房地产市场分化程度继续扩大“银十”收尾

“银十”收尾。

在大多数观察家眼中，尽管“银十”销售增幅不及去年，但是其成交数据却依然有所上涨。肇始于今年年初的楼市反弹主要体现在一线城市，这种复盘得益于上半年国家政策予以房地产市场的政策扶植。

作为一线城市代表的北京，在整个10月销售出现了同比增加，但环比出现了下降。来自链家研究院10月份的监测数据显示，10月1日到25日，北京新建商品住宅网签量为6390套，环比下降9.2%。纯商品住宅成交2701套，环比下降20.5%，较去年同期上涨7.9%。

宏观政策对于全国整体房地产市场来说雨露均沾。二线城市以下的市场却并没有太多起色。去化不足，库存巨大依旧是这些中小城市所面临的挑战。全国市场分化程度扩大的预判逐步应验。

“银十”成色不足，房价扔将小幅上行

根据《中国经营报》记者的统计显示，自从今年4月末5月初以来诸多城市出现交易量反弹。尽管截至目前这股回暖趋势还不满5个月，但是在房企不断强化去库存战术下，一些城市展现明显的去化效果。比如，北上广3个标杆城市的去化月数从高点13个月下降至不足8个月。

北京多个在售楼盘项目的销售人士表示，自9月以来，成交量一直稳定增长。他们预计10月份的销售数据也应属乐观，甚至一些项目在“十一”过后进行提价。

要求匿名的中国房地产业协会副秘书长对本报记者评论说：“上半年政策利好不断，这有利于市场信心重新回归。在“金九银十”的传统旺季，10月份延续上月度的趋势，成交量稳中趋涨的可能性较高。”但他亦指出，传统旺季背后的内涵是“比平常要好一些，但是要比去年同期增幅下降。”

这样的观点与一线的房企销售部门的推断一致。一家综合实力排名前5的境内赴港上市房企的客户经理私下告诉记者：“9月份我们在淄博和潍坊的项目卖得不错。10月1日一天淄博项目就销售了10套。相较于去年的价格最低谷，目前的售价已经出现一些涨幅。但是今年销售情况依然远远落后去年同期。”

“在2013年，潍坊项目的一个普通销售员10月份共卖出30套，一个月拿了5万佣金。”这位客户经理告诉本报记者，这样的情况已经很难再出现了。

上述匿名的知名房企客户经理也向记者表示，淄博和潍坊的项目未来应该会提升销售价格。“现在当地有项目的小型开发商日子比我们难过很多，虽然不至于卖不动，但也推盘艰难。这是市场分化的一种表现。”作为二线城市中发展较弱的淄博和潍坊，在这家房企看来此类城市拥有一定购买力。

境内房地产市场机构易居房地产研究院统计显示一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势确实出现了分化。其中，一线城市的同比增幅由8月的40.5%扩大至47.0%，二线城市由8月的34.2%收窄至29.1%，三线城市则由8月的31.6%收窄至11.7%。

然而，作为一线城市代表的北京，在整个10月销售出现了同比增加，但环比出现了下降。因此，“银十”成色略显不足。来自链家研究院10月份的监测数据显示，10月1日到25日，北京新建商品住宅网签量为6390套，环比下降9.2%。纯商品住宅成交2701套，环比下降20.5%，较去年同期上涨7.9%。

该机构认为，由于经过前期大量消化，房企存货下降，推盘节奏放慢。而去年北京住宅用地供应量偏低，拖累今年下游住宅供应。从近期释放的若干项目来看，当前市场的购房热情依然较浓。同时近期“双降”利好政策的出台，银行房贷优惠折扣有望继续松动，这将再次推动需求积极入市，预计房价将维持小幅上行。

市场分化程度扩大，三四线城市不容乐观

尽管有分析认为，随着三四线城市努力去化，当地的库存积压已经得到好转。但是更多宏观数据和微观情况则显示，一二线城市与三四线城市的市场分化程度正在不断扩大。

上述房企客户经理认为，除了区域城市的不同以外，每个项目地段、定位等不同也导致分化的出现。“我们淄博和潍坊的项目主要针对刚性需求。受制于淄博和潍坊当地的房地产库存以及经济情况，项目目标客户定位于刚工作的年轻人。在项目中也有一些改善性户型存在。”

上述匿名的中国房地产协会副秘书长对记者预测说：“目前一些机构的数据显示一些三四线城市出现了明显涨幅。这实际上是此前的补涨。未来区域房地产市场之间会出现越来越明显的分化。”

他分析认为，今年以来，国家对房地产业地位的再度肯定以及不断出台的房地产刺激政策对全国的整体市场都有利好刺激。因此出现了整体性的回暖。但是由于房地产区域性差别太大，不同城市出现不同表现。随着中国经济进入新常态，一些中小城市受到更大的经济下行压力。这些城市可能会出现人口净流入减缓，产业萎缩等不利因素，这对当地房地产市场将带来较大影响。但是一线城市对此的抗压性将远远胜出。

比如在在辽宁省抚顺市经济开发区，方大地产旗下上上城五期的一位销售经理告诉本报记者，目前整体抚顺区域的房地产市场都不好，这主要受制于整体经济形势和当地的经济发展情况。“从去年到现在，当地很多项目都在降价。只有个别项目会保值。”

抚顺是一个典型的三线城市。当地的房地产销售人士告诉记者，一些大型房地产企业在此地均有在售项目，但是受制于当地经济发展情况和购买能力，这些项目销售情况并不乐观。

而来自国家统计局等官方统计数据也显示，诸如洛阳、济宁等三四线城市的房地产销售价格与成交面积都出现下滑。