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网易经济学家年会 房地产如何去库存引专家热议

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圆桌 (来源:网易财经)

12月14日,习近平主持召开中共中央政治局会议,分析研究2016年经济工作。会议提出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

在今日举行的2016年网易经济学家年会上,多位房地产领域专家在房地产主题论坛上就房地产去库存及未来房价走势发表了各自的看法。

中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示,解决库存恐怕需要一个比较长的周期,不是马上能解决的,这事儿需要耐心,但不是没有解决的办法,政府可以收购一批房子提供给中低收入者,这可以是一个好的办法,一定会消化一些库存。

社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示,目前我国6亿多平米的房地产库存,其中有相当一部分是它不卖的,而剩下的部分里一半以上是商业地产,住宅不到一半。而这些库存主要分布在三四线城市,不是在北京调政策、上海扩大需求就能解决的。因为有很多三四线城市的库存是这样一种情况:第一它当初盲目扩张,第二它的人口是净流出的。

针对房地产未来可能的走向,李铁表示,未来房地产发展有好的预期。仅从数字上来算,大概每年5400万人口要进入城市,现在存量的流动性人口是3.3亿,加上到2020年每年还有1000多万,将有4个亿会产生新的住房需求,这是一个动态的变化。不过虽然它有很好的预期,但是我们现在面临着严峻的挑战,政府和企业多重力量共同推动房地产主导的产业发展模式,我想应该是走到尽头了。

险资查漏补缺 题材个股蓄势

国金证券分析认为,地产板块上周横盘整理为主,板块中蓝筹走势出现分化,万科涨幅出现回落,而保利、金融街等低估值个股跌幅明显。在增量资金入市节奏放缓条件下,当前市场还不支持所有板块补涨轮涨,而存量资金偏好的是小市值和高弹性。

另外,周末发布的行业数据显示房地产投资数据依旧疲软,在资产溢价背景下,销售额增速明显强于销量,而销量持续增长带不动投资增速企稳回升,经济工作会议或从行业供给端着手固本培元,未来预计受益制度利好可能超预期的是三四线项目占比多、持有型物业现金流较好、国企改革相关标的。

险资偏好兼顾低估值和弹性大小,其关注的小市值标的有南国置业、鲁商置业、广宇发展、哈高科等标的;另外,转型题材小市值个股继续关注绿景控股、广宇集团、中航地产、南国置业、京投银秦、荣丰控股等。

负利率催化行业“暖冬” 聚焦复合模式的细分龙头

首创证券则较为乐观,其观点认为2016年政策预期依然向好,负利率时代迎行业“暖冬”。预计未来3-5年行业主题仍将定调去库存,全面复苏仍需去库存前提下供给结构的优化以及刚需和改善型需求的合理释放,宽松政策仍然具有发挥空间;进入负利率时代,行业的供需两端持续受益于宽松的货币和政策环境,需求端相对购买力大幅提升,供给端财务结构的改善也将释放部分利润空间,总体回归压力有所缓解。

短期投资机会将集中于深耕一线城市多年、拥有丰厚土地储备和开发经验的本土龙头房企。中期来看,存量市场方面更为专业化的策划营销、代理服务以及衍生业务也将迎来良好的发展机遇。长期来看,商业地产的证券化以及养老地产都将开拓新增需求,激活新的市场空间。

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