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商业现“泡沫” 拉长投资期限

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重庆晨报讯 记者 吴从斌 近日,记者从佳宇国际商业投资公司的调研数据看,今年以来,重庆主城区核心地段的商铺均价,与去年同期相比下降了10%左右。以照母山某楼盘为例,其临街社区商铺曾打出半价优惠,折后均价每平方米仅1万出头。降价的一个成因是大量商务、商业空置率增高,重庆商业地产“泡沫”现象已受到越来越多投资者关注。

投资现象》

租金收益回收时间延长5年

“如果按5年前的商铺租金收益回收速度来看,那个时候投资一个商铺,只需要10年左右的时间,便可通过租金收益回收其投资成本。”资深商业地产投资专家、佳宇国际商业投资有限公司副总裁陈正斌分析,如今,大多数商铺租金年回报仅5%—7%,因此通过租金回收成本时间,与5年前相比至少延长了5年,如果是一些购物中心,如果其招商效果较差,可能回收成本时间会更久。

以石马河某楼盘为例,该楼盘总建筑面积40余万平方米,但商业、商务规划占据比例超过一半。加上该区域人口集中度相对不高,其商铺销售目前就已非常恼火。对于这样的大规模的商业配比,有地产人士建议政府规划时应适当降低商业配比的规划。

按照母山规划人口30万计算,目前规划的100余万平方米商业体量,如果只是靠周边居民的消费支撑,30万人口远不足以支撑100万余平方米的商业存活。按正常的商业布局规划,商业体量与常住人口比为1:1最合适,如今照母山板块100万平方米的商业体量还是明显偏高,就看以后是否能吸引更多外区域人口到该板块消费。

重庆龙湖投资发展总监阎斌认为,商业地产的“泡沫”是分时间段的,如果以当下来判断或许会有“泡沫”,但如果把时间放在5年以后或者更长,再来看曾经的商铺,几乎个个都能有较好的收益,商铺收益需要时间来消化。不过,阎斌承认,大量商业地产的上马,确实也将其投资收益的回报周期延长。

投资对策》

个人投资商铺需注意三大要素

当前市场行情下,个人投资商铺到底应该如何规避“泡沫”,寻找到更有潜力的商铺?重庆龙湖投资发展总监阎斌认为,个人投资商铺一定要注意三大要素:

第一,选择早成熟地段的商铺。越早成熟的地段,商业价值就越高。从龙湖此前多年的运营经验来看,3年左右如果能成熟,其商铺的投资价值就非常明显。

其二,投资商铺要看停车是否方便。现在停车方便与否直接决定其商铺投资价值的大小。如果是该商铺前能有停十来个车的位置,那么这样的商铺其投资潜力将非常明显。

其三,必须要有稳定的人流。如果是社区商铺,其社区入住率要保证达到60%—70%,那样才能保证其较合理的人气水平。此外,一些小区的社区商铺比例过高,也会影响其投资回报时间延长。按正常的商铺规划,社区商业占整个社区总建筑面积15%左右会比较合理。但龙湖做商业更为谨慎,通常在拿地时,便会调研周边5公里的人口基数及产业配比。

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