上市房企综合创新能力排行榜TOP50出炉

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原标题：上市房企综合创新能力排行榜TOP50出炉规模不占压倒性优势民企创新更具灵活性

历时两月，时代周报联袂专业团队同策咨询研究部研发的《上市房企综合创新能力TOP50》榜单在11月17日出炉。

其中，万科、绿地、万达、绿城、保利、碧桂园、恒大、中国金茂和世茂位居上市房企综合创新能力排行榜TOP10之列。从企业规模来看，该TOP10房企并未呈现规模性占压倒性优势之态。排名前三的万科、绿地和万达整体规模庞大，在房企千亿阵营里处于领先地位，他们在创新5大维度方面都有超群体现。值得注意的是，绿城、中国金茂、世茂等百亿至千亿规模间的中等生同样在TOP10榜单中有一席之位，他们在综合创新能力方面拥有出众表现。

从创新5大维度均衡表现来看，领头羊万科表现最为优秀，其创新型产品物业类型丰富，互联网思维运用突出，在小股操盘和事业合伙人模式等方面扮演的都是行业带头大哥角色。在融资和组织变革方面，万科排名虽不居首但具体表现依旧有可圈可点之处。绿地、万达、碧桂园等房企也存有类似特征。而恒大、绿城等房企，则呈现“整体表现处于中上水平，个别维度得分较高”特征，如恒大在融资创新维度得分最高，而绿城在营销创新维度表现突出。

在市场经济发达的今天，民营企业在创新性和灵活性方面更具优势，特别是在企业运营方面，民营企业所表现出的灵活性远比国企或是央企要强。不难发现，上市房企综合创新能力TOP10房企大部分为民营企业，具有国企或央企背景的只有4家，分别为绿地、招商、保利和中国金茂。

不过，改革成为贯穿“十三五”时期的一条主线，其中国企改革将是重头戏。事实上，国资背景房企近年来在组织变革方面已不断加分。如绿地通过一系列措施引入战略投资人并进行混合所有制改革，在股权治理完毕后通过借壳方式在A股上市。同样，招商、华侨城等国有企业在组织变革上都有主动动作。

在个别企业方面，融创凭借其在营销方面的出众表现，位居TOP50榜单第13位；而华夏幸福凭借其在“园区+地产”的产业新城运营模式，以及在产品创新方面突出表，现跻身TOP50榜单15位。在榜单中，中海位居榜单26位。在传统规模性榜单中，中海一直是佼佼者，但从创新性指标来看，其各项指标的得分都不具优势，故在综合排名中较为落后。

房地产+探索创新动力来了

同策咨询研究部通过传统住宅产品中的微创新以及房企涉入创新产品物业类型等核心指标来衡量其在产品创新中的力度。产品创新力排名TOP10的房企中，他们在传统住宅微创新方面花费心思，不少房企研发出了Mini户型、挑高户型、智能房屋等。

在不断涌现出的新产品类型上，我们都能看到万科的影子，且万科新产品项目的落地速度十分迅速，并非像很多企业一样仅仅停留在概念层面。比如在国内物流地产尚无成熟的开发模式可借鉴情况下，万科充当了先行者。自去年5月借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产后，万科在至今一年半时间里已累计获取了7个物流地产项目。再如长租公寓，这是存量地产时代的资本新宠，万科推出租客需面试的长租公寓版本万科驿，并在全国范围内落地10余个万科驿项目。

“互联网+”概念很火，因为加号的背后，有诸多可以值得探索和付诸行动的利益点，延伸到房地产行业亦如此。“房地产+”的概念，就是要解决更多与房子相关的产业链的融合，人们的生活链有多长，痛点有多少，就会有多少种“+”法。保利“全链条”介入养老产业的产品和熹会，万达重金押注的新秀场文旅城，华夏幸福深耕“园区+地产”的产业地产运营等都是基于此出发点。

新游戏规则下“守”与“破”

与互联网的嫁接，会是未来房地产行业在营销领域内一个重要的探索方向，故而在本研究中，同策咨询研究部将“借助互联网营销”作为营销创新维度的重要指标。在结果导向前提下，具有创新性的营销能为房企创造更多的产出，故而“人均产出”也被引入为关键性二级指标，期望从手段和结果两方面来评判房企的营销创新能力。

去年至今，去库存一直是房企生死之战。保利、龙湖、世茂、中海等多家房企都把去库存写进了2014年年报，并称2015年一大重点为加快库存去化。如何打响这一战，还没有哪家房企敢拍胸脯。

过去这些年，地产营销始终靠近销售端，对于核心产品研发，对客户需求把握、分析涉及较少，渗透较弱。但游戏规则巨变的当下，地产营销的认知也早已到了转型关口。

在“互联网+”的春风拂过之后，房企纷纷开始尝试通过新思维撬动沉重的地产。

就在刚刚过去的双十一购房狂欢节，万科、保利、中国金茂等把心跳、变数、刺激玩得淋漓尽致，其中中国金茂以41.88亿元的傲然战绩再次坐上了双十一光盘节的头把交椅。

探路房企“轻资产”N种玩法

同策咨询研究部通过房企成本控制、创新运营规模、服务创新等三方面来衡量房企的运营创新能力。楼市下半场，过往囤地升值的传统重资产模式已步履维艰。在“转型”成为整个行业探索的方向时，轻资产无疑是最好的选择之一，并正成为整个行业的主流趋势。

在深入寻找新增长点的十字路口，以万科、保利为首的一批房企已另辟蹊径，开辟出小股操盘、地产基金等盈利模式，花样年等则发力互联网转型社区服务，将过去房企靠卖房盈利的模式，扩展为由销售收入、运营收入和服务佣金三驾马车拉动。此外，以绿城为代表的代建输出模式，也能为房企带来更高的利润。

在同策咨询研究部对房企运营创新的评判中，轻资产运营规模和对成本的控制，是较重要的评判指标。从典型房企来看，万科凭借“小股操盘”方式，不但做大了企业规模，保持销售金额排名稳居行业榜首，且在盈利方面也有不错的表现。今年上半年，万科实现净利润87.8亿元，同比去年增长23%；净利率13.5%，也同比去年上升0.1个百分点。在行业整体利润率下滑的时代，万科通过转变运营方式，能够保持利率不降反升。

在服务创新方面，曾经不被重视的物业服务正被房企视为下一个金矿。如今，大牌房企也已纷纷加码物业管理领域，推出社区O2O平台，比如万科推出“睿服务”，并配套了APP“住这儿”；绿城亦推出了“幸福绿城”APP，制定了“绿粉+”计划。

去年6月，彩生活上市3天后，市值就反超母公司花样年，这样的高估值资本故事成为其他房地产商意欲效仿的典型样本。一年多来，已有多家龙头房企宣布要将旗下物业公司分拆上市，如万科、中海、保利、碧桂园等都把掘金物业服务的战略提上了日程。

互联网金融春天里的故事来了

同策咨询研究部引入创新融资方式及规模作为关键指标，并引入一定时间段内的总融资，来反映房企的融资能力。2015年房企融资创新力排行榜中，恒大高居榜首，这主要是由于其领先于其他企业的融资规模。据不完全统计，从2014-2015年中期，恒大通过银行贷款、发行票据、发行永续债等多种融资方式融得资金超过1000亿元。泰禾同样在资本市场频频出手，让外界领教了其丰富的投融资经验和娴熟的资本市场操盘能力。截至10月16日，泰禾今年通过资本市场发行中期票据、公司债券、股票等多种融资手段，累计完成和计划募集的资金总额已经达到220亿元。

分羹互联网金融，房企正迎来“幸福时光”，作为直接融资，它比影子银行等间接融资方式具有一定的优越性。卢志强麾下泛海控股，率先吹响进军互联网金融的号角，其已涉足证券、信托、保险三大业务领域，剑指外界羡慕不已的“全金融牌照”。不甘示弱者，选择抱团强强联合。嫁接了互联网、金融和房地产三大要素的“地产宝”平台面市，它身后站着的是绿地、阿里巴巴、中国平安等大鳄。进入第四次转型期的万达，也把金融板块纳入集团主业。

合伙人时代权同享利共绑

同策咨询研究部引入激励及股权优化机制作为衡量该维度的关键指标，其中涉及房企在员工持股计划、合伙人制度、引入战略投资者及重组/分拆等方面的表现。

在上市房企组织变革创新力TOP10排行榜中，排名居前的房企绝大多数带有国企改革“印记”，如绿地、招商、华侨城、格力等，这些企业在经济改革大潮中，勇于“断臂”积极重组，通过改革和创新来增强企业运营效率等。

以“利益共享”为核心的合伙人制度风生水起。带头大哥万科将事业合伙人计划搬上台面后，绿地、碧桂园、越秀、新城、阳光城等各类合伙人版本不断丰富化，来势汹汹。

“我希望万科在第四个十年之后，可以培养出200个亿万富翁”，万科总裁郁亮并不违言希望推动合伙人制度来制造更多的亿万富翁，他认为只要通过运营效率的提升就能够做到。

碧桂园的合伙人机制到了成果验收时刻。其已申报“同心共享”项目数为45个，合伙人平均回本期为9个月，平均年化自有资金回报率高达61%。

上市房企产品创新力TOP10

01 万科企业股份有限公司

02 绿地控股股份有限公司

03 碧桂园控股有限公司

04 保利房地产（集团）股份有限公司

05 大连万达集团