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百万平米商业即将入市 郑州花园路商圈迎来“战国时代”

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2014 年11 月,郑州市政府发布《郑州市中心城区总体城市设计》,将福塔、花园路、碧沙岗、东站、龙湖列为城市副中心。其中,花园路因被定位为城市商贸文化轴而备受瞩目。

《中国经营报》记者梳理发现,以紫荆山百货为起点一路向北,不足5公里的主干道两侧密布着正道中环百货、大商新玛特、国贸360和丹尼斯百货等多家大型商场,“战国时代”的竞争格局已初步形成。

而随着万达、嘉里、建业、正弘等一批知名房企对花园路商圈的布局,未来花园路商圈商业供应量还将继续增长。根据RET 睿意德中国商业地产研究中心的统计,至2016 年底花园路商圈的商业供应量将达到逾100 万平方米。

郑州商业地产将面临市场供应量大、主题和品质缺乏及新兴区域之间的竞争激烈等问题。在世邦魏理仕看来,郑州商业市场以传统商业形式为主,存在对于文化、运动等特色业态的消费需求,但缺乏主题型、品质型的商业项目来迎合这部分需求。

百万方商业供应压顶

自1955年郑百大楼开业以来,郑州百货已经历了60年的发展历程。尽管发展时间相对较短,但已走过了快速增长期,受高速扩张、电商挤压等多重因素影响,如今已进入调整期。

花园路商圈作为继二七商圈之后快速崛起的商圈之一,东风路花园路沿线经过长期的商业培育,已经形成成熟商业体扎堆的格局。记者梳理发现,以紫荆山百货为起点一路向北,不足5公里的主干道两侧密布着正道中环百货、大商新玛特、国贸360和丹尼斯百货等多家大型商场。

资料显示,花园路商圈辐射到的新房包括已售罄、在售和待售的楼盘约为50个,总体量约500万平方米,覆盖高端人群约15万人,这部分人群包括高端居住客户和高端办公客户两类。

而在老居民区方面,花园路商圈辐射到的老居民区共有400个左右,这批消费群以商圈内原有居民为主,也有早期迁入的政府机关、金融机构的家属院等机关小区。居住人口的快速增长为花园路商圈提供了庞大的消费群,这也成为花园路商圈得以快速发展的基础。

根据RET 睿意德中国商业地产研究中心的统计,至2016 年底花园路商圈的商业供应量将达到逾100 万平方米。

记者梳理发现,目前花园路商圈万达中心、建业凯旋广场、正弘国际广场、兰德中心等多个大型商业综合体在建,花园路商圈将会成为一个集社区型商业中心、邻里中心、开放式购物广场、国际化购物中心、五星级酒店、5A 甲级写字楼于一体的超级商圈。

不过,业内人士表示,在“互联网+”时代,各类渠道都在争抢实体商业的客流,实体商业渠道的意义在减弱。

不仅如此,郑州多个新兴区域均在积极引进大型商业项目,各新城之间将面临政府优惠政策、商业资源、优质企业和消费客群等各方面的竞争。随着各片区的逐渐成熟,每个区域将开始形成独立的商圈并不断壮大,有可能截获传统商圈相当一部分的消费人群,特别是日常的消费。

同质化竞争难题

在花园路与农业路口,大商新玛特、国贸360和丹尼斯百货花园店相呼应,成为名副其实的“面对面对手”。

有业内人士表示,花园路商圈购物中心越开越多,越开越大,其业态也面临着市场供应量大、主题和品质缺乏及新兴区域之间的竞争激烈等问题。“郑州的商业地产项目普遍存在低端化、同质化问题,而一些相对高端、特色化的商业地产产品依然稀缺甚至空白。”

郑州缺少精准定位的商业项目,更缺少综合性、多业态的商业项目,也就是说没有有效供应。河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示,郑州的商业地产相对来说还是比较粗犷,很多开发商从住宅转型到商业,没有理解透彻商业地产的产业模式,住宅如果做失败了,降价就能卖出去,而商业地产如果失败了,就成了彻底的烂尾楼。

改变正在发生。据RET 睿意德中国商业地产研究中心统计,在顺利度过三年养商期后,国贸360 广场对业态布局及品牌集中进行了大幅调整,2014 年共引入45 个新品牌,其中一半以上为首次进驻河南。同时,在本轮调整中国贸360 还大幅增加了餐饮业态的比例。

数据显示,商业面积不到3 万平方米的国贸360 广场在整个2014 年创造了逾9 亿元的营业额与1800 多万人次的客流量。

RET睿意德郑州公司策略顾问总监石俊东认为,郑州商业地产虽然库存压力大,但仍存在诸多市场机会,“对于购物中心总量来说,郑州仍然是不足的。因为郑州市场的明显特征是结构性失衡,现有大型购物中心主要集中在主干道和地铁沿线的核心商圈内,以二七商圈和花园路商圈为主。而诸如金水北区、管城区西南部、中原区北部很多区域都有大量人口但没有大型购物中心,只是以超市卖场类的业态在满足消费者需求。”

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