房企业绩整体欠佳 行业展露转型端倪

　　面对当下传统住宅产业利润不断下滑的局面，上市房地产公司纷纷寻求战略转型。相关机构的统计数据显示，今年上半年沪深A股125家房企平均净利润率历史首次跌入个位数，而近期三季报业绩的预披露也未能给市场带来惊喜——仅有三成公司业绩报喜。 
　　业内人士表示，在地产业遭遇低迷之际，房地产公司多元化经营趋势明显加快。大型房企可以主动出击实现多元化经营，但中小房企的转型仍在探索中，有的只能选择放弃地产业务，上市房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况来看还相差甚远。 
　　房企三季报业绩分化 
　　本月已经进入三季度的业绩披露期，上市房地产公司的业绩预告也随之密集起来。同花顺iFinD数据显示，截至10月14日，属于申万一级行业的144家房地产上市公司中已有44家公布了三季报业绩预告。其中预增10家、略增2家、扭亏3家，尚无公司预报业绩续盈。除去业绩不确定的两家公司，有26家房企报忧，这其中更是有11家首次出现亏损，首亏公司数量明显上升。 
　　在报忧房企数多过预喜的背景下，作为房地产行业的龙头，万科的业绩备受市场关注。该公司近期发布的月报显示，今年9月份公司实现销售面积184.2万平方米，环比增长7.3%；实现销售金额244.2亿元，环比增长9.8%；今年1至9月份累计实现销售面积1439.9万平方米，销售金额1804.8亿元。 
　　“万科今年销售屡创新高与楼市政策刺激下行业销售回暖不无关系。在行业优胜劣汰之际，万科以其品牌优势将能获取更多商机。”中投证券分析师李少明表示，万科在盈利改善的同时，其物业服务、物流地产、出租公寓等多元化业务的拓展也有助于自身估值的提升。 
　　另外一家大型上市房企的业绩增速同样惊人。身为国企改革概念股，中粮地产预计前三季度盈利4.7亿元至5.5亿元，预计净利润最大增幅高达250%，并且该公司第三季度归属于上市公司净利润同比增长1278.43%至1672.49%。“业绩大涨的主要原因是2015年1至9月份结转商品房住宅销售收入以及出售招商证券收益同比增加。”中粮地产在解释其业绩向好的原因时称。 
　　然而，相对大型品牌房企而言，部分中小房企营业收入和利润下滑明显，表现令人担忧。相关数据显示，今年上半年，中茵股份、渝开发、格力地产等企业营业收入降幅超过50%，万通地产、荣安地产等净利润下降超过50%。 
　　在三季报行情中，目前预计亏损额度最高的是嘉凯城，预计亏损6亿元，而该企业在2009年净利润曾高达11.97亿元。对此，嘉凯城表示，公司房地产业务前三季度项目结算少，产生的营业收入及净利润较少。此外，该公司城镇生活平台战略处于投入阶段，尚未产生收益。 
　　“目前公布三季报的以中小企业为主，整体数据不乐观，预计后续部分大型房企公布数据时会有所好转。”据中原地产首席分析师张大伟介绍，全国楼市的分化不仅表现在一二线城市与三四线城市之间，房地产企业的分化也已经很严重。 
　　政策发力促销售额提升 
　　虽然三季报呈现出的净利润不理想，但楼市政策暖风频吹却使得房地产销售额迎来了金色9月。来自安信证券的数据显示，9月份63个大城市一手房合计成交274491套，环比上升0.5%，同比上升10%，累计同比上升20%。 
　　楼市政策的持续加码显示出管理层对房地产行业的精心呵护。9月30日，中国人民银行和中国银监会宣布，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人房贷，最低首付款比例调整为不低于25%。同时，住建部、财政部和中国人民银行三部委发布通知，要求提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款，有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。 
　　“全国性房地产政策的全面宽松，为 金九银十 再创新高创造了良好的环境。尤其是管理层一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性住房需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。”业内专家称。 
　　在这些利好政策以及多次降息降准的推动下，房地产板块在资本市场的表现较为强劲。随着国庆节后A股的回暖，上周中信房地产指数上涨5.73%，而同期的沪深300指数上涨4.28%，房地产指数跑赢大盘1.45个百分点。尤其是一二线龙头地产股和具备国资改革等概念的主题地产股在国庆节后受市场关注度较高。 
　　事实上，在当前经济下行压力加大的背景下，地产投资企稳对宏观经济具有重要意义。财富证券分析称，随着国家财税体制改革、房地产税立法、不动产统一登记平台建设等工作的推进，促进房地产行业稳定健康发展的机制将进一步完善，房地产行业将逐步回归本来属性，向居住品转变。“综合考虑房地产行业的发展现状，未来的增长速度及空间，我们判断该行业在整体上将向后市场迈进，过去的开发模式难以重现，新模式还需探索和培育。”上述分析人士表示。 
　　行业现拐点 房企加速转型 
　　净利润的持续下跌，体现出房地产行业暴利时代的消逝。现如今房地产市场已告别黄金10年，不少房企已着手寻求战略转型，不断扩展业务范畴，以期在激烈的竞争中生存下来并保持稳定增长。 
　　作为多元化较彻底的一家房企，在香港上市的恒大地产不断扩展延伸产业链，先后进军体育、矿泉水、牧业、医疗美容等领域。事实证明，恒大的房地产外业务对业绩增长带来不小贡献。而万科、绿地、华润置地等陆续打通银行融资渠道，或控股或入股，进军银行业。 
　　值得注意的是，中小房企的跨界转型仍在持续探索中，甚至有可能在未来会逐渐淡出房地产业。今年8月中旬。浙江广厦发布公告，声称房地产业将在未来3年内逐渐退出公司的主业范畴，而集中精力加强对现有影视文化行业的整合，并积极探索符合公司未来发展方向的产业领域。同样，前身为多伦股份的“匹凸匹”，在半年报中也宣布未来将计划逐步剥离房地产业务，专注发展互联网金融。 
　　此外，华业资本开始“大金融+全医疗”的布局，天健集团加大对医疗、养老、社区O2O等业务领域的探索力度，首开股份投资中信并购投资基金，其多元化发展再落一子。而在体育生态圈加大布局的莱茵置业更是正式宣布更名为莱茵体育，切入体育互联网产业，全力发展体育事业。 
　　“在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。”信达证券表示，房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产；另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。