新世界地产海口美丽沙项目深陷“圈地囤地”质疑

（原标题：操盘十年仅开发15%新世界地产海口美丽沙项目深陷“圈地囤地”质疑）

新世界地产中国有限公司位于海口的美丽沙项目（以下简称“新世界地产”）再陷“圈地囤地”质疑。

近期，海南省政府办公厅印发《关于加快闲置土地处置工作的通知》，再次对闲置土地亮剑。新世界地产位于海口的美丽沙项目6宗地、446亩土地名列公开挂牌督办名单之中。

据了解，新世界地产2005年获得美丽沙项目土地的开发权，但直到2011年才开工建设，并于2013年推出首期别墅项目。这也让新世界地产多次陷入“圈地囤地”、坐等土地升值的质疑。

新世界地产（海口）销售部一位副主任告诉《中国经营报》记者，新世界美丽沙项目共分为6个组团，目前第一组团已开发四幅地块，开发面积500亩左右，要完成整个项目的开发还需要8~10年的时间。这也意味着，新世界地产操盘美丽沙项目超过十年，仅完成了开发进度的15%。

就上述相关疑问，记者致函新世界地产，企业传讯部副总经理林志中表示已将采访函转至海口公司，并将由海口公司对具体问题做出解答。随后，新世界海口公司一位黄姓负责人表示将尽快协调给出书面答复，不过截至记者发稿，尚未收到任何回复。

操盘十年仅开发15%

海口新世界美丽沙项目位于海甸岛西北部，北邻琼州海峡，占地面积约3300亩，通过世纪大桥与海口主城区相连，占据三面环海的绝佳地段。

“整个海口可供开发的海岸线不到8公里，美丽沙项目就占了5公里多。”根据新世界地产“海南最漂亮的海上”的定位，将斥资超过200亿元把美丽沙项目打造成为一个集旅游、酒店、商业、休闲娱乐、高档住宅为一体的综合旅游地产项目，帮助海口升级成旅游到旅居宜居的新时代。

不过，现实远没有蓝图描述的这般美好。近日，记者经实地调查并对比美丽沙项目控规发现，新世界地产操盘十年开发进展缓慢，多个地块在完成内部道路施工后闲置，荒草丛生。

新世界中国地产（海口）销售部一位副主任告诉记者，新世界美丽沙项目共分为6个组团，目前第一组团已开发四幅地块，开发面积500亩左右。这也意味着，新世界地产操盘美丽沙项目超过十年，仅完成了开发进度的15%。

资料显示，美丽沙项目共分动态区域和静态区域两个部分，动态区域主要建设商业休闲设施，而静态区域主要建设中高层住宅区、联排别墅、豪华岛屿别墅等，以及学校、医院等配套设施。

新世界地产海口美丽沙项目体量可谓惊人。根据《海口市美丽沙项目控制性详细规划》显示，美丽沙项目总规划面积224万平方米，总建筑面积202万平方米（不含地下室），规划建设公寓11101套、联排别墅110套、别墅632套。

不过，从已建成面积与总规划面积占比的角度看，海口新世界同样面临“囤地”的质疑。记者梳理新世界地产2014年年报发现，目前美丽沙项目一期落成可供出售的总建筑面积82095平方米，其中2014年、2015年可供销售面积分别为55484平方米和26611平方米。据此推算，新世界地产操盘十年之后，美丽沙项目已完工建筑面积仅占总规划建筑面积的5%。

对此，新世界地产海口公司多位主管销售的负责人向本报记者解释称，公司前期主要的精力在土地吹填、防浪堤建设以及区域内市政基础设施的建设，2013年才开始造别墅。“当时地块都是滩涂和虾塘，获得地块后公司已投入50多亿元用在吹沙填海工程和道路等配套设施建设。”

对于闲置土地的后续处理，上述负责人表示并不担心，项目一直处在开发过程中，作为总建筑面积超过220万平方米的项目，需要时间滚动开发，商业配套项目K11购物中心已经开工，预计2018年正式开业。“海南省、海口市的领导多次调研都表示将积极支持项目开发建设”。

400余亩土地闲置被挂牌督办

事实上，海口新世界美丽沙项目陷入“囤地”质疑已非首次。早在2011年，就有媒体以“拿地6年后开工 被指囤地等升值”为题进行了披露报道。

近期，海南省政府办公厅连续下发《关于对部分闲置宗地公开挂牌督办的通知》《关于加快闲置土地处置工作的通知》，对全省闲置时间长、面积大，以及位于城市中心、滨海岸线、交通主干线两侧等重点处置区域内的95宗地、约3.23万亩闲置土地公开挂牌督办。

海口新世界美丽沙项目的囤地行为再次被摆上台面。在上述挂牌督办的土地中，新世界地产美丽沙项目共有6宗地、446亩土地名列其中。

美丽沙项目是新世界地产进入海南开发的第二个项目。早在2001年，新世界地产首次挺进海南房地产市场，进入新埠岛开发海口新世界花园项目。

2005年，新世界地产以18.08亿元获得美丽沙项目3300亩土地的开发权，并开始了庞大的造城计划。彼时，香港新世界中国地产总裁郑家纯在成功拍得美丽沙项目之后表示：“美丽沙的确是块宝地，值得用真金白银买下，建起旅游度假地标式地产。”

防止企业“圈地囤地”一直是海南闲置土地清理工作的重中之重。不过，经过2013、2014年两轮闲置土地清理处置专项工作，海南省仍存在“已处置的闲置土地后续动工开发较慢、新增闲置土地较多且处置进度较慢等问题，闲置土地处置任务依然艰巨”等多项问题。

另一方面，清理闲置土地，督促房地产开发企业加快开发进程成效已显现。根据海南省统计局投资处公布的数据，今年前三季度，海南房地产开发完成投资1227.13亿元，增长25.9%，房地产开发投资增速名列全国第一。

不过，这在业内人士看来，短时间内推高供应对原本就面临去库存压力的海南楼市来说并非好事。海南省统计局数据显示，今年1~7月，海南全省商品房待售面积1196万平方米，增长31.8%，“全省商品房销售面临的去库存压力也随之加大”。

“从企业囤地动机来看，此前几年由于受海南岸线土地资源的稀缺性和海景地产的概念炒作影响，形成了房企积极拿地的热潮。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。但全国房地产市场面临调整之后，各大房企放缓了土地的开发节奏，他们也不乐意看到大规模的土地短时间内转化为可售房源及待消化的库存，大规模房源的集中供应势必会拉低整体房价，这对扎堆海南的房企来说并不是好事。

土地增值已超十倍？

港资房企向来以“慢工出细活”的开发模式著称，不过也极易因开发周期长，开发进度慢而引发外界对其“囤地”的质疑。

据了解，《海口市美丽沙项目控制性详细规划》于2009年1月获海口市政府批准，按照用地合同规定，新世界地产将最晚不超过2019年完成土地整体开发。在未来4年时间里，完成美丽沙项目剩余的、超过200万平方米的建设任务，对于新世界地产来说，无疑“亚历山大”。

尽管还有大部分住宅及商业项目尚未入市形成资金回流，但由此产生的土地增值收益同样可观。

2005年10月21日，新世界地产以18.08亿元获得美丽沙项目3300亩土地的开发权，平均地价仅为每亩54.5万元。如今，十年过去，海口地价和房价早已不可同日而语，美丽沙项目土地溢价增值至少十倍。

记者查询发现，目前海甸岛已基本开发完毕，最近鲜有地块上市交易，所在的海甸岛二线土地价格也早突破500万元／亩。例如，早在2010年，位于海口市海甸二东路南侧海甸溪北岸一块土地即已达到962.7万/亩。

严跃进置评称，大体量的旅游地产项目开发与传统的住宅社区经营有区别，对现金流的要求也更高，从维护资金安全的角度考虑，会刻意放缓开发节奏，从前期项目销售中获得持续的资金回流。此外，一些房企也会把土地资源进行二次转让，从而获得土地溢价带来的价值。

同策研究院研究总监张宏伟亦表示，对于开发企业来讲，由于企业开发旅游地产是迫于生存压力，他们热衷的是“地产”，而非“旅游”。在当地政府的“支持”下，企业拿地成本低得难以想象。而开发商更关注以开发旅游的名义而带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，因此，从短期内来看，势必会出现旅游和地产脱节的现象。

“实际上造成目前如此大规模闲置土地的根源还是在于当地政府。当时随着海南国际旅游岛建设的升温，政府对旅游地产开发的布局也是很激进的，大规模出让土地，从招商引资的角度鼓励各大房企进入拿地。”严跃进表示，政府对囤地行为没有处罚或从轻处罚，使房地产企业囤地的市场风险减小。在没有约束的情况下，企业圈占优良土地资产的动力相应增加，这也直接导致了房企圈占土地不开发，坐等土地升值获得的利润甚至超过房地产项目开发本身获得的利润。