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一二线分化僵局待破楼市上演“速度与激情”

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5月份的广州,阴晴难测,时而阳光普照,时而雷雨交加,这或许也是现今中国楼市的真实写照。

此前,受整体经济下滑趋势影响,国内房地产一度陷入低谷。近期,中央不断推出经济刺激政策,尤其是4月份,受“3·30”政策影响,以及降准降息、公积金新政等政策密集利好的持续作用,一线楼市提早“入夏”,新建商品住宅供应量和成交量双双大幅增长,成交均价创历史新高,其中上海和深圳反弹力度最强,深圳房价领涨全国。

可是,房地产的春天真的来了吗?无独有偶,各大房企纷纷出奇招卖力营销,“无理由退房”、“5P战略”、“18免”等优惠被解读为开发商对后市的不看好,希望借“互联网营销”东风去库存跑赢大市。

更多的数据表明,房价环比上涨的18个城市中,多为一线及省会城市,而部分三、四线城市则面临楼市回暖乏力的尴尬,甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。中原地产首席分析师张大伟认为,预计今年二三季度,中国房地产市场将逐渐从低迷中走出。不过,各城市间的分化将愈加严重,特别是三、四线楼市的惨淡现实,因此房地产市场不太可能全面爆发。

深圳样本

4月10日,深圳市龙华区星河传奇加推,近百位市民连夜排队购房。继2012年楼市调整后,深圳楼市鲜有出现这种现象。

“当天晚上我们便接到通知,需连夜排队才能入场选房。”在该楼盘认筹的王兰(化名)告诉时代周报记者,我们也曾咨询过销售,为什么不能采取领号或者摇号选房?销售员则称,目前加推的套数有限,供不应求,不连夜排队便无法保证认筹的客户能够选到房子。

据悉,星河传奇此次共加推152套房源,均价3.7万元/平方米,较去年一期开盘价格,上涨了约7000元/平方米。11日上午,据开发商提供的消息,楼盘所加推单位售出约九成。

4月26日,港铁天颂在深圳大中华国际交易广场开盘。排队等候入场的队伍蜿蜒长达数十米,现场大厅里面摆放的2500个座位已经座无虚席。据时代周报记者了解,该楼盘首推600余套房源,现场却来了3000余人,平均5个人选一套房。

港铁天颂原定2500人座位的会场,由于超员,导致来得晚的人只能站着等候拿号。“政府救市的政策接踵而来,深圳的房价也是一天一个价,不能再等了。”购房者马薇对时代周报记者如是说。

这仅仅是深圳楼市火热的一个缩影。时代周报记者了解到,在“3?30新政”和新一轮降准等多项利好政策叠加的刺激下,进入4月份下旬,深圳楼市迎来开盘“日光热”。

今年第一季度,深圳成交量同比涨幅全国最高,在100%以上,领先于京、沪,更远远领先于同比出现下跌的广州。近几个月高企的成交量,也压缩了去化时间,深圳楼市去化时间由去年9月的峰值一路向下。

据深圳市规土委的数据显示,截至4月28日,深圳全市一手房可售面积为367.9万平方米,可售套数为34202套,按照此前稳定的去化速度,目前的新房可售量消化周期仅为33周(8.25个月),远远低于15个月的去化周期警戒线。

深圳新房市场开始步入供应爆发期。美联物业全国研究中心数据显示,步入5月份,深圳市场预测有44个新盘入市,项目之多创下历史新高。

“由于旧改难度大、成本高、周期长,深圳未来的土地供应很可能会断层。” 美联物业深圳及惠州区董事、总经理江少杰对时代周报记者表示,在这样的供需结构之下,深圳楼市的火热趋势成为必然。

5月18日,国家统计局公布“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,这当中显示,深圳房价自2014年12月实现反弹后,已经连续5个月领涨全国;4月份的百城房价,深圳新房价格31495元/平方米,同比、环比均上涨1.09%,位居十大城市涨幅之首;二手住房价格环比涨3.29%、同比涨6%,同样位列全国第一。

楼市“入夏”

在楼市中,上涨从来都比下跌来得更迅速。如果说深圳极度供不应求是个特例,那么随着“3·30”新政的影响,以及降准降息、公积金新政等政策密集利好推出,各地楼市陆续回暖也已是同步动作。

国家统计局最新数据显示,4月全国70个大中城市中的18个,新建商品住宅价格指数环比上涨,较3月又增加6个。从去年11月房价指数全线环比停涨到目前的18城上涨,只用了5个月,其中温州房价则迎来自2013年7月以来的首次环比上涨。

另据上海易居房地产研究院近期的监测数据,4月,一线城市新建商品住宅新增供应面积为409万平方米,环比增加近两倍,同比上升18%;新增成交面积为341万平方米,环比上升36.3%,同比上升59%。供需双方积极入市,一线城市楼市持续升温。

易居研究院研究员姚腊表示,受“3·30”政策影响,以及降准降息、公积金新政等政策密集利好的持续作用,一线楼市提早“入夏”,新建商品住宅供应量和成交量双双大幅增长,成交均价创历史新高,其中上海和深圳反弹力度最强,深圳房价领涨全国;一线城市二手房市场成交量同比和环比均增长70%以上,成交均价也有微幅上涨。

“步入5月份后,随着央行的再次降息,政策的叠加效应逐步显现,改善性需求将继续主导市场发展,一线城市楼市将继续升温,带动房价上涨。”姚腊补充道。

张大伟认为,楼市5月份的市场肯定将好于4月份,一、二线城市已经出现量价齐涨的趋势。而在央行5月10日降息后,整体市场有望继续升温,预计二三季度,中国房地产市场将逐渐从低迷中走出。

房企方面,4月份,包括万科、恒大、保利、绿地在内的10大房企,商品房新增供应面积390万平方米,环比上升10.3%。而10大房企商品房销售金额为650.6亿元,环比上升17.1%,同比上升30.3%。本月商品房成交量及成交价均有一定增幅,带动商品房销售额也出现较大提升。预计二季度未来两个月销售额将保持在较高水平。

易居研究院研究员亢亚娟认为,随着诸多利好政策的出台,房地产市场逐渐升温,开发商推货量不断增加,环比稳步上升。预计五六月份环比增幅将持续提高。在拿地方面,随着商品房市场向好发展,房企对市场信心增强,资金回笼加快,拿地积极性将不断提升,预计下半年将出现明显反弹。

分化僵局

国家统计局数据还显示,2015年4月全国70个大中城市中,房价环比下降的城市继续减少,由上月的50个缩减至48个。值得注意的是,房价环比上涨的城市攀升至18个,却多为一线及省会城市。

此外, 4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,而二、三线城市新建商品住宅价格环比平均却分别下降0.1%和0.3%。步入5月上旬,全国主要54个城市合计住宅签约71485套,环比上月的64033万套上涨了11.6%,整体市场的涨幅明显加大。但如果分城市来看,一线城市环比4月同期上涨了7.3%,二线城市的涨幅达到了16.5%,而三线城市则出现了下滑。

在楼市逐步回暖的大背景下,城市间的分化也愈发明显。而依然如故的分化格局也成为市场争辩楼市“真回暖”还是“假迎春”的重要依据。

易居中国执行总裁丁祖昱称,一线城市2015年基本可以保证稳定回升,二线城市也将延续2014年的走势,仍然会分化严重,如合肥、武汉、厦门等热点城市将继续保持上涨势头,部分城市如大连、宁波、沈阳、长沙、成都、昆明则压力巨大;三、四线城市则不容乐观。

华南某房企一离职员工告诉时代周报记者,由于集团开发的楼盘定位高端,其在广州的销售情况一直保持稳定,但在太原等二、三线城市的销售却遭遇“滑铁卢”。

君华地产一员工也向时代周报记者透露,即便在去年楼市并不乐观的境况下,广州分公司仍然完成了业绩。不过在三线城市中山,楼盘的销售始终不温不火,此前中山分公司曾“以价换量”冲业绩,但仍未达到预期销售目标。

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