白银时代的到来不仅使得以往“暴利”的房地产行业变得微利，也使得房企们放下以往端起来的架子，以更开放的态度对待合作。近日，在广州征战了三十余载的国企越秀地产宣布了其最新的合作计划。
7月27日，据该集团旗下越秀地产股份有限公司的公告显示，越秀地产将通过附属公司分别和绿地控股集团有限公司、中国平安保险(集团)股份有限公司的附属公司合作，成立两家合营公司，共同开发位于广州市海珠区广纸片区的两幅地块。
牵手绿地、平安
越秀地产计划通过公司拥有95.48%权益的附属公司广州盈胜投资有限公司与绿地集团旗下广州绿地房地产开发有限公司成立合营公司，双方各持50%权益，以开发位于广州市海珠区广纸片区的广纸地块一。
与此同时，越秀地产还通过广州盈胜与平安集团旗下的深圳联盈投资管理有限公司成立合营公司，双方分别持有51%和49%的权益，以开发广纸片区的广纸地块二。
资料显示，地块一的地价为人民币26.33亿元，占地面积约2.22万平方米，总可建筑面积约22.95万平方米，其中计容建筑面积约16.46万平方米。该地块于2015年6月26日由绿地子公司广州市晖邦置业有限公司以底价26.34亿元获得，楼面价为人民币1.15万元。
地块二的地价为人民币88.97亿元，占地面积约10.30万平方米，总可建筑面积约73.55万平方米，其中计容建筑面积约55.61万平方米。该地块于2015年6月26日由广州越秀仁达六号实业投资合伙企业以88.98亿元夺得，楼面价约为人民币1.21万元。
在越秀地产的规划中，这两块巨无霸地块将打造成包括住宅、公寓、写字楼、购物中心、商业街、酒店等在内的大型社区。但以该地块目前的规划，吃下这总价115亿元的土地、开发近80万平方米的综合社区难度不小。
因为综合两块地的出让资料均显示，围绕在周边的几乎都是邓岗小区、汇俊园、南箕花苑、保利海棠花园等住宅小区。周边商业商务项目稀缺，商业氛围也比较差。这就使得新出让的广纸地块商业配比偏高。操盘者越秀地产不仅需要建起大比例的商业物业，还需要将其培育成熟。
为了更好地开发为数不少的商业物业，越秀地产引入了绿地集团和平安集团。“越秀地产首次与两家联合开发项目，有助于充分发挥资源优势和品牌效应，实现地块的成功开发。这是公司近年来创新合作模式、整合发展资源的又一突破，有助于公司稳健快速扩张规模和提升经营质量。地块二将由越秀地产操盘，平安作为股权投资者会按股权比例分享未来的收益。”越秀地产对《中国经营报》记者透露。
白银时代的合作风
除了更为优化资源配置外，白银时代里不断走低的行业利润率也在倒逼着房企们开源节流，打开合作的怀抱。
兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中显示，2014年53%的企业净利润已触及10%红线，预计今年房地产业就将成为中利行业。土地和资金是房地产企业最重要的两项成本来源。随着一级开发等成本的提高，近年来土地成本也不断攀高。统计局的数据显示，2014年，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.0%，土地成交价款则增长1.0%。
此时，可以缓解资金压力、优势互补并避免同行恶性竞争的联合开发就格外得到企业的青睐。
据统计，在今年北上广深的地王制造者多为联合体。1月7日下午，华润首开平安联合体经过53轮约一个小时的举牌，击败龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、住总保利联合体，以86.25亿元夺得北京丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块，创造北京开年纪录。随后的3月20日，上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块成功出让，同样被华润华发联合体以70.52亿元拿下，地块成交楼板价34871元/平方米，溢价率16.24%，成为今年上海新地王。6月3日，华润华发联合体也在经过3个小时角逐后，以87.95亿元竞得上海闸北区大宁新任“准地王”地块。
除了联合拿地外，企业与企业的合作开发也成为趋势。5月14日，万科和万达在京签署合作协议，表示：“未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。”随后，龙湖、禹州、奥园、越秀地产等企业也纷纷表态将与其他企业进行合作。
其中，越秀地产表示：“随着中国房地产市场的竞争加剧，强强联手成为先进房地产企业之间加强合作、创造双赢的有效手段。近年来，公司通过和投资基金、广东保利房地产开发有限公司、广州市广电房地产开发集团股份有限公司的合作，有效实现了资源整合与优势互补。未来越秀地产将继续深化与合作伙伴的合作模式，并积极探索发展的新路向。”
如何化解成长的烦恼
如果说市场行情的压力是外因，那么满足成长性就是“房企合作”迅速扩张的内因。
兼顾扩张的速度和现金流的稳定，是任何一个有投资价值房企的基本标准。由于国内房地产公司缺乏途径，这个“平衡术”不得不依赖于发债或者财务投资者，例如今年碧桂园就让出近10%的股权予平安银行。
但越秀地产却有自己的解决方法。2013~2014年间，该公司在广州、佛山、武汉、杭州等地拓展的5个项目均与广州国资产业发展股权投资基金管理的基金公司签订协议。越秀地产持股比例仅为4.77%~20%，在一定期限内有权利以10%~12%的回报率计算的价格向其回购项目股权。得益于此，该公司2013年拿下的7个项目中有4个项目与基金合作，全年201.24亿元土地款仅需支付58.17亿元。
但随着回购土地期限日临近，越秀地产也要开始着手赎回当初购地的期权。其中，2014年12月29日，越秀地产宣布赎回佛山项目期权。这个阶段的越秀地产，通过境外融资平台，获得了大笔资金补充。
2014年其通过银行融资169亿元，净增银行借款约64亿元，短期债务占比下降9个百分点至26%。截至2014年，该公司现金及现金等价物为78.82亿元。在2015年上半年，越秀地产还先后发起4笔融资计划，分别融资2.5亿港元、6500万美元、3亿港元和1.06亿美元。对此，胜利证券发布研究报告称：“公司2014年净负债率维持在60%左右，公司抓住资本市场机会，平均融资成本进一步下降至5.07%，仅次于中国海外发展和华润置地，公司融资成本优势较为明显。”
辉立证券也认为，越秀地产的融资成本相对低廉也有助于其在行业调整期加速布局。这种融资方面的优势，对于越秀地产的土地获取构成支撑。其中，越秀地产在广东尤其是广州的优势显著，而低成本融资则帮助其在楼市调整期稳固其市场份额。
成长的基础具备了，紧接着就是运营能力的考验。这两年越秀地产在运营改革上动作频频，宣布推出事业合伙人制度，以期激发公司活力，提升运营效率。并在今年上半年进行“18免”“Q龄抵房款”“首付减半零利率”等行业少有的项目营销活动，不断回笼资金。
越秀地产2014年的多项业务指标获得不同幅度提升。营业收入为157.02亿元，同比上一财年提升10.5个百分点。核心净利润约为15.75亿元，同比上升17%。累计合同销售金额约为220.14亿元，同比上升50.4%。而在今年上半年的销售中，越秀地产累计合同销售金额约114.87亿元，同比上升8%；累计合同销售面积约108.96万平方米，同比上升30%。上半年累计合同销售金额约占2015年合同销售目标248亿元的46%。
在最新的机构评级报告中，交银国际表示，将维持越秀地产长线买入评级。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
