再牛的操盘团队，上到总经理，下到置业顾问，首先都应该是一个产品经理。”中德世纪置业营销总监姜川告诉成都商报记者，“为了解年轻人、90后，我们在研发英伦世邦产品前夕，鼓励公司营销团队多上街和年轻人聊天。通过半年调查，发现90后绝非传闻中去房产化的一代，他们喜欢多变型空间，强调娱乐性和时尚度。我们针对高质年轻群层，研发91～140平方米户型，打破传统居住格局分割方式，让空间组合更多，四房产品可自行打造为三房，甚至两房产品。”

这让记者想起在2015年3月，中德·英伦世邦样板间发生的戏剧一幕：因对呈现效果不满意，中德现场砸掉投入600万元的样板间，重建理想中的“智能化居家生活”——是营销噱头还是处女座情结使然，其实都不重要，重要的是中德有这样的创造力和执行力。

带团队：给薪水还要给发展

中德可能是成都楼市中少有几个不采用代理公司制的企业，全部销售依靠自己的营销团队。而正是这个30多人的营销团队，为中德每年创造约20亿产值。在姜川看来，培养相对忠诚的营销团队，一是为公司的发展负责，二是为员工负责。在谈到员工待遇和职业发展空间时，姜川毫不讳言，中德置业顾问的收入在行业里应该能排进前三，年收入50万～60万元大有人在。

在物质基础的保证下，给予员工可持续发展的空间就变得更为重要了，中德世纪置业新拿地项目中，拨出1200万元作为核心员工股权激励，同时在中德多产业发展布局下，带领团队学习新领域的知识，包括中德正在涉及的医疗、养老等“全生命链”产业拓展项目，均有意识培养员工将对新领域的了解反哺到中德项目开发中来。在姜川看来，“命运共同体”在一个企业的体现，就应该是互生互荣。

看竞争力：产品能力强者得客户

在此前的“黄金十年”，为实现快周转，几乎所有一线房企都形成了多个产品系列和多条产品线，并进行标准化复制开发。这样做的负面影响是，产品创新乏力，房企更多精力用于拿地、融资等环节。而中德并非一个单纯追求规模化发展的企业，从一开始就确定“产品为王”策略的中德，一个楼盘深耕5年，在市场刚需购买水准在50万～80万元区间的平均值上，中德以总价在90万～100万元的市场定位，获得了30%的溢价空间。

提高产品竞争力，不仅是把房子销售出去，还要力争更低成本、更高收益和更大社会价值——这要求房企建立起强大的产品研发体系，能对各地市场进行深入研究，在执行产品标准化的同时，融入产品创新，将产品标准不断优化，才能切切实实提高产品竞争力，并获取更高的产品溢价。这也是为什么中德以刚需王的身份，实现了如中海这样生产高端产品企业才敢提的利润追求。成都商报记者 叶涛